Wie steht es um die Zukunft der Innenstädte? Wir sprachen mit Iris Schöberl und OB Felix Heinrichs vor dem Hintergrund der Schließungen bei Karstadt und der Insolvenz von Peek & Cloppenburg – mit besonderem Fokus auf Mönchengladbach.
Frau Schöberl, was gehört Columbia Threadneedle Real Estate Partners in Mönchengladbach?
Iris Schöberl: Das Peek & Cloppenburg-Gebäude gehört nicht Columbia Threadneedle Real Estate Partners, sondern einem Fonds aus unserer Best-Value-Reihe, den wir verwalten. Im Grundbuch steht dann Hanseatische Investment-GmbH für das Sondervermögen Best Value Germany und eine Nummer.
Felix Heinrichs: Und damit merkt man übrigens schon, wie kompliziert es ist, überhaupt herauszufinden, wem ein Gebäude gehört. Aber nur dann kann man mit den Eigentümern darüber sprechen, was man mit den Immobilien machen kann.
Iris Schöberl: Und das war der Anlass dafür, dass wir in einer Transparenz-Offensive alle Bürgermeister in den rund 100 Städten, in denen wir investiert sind, angeschrieben haben. Wir hatten in den ersten 14 Tagen 20 Bürgermeister oder deren Kollegen, die sich dann sofort aktiv bei uns gemeldet haben. Eine wahnsinnige Resonanz, die zeigt, wo der Schmerz liegt. Herr Heinrichs mit seinem Team war einer der ersten.
In den vergangenen Wochen ist die Lage in Mönchengladbachs Innenstadt durch die Schließung des Galeria Karstadt Kaufhof auf der Hindenburgstraße ja nochmal deutlich prekärer geworden. Wie ist die aktuelle Situation?
Felix Heinrichs: Zum 31. Januar 2024 wird Galeria Karstadt Kaufhof hier schließen. Damit verschwindet der letzte quasi Vollsortimenter außerhalb des Lebensmittel-Bereichs. Bereits 2020 hatte die Filiale im Stadtteil Rheydt geschlossen.
In meinen Augen ist damit aber eine große Chance verbunden. Der Bedarf für stationären Einzelhandel ist ja nicht komplett verschwunden ist. Es wird eine große Fläche frei und wir haben die Möglichkeit, zu klären, wie man diese mit kleinen bis mittelgroßen Händlern besetzen kann. Damit könnte man dieses Segment sogar stärken.
Iris Schöberl: Wenn wir auf den Handel in den Innenstädten schauen, sind es nämlich die kleineren Einheiten, für die wir ganz gute Vermietungen hinbekommen. Die großen Flächen sind die Sorgenkinder.
Kommt die Modekette Aachener als Nachmieter der Galeria-Fläche nach Mönchengladbach?
Felix Heinrichs: Wir sprechen natürlich und das ist eine Option. Es kann auch sein, dass selbst dann nicht die ganze Immobilie für Einzelhandel genutzt wird.
Iris Schöberl: Ich glaube, die größte Herausforderung für Innenstädte ist es, einen Funktionswandel hinzubekommen. Der Handel bleibt eine, aber bei weitem nicht mehr die alleinige Funktion der Einkaufsstraße. Genauso wichtig sind Aufenthaltsqualität, Gastronomie, vielleicht Hotellerie sowie Freizeit und Kultur.
Felix Heinrichs: Wir haben folgendes Problem: Wenn Sie am Sonntag über die Hindenburgstraße gehen, dann ist es da leer.
