Die Aussichten für die Büro-Immobilienmärkte weisen auf ein Ende des Abwärtstrends hin – das zeigt eine aktuelle Umfrage der GIF und CRES.
Die gemeinsame Büromarktprognose der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (GIF) und des Center for Real Estate Studies (CRES) an der Steinbeis Hochschule stellt eine Trendwende in Aussicht: Die ungünstigen Marktentwicklungen der letzten 2 Jahre kommen zu einem Abschluss, punktuell halten die negativen Tendenzen bei einzelnen Kennzahlen noch an. Insgesamt spricht viel für eine Stabilisierung der Märkte.
Speziell die erwartete Stagnation der Spitzenmieten wird sich fortsetzen, wobei sich Düsseldorf und München dieser Entwicklung entziehen. Gerade in München gehen die Teilnehmer der Umfrage von einem Erreichen der Spitzenmiete von 50 Euro pro Quadratmeter aus.
Spitzenrenditen: Stabilisierung vollzieht sich bis Ende 2024
Die zurückliegenden Prognosen deuteten auf einen Renditeanstieg hin, der im Lauf des Jahres 2024 endet. Den aktuellen Daten und Prognosen nach folgt die aktuelle Entwicklung diesem vorhergesagten Verlauf. Die Büro-Spitzenrenditen liegen derzeit in einer Spanne von vier bis fünf Prozent und werden dort auch bis zum Ende kommenden Jahres verharren. Werte von unter vier Prozent sind nicht in Sicht.
Den Prognosen zufolge wird es weiterhin ein Kopf-an-Kopf-Rennen zwischen München und Berlin um die niedrigste Spitzenrendite geben. Derzeit deuten Vorhersagen auf einen kleinen Vorsprung Berlins bis Ende 2025 hin, sodass die Hauptstadt ihren vor wenigen Jahren errungenen Spitzenplatz wieder zurückerobern kann und nicht nachhaltig nach Bayern abgeben muss.
Im Verfolgerfeld tut sich wenig: Anstiege zwischen zehn und 20 Basispunkte bei den Spitzenrenditen werden in 2024 auf Jahressicht erwartet, die sich dann 2025 kaum von der Stelle bewegen.
Leerstände: Deutliche Anstiege in 2025 nur noch in Düsseldorf und Berlin
Gute Nachrichten für Hamburg, Frankfurt und München: Wenn auch in 2024 die Leerstandsrate noch leicht steigt, so ist für 2025 das Ende des Anstiegs erreicht. In Frankfurt bleibt es damit beim unerfreulich hohen Leerstand nahe zehn Prozent, während das Niveau in München und Hamburg im Korridor von vier bis sechs Prozent liegt, also in einem Bereich, der auf ausgeglichene Marktverhältnisse hindeutet.
Die größten Leerstandssorgen müssen sich die Düsseldorfer machen, da in ihrer Stadt die Leerstandsrate auf knapp zehn Prozent ansteigen dürfte, wahrscheinlich schon bis Ende 2024, spätestens aber 2025, wo sich der Anstieg in moderatem Umfang (+30 Basispunkte) fortsetzen wird.
Mit ähnlichen Änderungen ist in Berlin zu rechnen, wobei sich der Anstieg um insgesamt 150 Basispunkten von einem niedrigeren Niveau aus (Leerstandsrate von 5,4 %) vollzieht. In Summe zeigt sich auch beim Leerstand, dass sich die Prognosen des vergangenen Jahres weitgehend verwirklichen.
Spitzenmieten: Positive Aussichten in Düsseldorf und München – sonst Stagnation
Angesichts des gesamtwirtschaftlichen Umfelds und der relativ hohen Leerstandsraten überraschen die Prognosen für die Spitzenmieten ein weiteres Mal: vor allem in Düsseldorf (+5,0 %) und in München (+5,4 %) soll es weiter spürbar bergauf gehen. Die spannende Frage dabei: gelingt es München, die magische Grenze von 50 Euro pro Quadratmeter zu übertreffen. Die Prognostiker sind sich einig darin, dass es ein knappes Rennen werden wird.
In den anderen Städten fordert die Marktlage ihren Tribut. Das kontinuierliche Wachstum wird in Hamburg, Berlin und Frankfurt vorerst ein Ende finden. Auch 2025 muss von einer Seitwärtsbewegung ausgegangen werden.
Fazit: Märkte weitgehend stabil
Die Prognosen des vergangenen Jahres haben sich weitgehend bewahrheitet. Das schwierige finanzwirtschaftliche und konjunkturelle Umfeld hat die lange Aufschwungphase der Büroimmobilienmärkte gestoppt. Zugleich erweisen sich die Märkte als weitgehend stabil, so dass die „Bremsspuren“ weniger ausgeprägt sind, als man dies angesichts der multiplen Herausforderungen erwarten könnte.
Die ungünstigen Veränderungen der Renditen und Leerstände in den zurückliegenden zwei Jahren scheinen ihren – zumindest vorläufigen – Abschluss zu erreichen. Positive Aussichten gibt es vor allem in München.
Die Kompetenzgruppe Immobilienmarkt-Research von GIF und CRES führen halbjährlich Umfragen zur Prognose für die Spitzenmiete, die Spitzenrendite und den Leerstand an den deutschen Top-5-Standorten durch. Die Umfrage wird seit 2010 durchgeführt und fand zum 28. Mal statt. An ihr beteiligen sich Research-Abteilungen deutscher und internationaler Immobilienunternehmen.
