Die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt reagiert zügig auf das neue, von hohen Zinsen und Baukosten geprägte Marktumfeld und justiert ihre Wohnungspolitik neu. Reinhold Knodel, Vorstandsvorsitzender und Alleinaktionär von Pandion, sieht im Detail allerdings noch Diskussionsbedarf, wie er in seinem Kommentar ausführt.
Düsseldorfs Oberbürgermeister Dr. Stephan Keller hat die Anpassung des Handlungskonzepts für den Wohnungsmarkt (HKW) angekündigt. Dieser Schritt ist ausdrücklich zu begrüßen. Die sehr rasch gestiegenen Zinsen, hohe Baukosten und weiterhin hohe Grundstückskosten bremsen den Bau dringend benötigter Wohnungen auch in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt aus. Die Zahl der eingereichten Bauanträge geht kontinuierlich zurück. Die schnelle Reaktion Düsseldorfs sollte anderen Städten in ähnlicher Lage zum Vorbild dienen.
Das HKW sieht für Neubauvorhaben eine Mischung aus geförderten, preisgedämpften und frei finanzierten Wohnungen vor. In der ursprünglichen Fassung mussten Projektentwickler bei ihren Projekten einen Anteil von 40 Prozent geförderten und preisgedämpften Wohnungen realisieren. Im April 2022 verschärfte die Stadt diese Quotierungsregel: Bei Bauvorhaben auf privaten Grundstücken im Rahmen von Bebauungsplänen mit städtebaulichem Vertrag oder bei vorhabenbezogenen Bebauungsplänen mit Durchführungsvertrag sind aktuell 50 Prozent der geplanten Wohneinheiten im öffentlich geförderten oder preisgedämpften Wohnungsbau zu realisieren.
Schon diese Verschärfung und nicht erst die hohen Zinsen haben den Wohnungsneubau erheblich an Attraktivität gekostet. Auch andere Städte haben in der Vergangenheit Quoten erhöht, mit ähnlichem Ergebnis.
Die Schwächen von Baulandmodellen
Um es ganz klar zu sagen: Als Projektentwickler können wir mit Quoten von 30 Prozent für geförderten Wohnraum gut leben. Angemessen ausbalancierte Baulandmodelle schaffen klare Rahmenbedingungen, die angesichts der langen Realisierungszeiten für größere Vorhaben unentbehrlich sind.
Die von uns veranlasste und im Oktober letzten Jahres veröffentlichte Studie „Baulandmodelle und ihre Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt“ (Bulwiengesa) zeigt aber auch die Schwächen von Baulandmodellen, zu denen auch das HKW gehört: In der Regel verlangen die Städte von Projektentwicklern eine Beteiligung an den durch die Neubauten erforderlich werdenden Infrastruktur. Über die reine Erschließung hinaus sind dies häufig auch Grünanlagen, Kitas oder andere soziale Einrichtungen. Diese Beteiligung ist aus unserer Sicht gerechtfertigt, hat aber einen Haken: Gefördert wurde im sozialen Wohnungsbau die Realisierung der Gebäude. Die auch für den Sozialwohnungsanteil erforderliche Infrastruktur bezahlen die Käufer der Eigentumswohnungen als Aufschlag zum Kaufpreis mit. Frei finanzierte Wohnungen werden entsprechend teurer.
Noch größer ist der Effekt der Quersubventionierung bei preisgedämpften Wohnungen. Sie werden nicht mit Landesmitteln gefördert, ihre Mieten sind trotzdem gedeckelt und deshalb nicht kostendeckend. Auch diese Mehrbelastung tragen die Käufer frei finanzierter Wohnungen über den Kaufpreis.
Deshalb ist es eine richtige Entscheidung, wenn Düsseldorf den preisgedämpften Wohnungsbau nun aussetzt. Die Ankündigung, auf privaten Grundstücken an einer Quote von 50 Prozent festzuhalten, die nun aber ausschließlich durch geförderten Wohnungsbau bedient wird, löst aber aus unserer Sicht das Problem nicht. Der Infrastrukturanteil der Entwicklung muss weiterhin von den frei finanzierten Wohnungen getragen werden. Ob und wie stark die nachgebesserte Landesförderung diesen Effekt mindern kann, bleibt abzuwarten.
Den Trend zu sinkenden Neubauzahlen umkehren kann nur eine Regelung, die den stark gestiegenen Zinsen ihre Wucht nimmt. Denn auch ein modifiziertes Handlungskonzept ändert nichts an dessen Grundprinzip: Geförderte Wohnungen entstehen in diesem Modell nur, wenn frei finanzierte Wohnungen gebaut werden.
Dr. Keller hat angekündigt, dass die noch auszuformulierende Neuregelung ab Inkrafttreten für drei Jahre gelten soll und dann evaluiert wird. Vielleicht wäre jetzt der richtige Moment, die 50-Prozent-Quote noch einmal zu überdenken – damit eine Evaluierung in drei Jahren zu positiven Resultaten führen kann.
