Die Auswirkungen der Energieeffizienz auf Wohnimmobilienpreise werden oft überschätzt, so ein Ergebnis des Empirica des Immobilienpreisindex für Wohngebäude für das zweite Quartal 2024.
Der Preisabschlag auf nicht energieeffiziente Immobilien wird etwas überschätzt – zumindest aber muss man ihn etwas differenzierter betrachten. Dies ist ein Ergebnis des Immobilienpreisindex von Empirica für das zweite Quartal 2024. Demnach mussten ältere Gebäude schon immer Abschläge auf ihren Preis hinzunehmen. Bislang wurden diese im einfachen Modell der Hedonik allein dem Baujahr zugeschrieben. Ein Teil dieser Abschläge wird bei einer komplexeren Betrachtung durch schlechtere Energieeffizienz erklärt. Das heißt aber nicht, dass der Gesamtpreis der Immobilie um genau diesen Abschlag sinkt. Tatsächlich sinkt er etwas weniger, weil gleichzeitig der Abschlag für ältere Baujahrgänge jetzt geringer ausfällt. Kurzum: Schlechte Energieeffizienz senkt den Preis. Neu ist jetzt, dass das Ausmaß dieses Abschlages differenzierter aufgezeigt werden kann. Will man aber wissen, welche Auswirkung Energiekrise und Heizungsgesetz auf die Bestandspreise hatten, darf man nicht allein auf den Abschlag für die Energieeffizienz schauen.
Im Durchschnitt aller Baujahre setzt sich der Trend der sinkenden Indices von Eigentumswohnungen sowie von Ein- oder Zweifamilienhäusern auch dieses Quartal fort, nähert sich aber immer weiter der Null an. Die Indices für Mietwohnungen steigen dagegen weiter an, dieses Quartal mit 1,4 Prozent. Die Indices der Ein- und Zweifamilienhäuser sanken um 0,5 Prozent zum Vorquartal, zum Vorjahresquartal waren es minus 4,6 Prozent. Eigentumswohnungen nur noch bei minus 0,4 Prozent zum Vorquartal und minus 3,6 Prozent zum Vorjahresquartal.
Die Indices neugebauter Eigentumswohnungen steigen um 0,4 Prozent zum Vorquartal, während die Indices neugebauter Ein- und Zweifamilienhäuser erstmals seit fast zwei Jahren (3. Quartal 2022) wieder minimal steigen (plus 0,3 Prozent). Der Zuwachs bei neugebauten Mietwohnungen liegt dieses Quartal bei 1,4 Prozent.
Gegenüber dem letzten Quartal (1.Q’24) sind die inserierten Mietpreise im Neubau in den kreisfreien Städten um 1,6 Prozent und in den Landkreisen um 1,2 Prozent gestiegen. Im Jahresvergleich (gegenüber 2.Q‘23) beträgt der deutschlandweite Anstieg 5,8 Prozent. In den letzten zehn Jahren haben die Neubaumieten deutschlandweit somit um 48 Prozent zugelegt. In den kreisfreien Städten (47 Prozent) und den Landkreisen (49 Prozent) ergeben sich ganz ähnliche Zuwächse. Im Ranking tauschen Stuttgart und Freiburg die Plätze 4 und 5, sowie Hamburg und Heidelberg die Plätze 6 und 8. Der Rest bleibt unverändert. Mit Freiburg und Heidelberg sind dieses Quartal zwei Städte im Ranking, in denen die Mietpreise leicht sinken.
Die Kaufpreise für neugebaute Eigentumswohnungen bleiben weiter stabil. Im Vergleich zum Vorquartal ergibt sich deutschlandweit ein Anstieg von 0,4 Prozent. In den kreisfreien Städten liegen die Kaufpreise derzeit 0,5 Prozent über dem Niveau des vergangenen Quartals. In den Landkreisen sind es 0,4 Prozent mehr. Im Jahresvergleich (gegenüber 2. Quartal 2023) ist die Veränderung deutschlandweit einheitlich positiv mit 1,9 Prozent, in den kreisfreien Städten 2,1 Prozent, in den Landkreisen 1,7 Prozent. In den vergangenen zehn Jahren sind die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen deutschlandweit um 93 Prozent gestiegen, in den kreisfreien Städten haben sie sich verdoppelt (plus 100 Prozent), in den Landkreisen stiegen sie um 88 Prozent. Im Ranking tauschen Freiburg und Frankfurt die Plätze drei und vier, Hamburg steigt von Platz sieben auf Platz fünf und lässt Berlin und Düsseldorf jeweils um einen Platz abrutschen. Am unteren Ende des Rankings wird es schwierig, überhaupt noch Plätze zu bestimmen. Dieses Quartal waren in elf Kreisen keine Angebotsdaten für neue Eigentumswohnungen vorhanden.
Bundesweit steigen die Preise neuer Ein- und Zweifamilienhäuser erstmals seit fast zwei Jahren wieder minimal an (plus 0,3 Prozent), was genauso für die kreisfreien Städte (plus 0,2 Prozent) und Landkreise (plus 0,4 Prozent) gilt. Im Jahresvergleich (gegenüber 2. Quartal 2023) liegen die Preise bundesweit nur noch 1,5 Prozent niedriger, 2,5 Prozent in den kreisfreien Städten und 0,7 Prozent in den Landkreisen. In den vergangenen zehn Jahren sind die inserierten Kaufpreise für neue EZFH deutschlandweit um 91 Prozent gestiegen, kreisfreie Städte (89 Prozent) und Landkreise (93 Prozent) unterscheiden sich weiter kaum. Im Vergleich zum letzten Ranking hat sich bei den Ein-/Zweifamilienhäusern am meisten bewegt. Stuttgart und Rosenheim tauschen die Plätze zwei und drei, Bayreuth klettert ganze 15 Plätze nach oben auf die fünf, Karlsruhe dahinter macht sechs Plätze gut, Kempten sinkt zwei Plätze ab auf die acht, Frankfurt macht ebenfalls sechs Plätze gut und steht auf Platz neun. Bamberg fällt fünf Plätze von der fünf auf die zehn. Bei den Kaufpreisen für Ein-/Zweifamilienhäuser sind die größten Sprünge zu sehen im Ranking, im Vergleich zu den anderen Segmenten in den Städten.
