KI verändert Büroarbeit und Flächenbedarf. Jan Niklas Rotberg von Savills erläutert, warum hochwertige Büros weiter gefragt bleiben.
Wenn künstliche Intelligenz Büroaufgaben übernimmt, könnte der Personalbedarf sinken – und mit ihm die Nachfrage nach Büroflächen. Für Eigentümer und Investoren ist das eine wesentliche Frage. Europäische Arbeitsmarktdaten zeigen bislang jedoch keinen breiten KI-bedingten Beschäftigungseinbruch. Gleichzeitig schaffen expandierende KI-Unternehmen zusätzliche Flächennachfrage.
Dabei wirken zwei Entwicklungen auf den Markt: Bestehende Unternehmen verändern durch KI ihre Arbeitsabläufe und möglicherweise ihren Personalbedarf. Die Anbieter der Technologie wachsen dagegen und benötigen selbst Büros. Welche Wirkung langfristig überwiegt, lässt sich aus den bisherigen Daten noch nicht abschließend bestimmen.
Konjunktur prägt die Beschäftigung bislang stärker
Savills hat europäische Konjunktur-, Beschäftigungs- und KI-Nutzungsdaten untersucht. Die Analyse zeigt einen stärkeren Zusammenhang zwischen Wirtschaftswachstum und bürobasierter Beschäftigung als zwischen KI-Verbreitung und Beschäftigungsentwicklung.
In nordischen und westeuropäischen Märkten ist die KI-Nutzung vergleichsweise weit verbreitet, während die Bürobeschäftigung teilweise langsamer wächst. Dies lässt sich unter anderem durch Arbeitskräfteknappheit und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen erklären. Aus dem Zusammenhang allein lässt sich keine Verdrängung durch KI ableiten.
Auch die betrachtete Quote offener Stellen bei professionellen Dienstleistungen spricht bislang nicht für einen flächendeckenden Einbruch. Sie liegt in der EU bei 2,4 Prozent und damit ungefähr auf dem Niveau des Durchschnitts vor der Pandemie. Eine langfristige Prognose lässt sich daraus allerdings nicht ableiten.
KI-Investitionen gehen bislang häufig mit Einstellungen einher
Eine im März 2026 veröffentlichte Untersuchung von EZB-Ökonomen liefert weitere Hinweise. Sie basiert auf Unternehmensbefragungen aus dem zweiten und vierten Quartal 2025. Zwischen Unternehmen mit und ohne KI-Nutzung fanden die Autoren insgesamt keinen signifikanten Unterschied beim Beschäftigungsauf- und -abbau.
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Unternehmen, die in KI investieren, weisen eine um knapp zwei Prozentpunkte höhere Wahrscheinlichkeit auf, zusätzliches Personal einzustellen. Die Ergebnisse unterscheiden sich jedoch nach Einsatzzweck: KI für Forschung, Entwicklung und Innovation geht mit Beschäftigungswachstum einher. Bei einer Nutzung zur Senkung von Personalkosten zeigen sich dagegen weniger Einstellungen und mehr Entlassungen.
Die Untersuchung beschreibt damit die bisherigen und kurzfristigen Entwicklungen. Wie sich ein umfassenderer KI-Einsatz langfristig auf die Beschäftigung auswirkt, bleibt offen.
KI-Unternehmen schaffen zusätzliche Büronachfrage
Parallel zur Automatisierung bestehender Tätigkeiten entstehen neue Nutzergruppen. Wachstumsorientierte KI- und Technologieunternehmen bauen ihre europäischen Standorte aus.
Auch Deutschland gehört zu diesen Expansionsmärkten. Anthropic hat einen Standort in München eröffnet. Google hat angekündigt, seine Büroflächen in Berlin, Frankfurt und München zu vergrößern und zu modernisieren. Diese Beispiele zeigen, dass Unternehmen aus dem KI-Umfeld weiterhin physische Arbeitsorte benötigen. Sie erlauben allerdings noch keine Aussage über die gesamte europäische Flächenbilanz.
Savills schätzt, dass Unternehmen mit europäischem Hauptsitz aus dem KI-Sektor bis Mitte 2028 rund 230.000 Quadratmeter zusätzliche Bürofläche nachfragen könnten. Grundlage ist die Übertragung eines in San Francisco beobachteten Zusammenhangs zwischen eingeworbenem Wagniskapital für generative KI und zusätzlicher Flächennachfrage. Hinzu könnte die Expansion US-amerikanischer KI-Unternehmen in Europa kommen.
Die Anforderungen an Büroflächen verändern sich
KI verändert nicht nur die Zahl der Beschäftigten, sondern auch deren Aufgaben. Wenn standardisierbare Tätigkeiten automatisiert werden, gewinnen Urteilsvermögen, fachliche Einordnung und die kritische Prüfung von Ergebnissen an Bedeutung.
Damit verändern sich auch die Anforderungen an Arbeitsplätze. Vorteile erwarten wir für moderne, flexible und gut angebundene Büros mit leistungsfähiger digitaler Infrastruktur. Flächen für Zusammenarbeit, Austausch und konzentriertes Arbeiten sollen Unternehmen dabei unterstützen, neue Arbeitsweisen umzusetzen und qualifizierte Beschäftigte zu gewinnen.
Für Vermieter und Investoren stellt sich deshalb neben der Frage nach dem künftigen Flächenvolumen auch die nach der Eignung ihrer Gebäude für veränderte Nutzungsanforderungen.
Beschäftigungsprognose ist keine Flächengarantie
Eine Prognose von Oxford Economics sieht für die bürobasierte Beschäftigung in Europa über die kommenden zehn Jahre ein Wachstum von rund vier Prozent vor. Dies spricht gegen die Annahme eines zwangsläufigen, abrupten Rückgangs der Büronachfrage.
Wie viel Fläche daraus tatsächlich benötigt wird, hängt jedoch zusätzlich von Anwesenheitsmodellen, Flächeneffizienz und Arbeitsplatzkonzepten ab. Beschäftigungswachstum lässt sich deshalb nicht unmittelbar in zusätzliche Quadratmeter übersetzen.
Die bisherigen Daten stützen unsere Einschätzung, dass KI den europäischen Büromarkt verändert, ohne ihn bislang insgesamt zu verdrängen. Für einzelne Branchen, Standorte und Gebäude können die Folgen dennoch unterschiedlich ausfallen. Entscheidend wird sein, welche Unternehmen wachsen, wie sie ihre Arbeit organisieren und welche Flächen dafür geeignet sind.
Ein Beitrag von Jan Niklas Rotberg, Managing Director und Head of Agency Germany bei Savills.
