Zum Jahresende 2025 hellt sich die Stimmung unter Immobilienfinanzierern auf – vor allem die Lageeinschätzung verbessert sich.
Nach einem deutlichen Rückgang im dritten Quartal zeigt der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (Difi) zum Jahresende 2025 wieder eine leichte Erholung. Der von JLL und dem Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) erhobene Index notiert im vierten Quartal bei 0,7 Punkten – und damit knapp im positiven Bereich.
Während sich insbesondere die aktuelle Marktlage verbessert hat (plus 13,4 Punkte), fällt der Anstieg bei den Erwartungen mit 3,2 Punkten verhaltener aus. Beide Teilindikatoren – Situation mit minus 0,4 und Erwartung mit plus 1,8 Punkten – liegen damit auf vergleichbarem Niveau. Nach Ansicht von Andreas Lagemann, Senior Researcher am HWWI, spricht dies dafür, dass in den kommenden Monaten nur von einer geringen Verbesserung der Rahmenbedingungen am Finanzierungsmarkt ausgegangen werden kann.
Wohnimmobilien legen zu – Logistik unter Druck
Die Entwicklung der Nutzungsarten fällt uneinheitlich aus. Wohnimmobilien verzeichnen mit einem Plus von 27,7 Punkten auf 38,6 den stärksten Zuwachs. Auch Büroimmobilien verbessern sich deutlich (plus 12,4 Punkte), bleiben aber im negativen Bereich (minus 18,2). Der Einzelhandel liegt bei minus 7,5 Punkten (plus 8,3). Hotels steigen zurück in den positiven Bereich (5,6 Punkte). Einzig Logistik verliert an Boden – der Saldo sinkt um 12,5 Punkte auf minus 15,0.
Besonders bei Büro, Hotel und Logistik wird die aktuelle Lage positiver bewertet als die Zukunftsperspektive. Bei Wohnen und Einzelhandel ist es umgekehrt: Die Erwartungen fallen dort pessimistischer aus als die Lageeinschätzung.
LTVs steigen – Value-add-Finanzierungen verteuern sich
Bei den markttypischen Beleihungsausläufen zeigt sich ein Anstieg über alle Assetklassen hinweg – vor allem bei Wohnimmobilien im Core-Segment (plus 4,1 Prozentpunkte auf 72,3 Prozent). Im Value-add-Bereich steigt der LTV für Wohnen auf 63,6 Prozent. Hotels liegen mit 57,9 Prozent am unteren Ende der Spanne.
Die Kreditmargen zeigen ein differenziertes Bild: Während sie im Core-Segment meist stagnieren oder leicht sinken, steigen sie im Value-add-Segment – besonders bei Wohnimmobilien (plus 25 Basispunkte auf 200). Für Hotels im Value-add-Segment liegt die durchschnittliche Marge bei 259 Basispunkten.
„Der Wettbewerb im Finanzierungsmarkt hat in den vergangenen Monaten in der Breite deutlich zugenommen“, sagt Dominik Rüger, Team Leader Debt Advisory bei JLL Germany. Neben Pfandbriefbanken und Sparkassen seien auch internationale Institute wieder aktiv. Zudem sorgten Kreditfonds mit Back-Leveraging für zusätzliche Liquidität. „Infolge des gestiegenen Finanzierungsangebots werden die Margen und die LTVs unter Druck geraten“, so Rüger.
„Mehr denn je haben die Vermietungsmärkte die Investmentmärkte im Jahr 2025 gestützt und werden das auch in diesem Jahr tun. Immobilieninvestments und Finanzierungen müssen sich weiterhin auf die Verbesserung des operativen Cashflows stützen, wenn sie erfolgreich sein wollen. Allein auf die Renditekompression zu setzen, reicht für eine Wertsteigerung oder einen Werterhalt sicher nicht aus“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