Iris Schöberl: Es gilt, Lösungen zu finden, wenn sich der Handel in der Fläche reduziert, andere Nutzungskonzepte wie Dienstleistungen oder kleinteiligen Einzelhandel anzusiedeln. Aber ganz wichtig ist Gastronomie. In Mönchengladbach hat sich in den vergangenen zwei Jahren bereits die Anzahl der Gastronomen um 30 Prozent erhöht. Das geht in die richtige Richtung. Aber auf der Einkaufsmeile Hindenburgstraße nimmt die Aufenthaltsdauer und Qualität je weiter man vom Bahnhof aus durchläuft massiv ab. Mein Kollege, der Leiter des Fonds-Managements, hat dazu einen schönen Spruch: "Die Verbindung Einzelhandel und Innenstadt ist keine kurzfristige Affäre, sondern eine langfristige Beziehung. Und wie an jeder Beziehung, muss man daran arbeiten."
Aber sie glauben an eine Zukunft des stationären Einzelhandels der Innenstadt?
Iris Schöberl: Ich bin ein ganz großer Fan des stationären Einzelhandels – aber ein leichtes Geschäft war er noch nie. Man muss sich klar darüber sein, dass er schon immer einem Wandel unterlag. Vor etwa 15 Jahren gab es einen Boost und die Einzelhandelsfläche hat sich stark ausgeweitet. Dies dauerte etwa zehn Jahre. Vor rund fünf Jahren fing die Bereinigung an. Das ist ganz normal.
Felix Heinrichs: Es ist die Arbeit der Stadt, auf der Einkaufsstraße eine publikumswirksame Aufenthaltsqualität hinzubekommen. In Mönchengladbach können wir dafür nicht einfach die Einkaufsstraße verkürzen, obwohl wir wissen, dass die Hindenburgstraße eigentlich als Einkaufsmeile zu lang ist. Die Herausforderung ist jetzt zu erkennen, was wir machen können, um eine bestimmte Konzentrationszone zu stärken. Dazu nutzen wir auch Städtebauförderungsmittel und stellen zurzeit Anträge für verschiedene Projekte in der Innenstadt.
In einer Studie wollen wir zum Beispiel die Flächen aufnehmen und mögliche Nutzungen, die genehmigungsfähig sind und von den Bürgern gewünscht werden, auflisten. Wenn Sie sich das Stadtbild ansehen, dann gibt es hinter dem Peek & Cloppenburg etwa eine Schule, schräg dahinter ein Museum und einen Park.
Iris Schöberl: Die Situation in Mönchengladbach ist kompliziert: Schauen Sie sich die Hindenburgstraße an, da haben Sie den Bahnhof, der nach Abschluss der Umbauarbeiten ganz wunderbar sein wird. Dann haben sie mittendrin das Minto und oberhalb unser Peek & Cloppenburg-Gebäude. Hier gibt es eine wunderbare Aufenthaltsfläche mit Gastronomie. Versuchen Sie jetzt bitte einmal, das ausgefranste Ende, an dem man kürzen könnte, zu definieren. Das gibt es nicht, stattdessen gibt es immer wieder Inseln.
Bezüglich des Themas "Ausfransen" hat Mönchengladbach ja ein ganz eigenes Problem mit den beiden Innenstadtkernen Gladbach und Rheydt. Wie gehen Sie damit um?
Felix Heinrichs: Früher haben wir immer Gladbach als A1-Zentrum und Rheydt als A2-Zentrum bezeichnet. Aber das funktioniert nicht. Mittlerweile ist die Hindenburgstraße in Gladbach das A Zentrum mit überregionaler Bedeutung und Rheydt dient als B-Zentrum der regionalen Versorgung und als Dienstleistungs- und Wohnstandort.
Herr Heinrichs, was haben Sie aus Ihrem Engagement in der ehemaligen Galeria-Karstadt-Kaufhof-Immobilie in Rheydt gelernt?
