Trotz Kostendruck verbinden Economy-Hotels ESG-Ziele mit wirtschaftlicher Effizienz im Property Management. Von Sabine Giesen-Kirchhofer
Die Assetklasse Hotel hat in den vergangenen Jahren eine bemerkenswerte Entwicklung durchlaufen. Während viele Marktteilnehmer die Hotellerie während der Pandemie bereits abgeschrieben hatten, erlebt insbesondere das Budgetsegment derzeit einen dynamischen Aufschwung, mit Übernachtungszahlen, die das Referenzjahr 2019 übertreffen. Hinter dieser positiven Entwicklung verbergen sich jedoch neue operative Herausforderungen: deutlich gestiegene Kosten für Energie, Reinigung, Personal und Wartung belasten die Betreiber erheblich.
Eine direkte Weitergabe an die Gäste ist aufgrund hoher Preissensibilität und intensiven Wettbewerbs nur eingeschränkt möglich. Daraus resultiert ein klarer Handlungsdruck: Nachhaltigkeit und Effizienz werden zur betriebswirtschaftlichen Notwendigkeit und damit zu einer zentralen Gestaltungsaufgabe für das Property Management.
Standardisiert, aber kostenintensiv
Das Geschäftsmodell der Budgethotellerie, etwa bei Marken wie Motel One, Ruby oder B&B, ist konsequent auf Standardisierung und Betriebseffizienz ausgelegt. Dennoch bleibt der Ressourcenverbrauch im Vergleich zu anderen gewerblichen Assetklassen überdurchschnittlich hoch. Der durchgängige Betrieb, häufige Gästewechsel, eine hohe Anzahl an Nasszellen und der intensive Einsatz technischer Infrastruktur führen zu einer permanenten Betriebskostenbelastung, die sich grundlegend von anderen Nutzungsarten unterscheidet. Im Gegensatz zu beispielsweise Einzelhandelsimmobilien, die außerhalb der Geschäftszeiten weitgehend ruhen, entstehen in Hotels kontinuierlich laufende Verbrauchs- und Wartungslasten.
Zugleich steigen die Erwartungen an Nachhaltigkeit, sowohl von regulatorischer Seite als auch aus dem Markt selbst. Zahlreiche Konzerne und Mittelständler prüfen im Rahmen ihrer Reiserichtlinien zunehmend, ob Hotelpartner ESG-Kriterien erfüllen, etwa im Rahmen zentraler Rahmenverträge. Ökologische Nachhaltigkeit wird damit zu einem unmittelbar auslastungsrelevanten Wettbewerbsfaktor, vor allem in städtischen Lagen mit hohem Geschäftsreiseanteil. Demgegenüber steht eine heterogene Freizeitreise-Klientel, für die der Übernachtungspreis weiterhin das wichtigste Kriterium ist. In diesem Spannungsfeld zwischen Kosteneffizienz, Nachhaltigkeitsanforderungen und Nutzererwartungen übernimmt das Property Management eine Schlüsselrolle.
Nachhaltigkeit als Balanceakt
Die Herausforderung besteht darin, eine wirtschaftlich tragfähige Balance zwischen ökologischer Verantwortung, technischer Funktionalität und betrieblicher Realität zu finden. ESG umfasst dabei längst mehr als Energieverbrauch oder CO₂-Bilanz: soziale Kriterien wie faire Arbeitsbedingungen im Reinigungssektor, transparente Lieferketten und der Umgang mit Personalengpässen rücken zunehmend in den Fokus. Die Budgethotellerie steht damit unter doppeltem Druck – sie muss nachhaltig agieren und zugleich betriebswirtschaftlich performant bleiben.
In dieser Ausgangslage wird die präzise Erfassung, Auswertung und Steuerung der Betriebskosten zur Grundlage jeder Effizienzstrategie. Dank standardisierter Betriebsmodelle und objektübergreifender Prozesse bietet die Budgethotellerie ideale Voraussetzungen für datenbasiertes Benchmarking. Dazu kann beispielsweise der Vergleich von Energie- und Wasserverbräuchen über verschiedene Standorte hinweg gehören. Moderne technische Lösungen wie Smart Metering, automatisierte Abrechnungen und zentrale Plattformen zur Auswertung von ESG-Kennzahlen sind dafür essenziell.
Ein struktureller Vorteil: Hotelimmobilien verfügen in der Regel über einen zentralen Pachtvertrag mit einem Hauptnutzer, was die Implementierung technischer und organisatorischer Maßnahmen erheblich erleichtert. Im Gegensatz zu Multi-Tenant-Objekten mit zahlreichen Mietverhältnissen und heterogenen Vertragsstrukturen können Maßnahmen zur Verbrauchsoptimierung, Instandhaltung oder ESG-Zertifizierung einheitlich und effizient umgesetzt werden.
Vom Verwalter zum Impulsgeber: der Property Manager
In diesem Spannungsfeld agiert das Property Management nicht mehr nur als Schnittstelle zwischen Betreiber und Eigentümer, sondern zunehmend als strategischer Sparringspartner für ESG-konforme und kostenoptimierte Betriebsmodelle. Nachhaltigkeit ist dort besonders dann gut umsetzbar, wenn die operativen Prozesse technisch, organisatorisch und vertraglich standardisiert sind, was im Budgetsegment meist der Fall ist.
Die Vorteile eines zentralen Vertragspartners, der gleichzeitig für einen Großteil der Flächen verantwortlich ist, liegen auf der Hand: Prozesse lassen sich schlank gestalten, Verbesserungen flächendeckend implementieren und Ergebnisse vergleichbar machen. In Verbindung mit digitalen Lösungen können Betreiber und Eigentümer datenbasiert entscheiden, welche Maßnahmen zur Kostendämpfung, ESG-Zertifizierbarkeit oder Betriebseffizienz beitragen – ob bei Energieverbrauch, Reinigung oder Instandhaltung.
