Aktuelle Entwicklungen werden eine Renaissance des Highstreet-Retails in B- bis D-Standorten auslösen, meint Mark Holz, Head of Research bei Lübke Kelber, in seinem Gastbeitrag.
Jahrzehntelang entwickelten sich die Spitzenmieten im Highstreet-Einzelhandel der A-Märkte viel dynamischer als in den Klein- und Mittelständen. Entwicklungen in der Demografie, Wanderbewegungen und Remote Work werden jedoch eine Renaissance des Highstreet-Retails in B- bis D-Standorten auslösen. Wer dabei nicht einzelne Gebäude, sondern ganze Straßenzüge ankauft, kann eine ganzheitliche Vermietungsstrategie umsetzen und das Maximum aus dem Investment holen.
Rückblick: Der Siegeszug des Online-Shoppings
Über Jahrzehnte, bis Ende der 2010er-Jahre, stiegen die Spitzenmieten im Highstreet-Einzelhandel der A-Märkte kontinuierlich. Selbst wirtschaftliche Krisen wie die Dotcom-Blase 2000 oder die Weltfinanzkrise 2008/09 konnten den Anstieg nicht stoppen. Einer der Gründe war die Festivalisierung des Handels, das Shoppen als Erlebnis, das zu einem Run auf die besten Citylagen führte. Auch die Globalisierung trug zu den hohen Mieten in den A-Städten bei. Diese Entwicklung war ab der Jahrtausendwende zu beobachten und resultierte darin, dass internationale Marken ihre Flagship-Stores in Premiumlagen eröffneten. B-, C- und D-Städte konnten von diesen Entwicklungen nicht profitierten. Im Gegenteil: Gerade die Festivalisierung des Handels zog Kunden in die Metropolen, weg aus den lokalen Handelslagen. Zusammen mit einem schwächeren Bevölkerungswachstum führte das zu einer Banalisierung des Warenangebots und zu zunehmendem Leerstand in den Klein- und Mittelstädten.
Durch den Siegeszug des Online-Shoppings in den 2010er-Jahren begannen die Spitzenmieten ab 2016 zu stagnieren oder zu sinken. Allerdings litten die Mittelstädte am stärksten darunter, weil bei ihnen die positiven Faktoren weniger zum Ausgleich beitrugen. So stiegen die Mieten in den A-Märkten bis 2016 um über drei Prozent jährlich, während die Städte der zweiten und dritten Reihe lediglich ein Wachstum von circa ein Prozent im Jahr generierten. Ab 2018 fielen die Spitzenmieten in den Top-Märkten dann im Schnitt um 2,7 Prozent, während die Klein- und Mittelstädte Einbußen um vier bis fünf Prozent jährlich auswiesen.
Aus Investmentsicht zeigt die Gesamtperformance, die Total-Returns über einen Zeitraum von zehn Jahren, dass der Handel im Sektorvergleich zum ersten Mal nach der Jahrtausendwende im Jahr 2018 vom Bürosegment überholt wurde.
Zeichen stehen auf Umschwung
Aktuell ändert sich die Situation: Der Einzelhandel hat sich in den zurückliegenden Quartalen zu dem kommerziellen Immobiliensektor mit der stärksten Performance entwickelt: Nach einer Analyse von MSCI lag der Total-Return für Einzelhandelsimmobilien in Europa im zweiten Quartal 2023 bei 0,4 Prozent und übertraf damit alle anderen Sektoren. Auch stieg der Einzelhandelsanteil am Transaktionsvolumens von neun Prozent im Jahr 2021 auf 18 Prozent – der höchste Anteil seit 2016. Selbst ohne Sondereffekte, wie der Erwerb der X+bricks-Gruppe durch Slate Asset Management mit einem Volumen von etwas mehr als einer Milliarde Euro, stehen die Zeichen auf Umschwung.
Binnenmigration lässt Klein- und Mittelstädte wachsen
Die Binnenmigration in Deutschland hat zunehmend Einfluss auf kleinere Städte und deren Einzelhandel. Die großen Metropolen verzeichnen bereits seit Jahren negative Binnen-Migrationszahlen, während kleinere Städte und Umlandgemeinden an Beliebtheit gewinnen. Hohe Mieten und Wohnungsknappheit in den Großstädten sind hierfür wesentliche Gründe. Der durchschnittliche Wohnungsleerstand in deutschen Gemeinden beträgt 2,6 Prozent, während er in den Top-7-Städten bei nur 0,7 Prozent liegt, mit einem Extrem von 0,2 Prozent in München.
Die Covid-19-Pandemie hat den Trend in Richtung kleinerer Städte verstärkt, da die Lockdowns das Bedürfnis nach mehr Platz und grüner Umgebung erhöht haben. Zudem ermöglicht die zunehmende Flexibilität durch Remote-Arbeit eine größere Unabhängigkeit von Arbeits- und Wohnort. Diese Faktoren lassen vermuten, dass das Bevölkerungswachstum in kleineren, attraktiven und bezahlbaren Städten stärker sein wird als in den großen Metropolen.
Bevölkerungszuwachs korreliert mit Mieten
Für den Einzelhandel jenseits der A-Städte sind die Auswirkungen positiv. Die steigende Bevölkerungszahl, insbesondere in kaufkräftigen Schichten, wirkt sich günstig auf den Highstreet-Einzelhandel in B-, C- und D-Städten aus. Eine Korrelationsanalyse bestätigt, dass steigende Mietkosten im Einzelhandel meist in Städten mit Bevölkerungszuwachs verzeichnet werden. Der Korrelationswert beträgt 0,51 und zeigt an, dass sie überwiegend in wachsenden Städten zunahmen und vor allem in Städten mit Bevölkerungsrückgang sanken.
Es lässt sich also erwarten, dass kleinere Städte eine überproportional positive Entwicklung im Handel erleben werden, was eine Umkehr eines 25-jährigen Trends darstellt. Auch wenn zyklische und kurzfristige Entwicklungen wie die wirtschaftliche Schwächephase und hohe Inflation berücksichtigt werden müssen, können Investoren auf attraktive Möglichkeiten in Klein- und Mittelstädten hoffen.
Ein innovativer Ansatz für Investoren wäre die Akquise ganzer Geschäftsstraßen statt einzelner Gebäude, um ein umfassendes Asset- und Vermietungsmanagement zu ermöglichen. Das birgt zwar Herausforderungen bei kleinteiligen Eigentümerstrukturen und bedarf tiefer Analysen, um die passende Stadt und Mikrolage zu identifizieren. Ganzheitlich umgesetzt, lässt sich jedoch ein zielgruppenorientertes Gesamtangebot erreichen, das den Konsumenten das beste Erlebnis und dem Investor das beste Ergebnis liefert.
Internationale Beispiele wie das Londoner Carnaby-Viertel zeigen, dass ein solches Vorgehen funktionieren kann. Dort hat Shaftesbury PLC erfolgreich ein ganzheitliches Retail-Konzept umgesetzt, bei dem – ähnlich wie beim klassischen Centermanagement – nicht der Vermietungserfolg einer einzelnen Einheit zählt, sondern Konzept und Struktur des gesamten Ensembles.