Felix Heinrichs: In Rheydt haben wir 2015 die Immobilie gekauft und Karstadt hat sich von drei auf zwei Etagen verkleinert. Außerdem haben wir dort weitere kleinere Einzelhändler angesiedelt. Dieses neue Konzept hat bis 2020 getragen. Dann wurde die Karstadt-Filiale dort doch noch geschlossen. Wir hatten 2015 viel Hoffnung in das Projekt gesteckt. Für uns war eine strategische Entscheidung, die auch im Nachhinein nicht falsch war. Jetzt sind wir in Planung für das ganze Gebäude, auch die Stadtverwaltung selbst nutzt hier Flächen. Es hat sich gezeigt, dass Flächenoptimierung schon etwas bringt. Aber am Ende können Sie große Handelskonzerne nicht von der lokalen Sichtweise überzeugen, dass der Umsatz vor Ort doch eigentlich gut sei, wenn man auf der falschen Liste steht.
Ob dies ohne Pandemie auch so gewesen wäre, weiß ich nicht. Aber man muss realistisch sein, das Karstadt-Konzept ist wohl am Markt überholt. Selbst die Standorte, die aktuell nicht auf der Streichliste stehen, werden wohl in zwei, drei Jahren vor neuen Problemen stehen.
Mönchengladbach hat auch bei dem Projekt "Stadtlabore" mitgemacht. Was bringt dies für die Nachvermietungen in der City?
Felix Heinrichs: Ein großer Vorteil ist, dass wir in diesem Projekt viele Kontakte geknüpft und Erfahrungen mit anderen Städten ausgetauscht haben. Endergebnis ist das digitale Leerstandsmanagementsystem LeAn. Dadurch können wir nicht nur Anbieter und Suchende von Flächen zusammenbringen, sondern als Stadt haben wir auch endlich einen Überblick über den derzeitigen und bald anstehenden Leerstand. Und wir können diese Situation ja nur steuern, wenn wir die notwendigen Daten haben.
Iris Schöberl: Auch wir haben bei dem Projekt mitgemacht. Es hilft vor allem bei der Vermittlung von kleineren Flächen. Denn hier gibt es bei den Suchenden eine Hürde, sich an Makler zu wenden. Diese Klientel kommt eher beim Gemeindebüro vorbei, um sich über freie Flächen zu informieren.
Wie steht es um die Zukunft von Peek & Cloppenburg als Mieter in Ihrem Objekt in Mönchengladbach?
Iris Schöberl: Da Peek & Cloppenburg in der Insolvenz ist, sind wir derzeit im Austausch. Möglicherweise wird das Unternehmen am Standort auf einer kleineren Fläche bleiben. Aber das heißt, man muss das Gebäude massiv umbauen. Es stammt aus den 1960er Jahren und umfasst 18.500 Quadratmeter vermietbare Fläche. Bevor wir aber unabgestimmte Maßnahmen allein durchführen, arbeiten wir mit der Stadt Mönchengladbach zusammen und warten das Ergebnis der geplanten Studie ab.
Aber ich könnte mir zum Beispiel einen Kindergarten als weitere Nutzung vorstellen. Mönchengladbach hat auch eine große Hochschule. Da könnte ich mir auch verbindende Nutzungen vorstellen. Die Menschen, die hier verkehren, brauchen dann wieder Versorgungsangebote. Und auch die Nachfrage der Menschen, die in das neue Wohngebiet in der Nähe einziehen, könnte auf die Hindenburgstraße ausstrahlen. Mönchengladbach ist nicht die größte Büro-Hochburg Deutschlands, daher kann man nicht überall Büros einplanen. Auch Wohnen passt allein von den Gebäudetiefen und Deckenhöhen nicht in jedes Gebäude.
Im Untergeschoss des Peek & Cloppenburg-Gebäudes war früher einmal Saturn, jetzt steht es schon sehr lange leer. Was macht man mit einer solchen Fläche im Untergeschoss?
