immobilienmanager sprach mit Andreas Wuermeling, Head of Loan Markets der pbb Deutsche Pfandbriefbank, über die Anforderungen der neuen Landing-Landschaft in Deutschland.
Welche spezifischen Herausforderungen bringt die neue Lending-Landschaft für Darlehensnehmer in Deutschland mit sich, insbesondere im Hinblick auf regulatorische Anforderungen, Zinssätze und Marktunsicherheiten?
Höhere Eigenkapitalanforderungen, strengere Finanzierungsparameter und Konditionen erhöhen die Kosten und erschweren Refinanzierungen; das gilt bei gleichzeitiger Unsicherheit im Markt für bestimmte Gewerbeimmobilienarten und bei höheren Transaktionsrisiken. Zusätzlich bleiben Zinssatzschwankungen und noch nicht ausnivellierte Immobilienbewertungen Belastungsfaktoren.
Gibt es Aspekte der neuen Lending-Landschaft, die besonders kleine und mittelständische Unternehmen positiv beeinflussen könnten?
Die Finanzierungsquellen für KMU werden durch neue Lending-Modelle und alternative Kapitalgeber erweitert – dies kann schnellere Entscheidungswege, längere Laufzeiten, höheren Leverage und spezialisierte Produkte für Wachstumsstrategien oder zur Herstellung der Zukunftsfähigkeit von Immobilien (Stichwort ESG/EPBD) beinhalten. Die pbb arbeitet in Kooperationsmodellen speziell mit Partnern, die auf das KMU-Geschäft fokussieren. Unsere Beteiligungsgesellschaft Eco Estate GmbH wiederum berät zu ESG-Gebäudeoptimierungsoptionen, deren Wirtschaftlichkeit, Förderprogrammen sowie Umsetzungsprozessen. Strukturierte Lösungen zur Bereitstellung von Finanzierungen und Schließung von Finanzierungslücken stellt wiederum die pbb bereit.
Wie verändert sich die Rolle von spezialisierten Finanzinstituten durch den zunehmenden Wettbewerb von neuen Lending-Modellen in Deutschland?
Einige General- und Spezialbanken vernetzen sich zunehmend mit Plattformen und Partnern aus dem Segment alternativer Finanzierer, um die Kapitalallokationen zu optimieren. Hiermit werden strukturierte Lösungen für Fälle geboten, die auf der eigenen Bilanz nicht oder nicht alleine effizient dargestellt werden können. Statt Volumenwachstum liegt der Fokus auf Risiko- und Ertragsmanagement. Über ihr Partnernetzwerk kann die pbb hierbei Lösungen für Kunden schaffen, die deutlich über die alleinige Finanzierungsstrategie einer Pfandbriefbank hinausgehen.
Sehen Sie in der neuen Lending-Landschaft Chancen für strategische Partnerschaften zwischen traditionellen Banken und anderen Darlehensgebern, die nicht als Broker agieren?
Das Brokergeschäft verbleibt bei den Brokern und verfolgt einen anderen Zweck, als jene Partnerschaften zwischen unterschiedlichen kreditgebenden Instituten. Mit klarem Fokus auf den Finanzierungsbedarf des Kunden entwickelt die pbb zusammen mit ausgewählten Partnern individuelle Finanzierungskonzepte – transparent, zielgerichtet und auf Wunsch mit ergänzenden Leistungen entlang der Wertschöpfungskette der Immobilienfinanzierung. Bezogen auf sein Projekt und in der Zusammenarbeit mit dem Kunden gehen wir hierbei sehr punktuell und vertraulich vor. Das heißt: Finanzierungsvorschläge basieren auf klar definierten Parametern und werden erst nach Freigabe durch den Kunden gezielt über das Partnernetzwerk abgefragt. Im Gegensatz dazu zeigt ein Broker eine Finanzierunganfrage einem sehr breiten Markt und spielt dem anfragenden Kunden das Feedback zurück, der dann zwischen unterschiedlichen Angeboten auswählen kann. Diese sind aber nicht notwendig die besten Produktalternativen aus den unterschiedlichen Finanzierungswelten.
Wie verändert die neue Lending-Landschaft das Verhältnis zwischen „Originate & Collaborate“-Modellen und klassischen Banken? Welche Synergien oder Konflikte ergeben sich daraus?
Banken verstehen sich in Partner-Modellen als universale Finanzierungspartner für ihre Kunden, die maßgeschneiderte Lösungen erarbeiten und das Beste aus allen Welten zusammenführen. Die Quelle für Kapital ist nicht nur die eigene Bilanz, die eigenen Limitierungen und Strategien ausgesetzt ist. Dies stellt einen Kulturwandel in der Origination dar, da ein breiteres Spektrum an Finanzierungsopportunitäten auch jenseits der Bankbilanz gesucht wird. Andererseits erfordert es die Bereitschaft, die Partnerbedürfnisse zu verstehen und dies gemeinschaftlich in bedarfsgerechte Produkte umzumünzen. Hierbei wird der Finanzierungshorizont positiv erweitert, aber auch gefordert.
Inwieweit profitieren andere Darlehensgeber von den Differenzierungsmerkmalen spezialisierter Banken, die ihre operative Strategie darauf auslegen, Kredite zu vermitteln, statt zu vergeben?
Eigentlich profitieren sie davon nicht, da sie weiterhin ein rein Bilanz-lastiges und damit wenig flexibles Produkt vorhalten. Das Bilanzprodukt verbleibt als eine Säule im Kooperationsmodell der pbb und wird eingesetzt, wo es für den Kunden dienlich ist. Zusätzlich greifen wir aber auf Finanzierungsoptionen zurück, die die Bilanz nicht mehr stellen kann, und schaffen damit ein positives Unterscheidungsmerkmal zu den reinen Bilanzfinanzierern.
Welche Rolle spielt die Marktposition spezialisierter Finanzinstitute (wie etwa Pfandbriefbanken), die nicht als Vermittler agieren, in einer immer komplexer werdenden Lending-Landschaft, die sowohl Chancen als auch Risiken für Darlehensnehmer schafft?
Pfandbriefbanken bleiben Kernspieler in der Welt der Immobilienfinanzierung, aufgrund der günstigen Refinanzierung über den Pfandbrief und ihrem Spezialwissen, das auf anspruchsvollste Immobilienprojekte ausgelegt ist. In ihrem Segment bleibt das Bilanzgeschäft ein wichtiger Bestandteil des Marktes, aber gegebenenfalls in konkreten Fallgestaltungen in Kombination mit anderen Finanzierungspartnern im Sinne des Kunden optimiert.