Der Immobilienfinanzierungsindex fällt im dritten Quartal 2025 unter null. Experten erwarten dennoch leicht bessere Bedingungen in den kommenden Monaten.
Die Marktstimmung in der gewerblichen Immobilienfinanzierung hat sich im dritten Quartal 2025 eingetrübt. Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (Difi), den JLL gemeinsam mit dem Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) erhebt, fiel um 18,1 Punkte auf nun minus 7,6 Punkte – und damit erstmals seit Jahresbeginn wieder in den negativen Bereich. Im Vergleich zum Tiefstand Ende 2022 (minus 69,7 Punkte) bleibt das Niveau jedoch moderat.
Der Rückgang betrifft sowohl die Einschätzung der aktuellen Finanzierungssituation als auch den Ausblick auf die kommenden sechs Monate. Der Situationsindikator verlor 25,9 Punkte und liegt bei minus 13,8 Punkten. Die Finanzierungserwartung fiel um 10,4 Punkte auf minus 1,4 Punkte. Der Abstand zwischen beiden Indikatoren (12,4 Punkte) deutet laut JLL auf einen leicht positiven Ausblick hin.
„Die Befragung im September fiel in eine Zeit, in der die Renditen zehnjähriger Staatsanleihen sich auf einem konstanten Niveau einpendelten beziehungsweise anstiegen“, erklärt Andreas Lagemann, Senior Researcher am HWWI. „Darin kam das Risiko einer zunehmenden Staatsverschuldung in Deutschland zum Ausdruck und könnte eine erneute Unsicherheit über die weitere Renditeentwicklung bei Immobilien entfacht haben.“
Positiver Trend im Bürosegment erwartet
Über alle Nutzungsarten hinweg sind die Lage- und Erwartungssalden zurückgegangen. Einzig das Wohnsegment weist noch ein positives Gesamtbild mit 10,9 Punkten auf. Bei Hotels liegt der Saldo bei null. Am deutlichsten negativ fällt die Bewertung für Büroimmobilien aus (minus 30,4 Punkte). Allerdings liegt die Erwartung hier spürbar über der aktuellen Lageeinschätzung – ein Indikator für einen möglichen Stimmungsumschwung.
„Auch wenn Investoren Büroimmobilien nach wie vor mit Skepsis begegnen, geht der Trend in die richtige Richtung“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. „Besonders kleinere Bürodeals funktionieren gut. Bei großvolumigen Transaktionen tun sich die Marktakteure jedoch nach wie vor schwer.“
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Eine Sonderfrage der Befragung befasste sich mit der Rolle von Immobilien im Bereich Rüstung und Verteidigung. Zwar haben bislang nur 17 Prozent der Teilnehmer Erfahrung in diesem Segment, jedoch sehen 82 Prozent Potenzial für steigende Finanzierungsvolumina – vor allem in der Assetklasse Logistik. Auch für Wohn- und Produktionsimmobilien wird mit zunehmender Nachfrage gerechnet. Auswirkungen auf Büroimmobilien sehen die Befragten derzeit nicht.
Neugeschäft legt zu – Berlin Hyp bleibt führend
Im ersten Halbjahr 2025 vergaben zwölf analysierte Banken neue Kredite in Höhe von 14,8 Milliarden Euro – ein Plus von zwölf Prozent gegenüber dem Vorjahr. Besonders deutlich wuchs das Neugeschäft bei Helaba (plus 80 %) und DZ Hyp (plus 21 %). Die Berlin Hyp bleibt mit 4,3 Milliarden Euro führend.
Auch bei den Kreditbeständen liegt die Berlin Hyp mit 56,7 Milliarden Euro vorn, gefolgt von DZ Hyp (42,6 Mrd. Euro). Insgesamt sank der aggregierte Kreditbestand leicht auf 286,4 Milliarden Euro (minus zwei Prozent).
Trotz des eingetrübten Stimmungsbilds zeigt sich Dominik Rüger, Team Leader Debt Advisory JLL Germany, optimistisch: „Wir erwarten, dass die Belebung bei Immobilienfinanzierungen anhält. Das gilt insbesondere für das Büro- und Einzelhandelssegment. Insbesondere die traditionellen Immobilienfinanzierer werden sich in ihren Neugeschäftsplänen für 2026 höhere Ziele setzen als für 2025.“