Iris Schöberl: Im Zweifel machen wir mit der Fläche gar nichts, wenn es keine Nachfrage gibt. Das Einkaufsverhalten hat sich geändert und Sie können dort unten kein Fitnessstudio reinnehmen. Momentan würde ich nicht einmal eine Gokart-Bahn dort unten einplanen, weil das den Rest des Gebäudes schädigen könnte. Wenn es mit der geplanten Studie zusammenpasst, denken wir tatsächlich an einen größeren Umbau mit einem Teilabriss, um das gesamte Gebäudekonzept zu verändern.
Felix Heinrichs: Die Entwicklungsstudie für die Innenstadt lohnt sich besonders, da sich viele Immobilieneigentümer auch schon bereit erklärt haben, die Ergebnisse anschließend auch umzusetzen. Wir haben immer gesagt, wir machen keine Studie, um sie uns nachher ins Regal zu stellen. Wir brauchen die privaten Investoren, die hier mit anpacken, denn wir können keine komplette City-Neuentwicklung aus Steuergeldern finanzieren.
Iris Schöberl: Wir überlegen uns bei großen Immobilien immer mögliche Drittverwendungen. Aber ein solcher Umbau kostet viel Geld. Wenn man eine große Handelsfläche in kleine Einheiten teilt, muss man zum Beispiel neue Lüftungsanlagen einbauen. Das geht nicht “holterdiepolter”. Dabei bietet sich an, gleich auch eine ESG-Ertüchtigung mit umzusetzen. Anschließend hat man dann ein sehr resilientes Gebäude. Aber natürlich haben wir gerade bei Peek & Cloppenburg schon gedacht, dass es die Immobilie sehr lange nutzen wird.
In einigen Fällen bleiben nach einer Umnutzung die oberen Stockwerke als struktureller Leerstand länger leer. Nicht schön, aber Hauptsache, das Erdgeschoss bleibt publikumswirksam offen und hat Zugkraft und eine positive Ausstrahlung auf die Lage. Ansonsten wirkt Leerstand hier wie ein hohler Zahn im Besatz der Einkaufsmeile.
Zu welchen Zugeständnissen sind Sie als Vermieterin beziehungsweise als Verwalterin eines Objekts bereit oder haben sie eventuell schon gemacht?
Iris Schöberl: Wir gehen partnerschaftlich mit unseren Mietern um. Wenn ein Mieter die Miete reduzieren möchte, dann muss er uns seine Umsätze offenlegen und eine Überlebensstrategie nachweisen. Dann sind wir zu Zugeständnissen bereit und haben das auch in der Vergangenheit gemacht. Aber es ist nicht unsere Aufgabe, Mieter bezüglich ihres Businessmodells zu beraten oder nicht überlebensfähige Konzepte zu subventionieren.
Wenn solche Verhandlungen scheitern, habe ich immer einen Plan B. Dafür müssen die möglichen Lösungen wie etwa ein Umbau durchkalkuliert werden. Wenn sich ein Umbau nicht rechnet, sich kein Nutzer findet oder wir die Situation sogar noch verbessern können, besteht auch die Option, ein Gebäude abzureißen.
Wie geht es jetzt in Mönchengladbach weiter?
Felix Heinrichs: Bisher habe ich stärker erwartet, dass man Veränderungen in den Köpfen der Menschen in vielen kleinen Schritten erreicht wie etwa Begrünungen auf der Straße, hier eine Vermietung, dort ein Café. Aber da habe ich meine Sichtweise geändert. Ich denke, die Bürger und Bürgerinnen erwarten, dass etwas Großes passiert. Und das ist ja auch der Fall: Gerade wurde in Gladbach der komplett neu gebaut. Ende des Jahres werden wir die Ergebnisse der Studie haben, im Januar 2024 wird der Kaufhof leergezogen. 2024 rutschen wir dann auch in die neue Periode der Städtebauförderung, das neue Wohngebiet in der City entsteht. Die Bürger und Bürgerinnen werden sehen, dass sich etwas verändert, und auch bei den großen Immobilien auf der Hindenburgstraße werden sich die Kräne drehen.
Das Gespräch führte Bianca Diehl.