Die Betriebskosten für Büroimmobilien sind seit Pandemie-Beginn stark gestiegen. Andreas Kühne erläutert im Interview die Ergebnisse einer aktuellen Studie.
Der NEO Office Impact Report hat sich 2022 der Entwicklung der „zweiten Miete“, den Betriebskosten, in der Assetklasse Büro gewidmet. Die Untersuchung zeigt, dass die Betriebskosten seit Beginn der Pandemie im Durchschnitt um rund 40 Prozent gestiegen sind, obwohl die meisten Menschen zu Hause gearbeitet haben. Andreas Kühne, Sprecher der Geschäftsführung bei der Bauakademie Unternehmensgruppe, Initiator des NEO, erläutert wichtige Aspekte der Studie.
Der Analyse liegen Daten von 815 Gebäuden zugrunde, davon 442 Immobilien von Selbstnutzern, 373 von Investoren. In der Spitze, wenn gehobene Gebäudequalität, Vollklimatisierung, exklusive beziehungsweise hohe Servicelevel vorliegen, sind sie sogar um bis zu 100 Prozent gestiegen. Hauptkostentreiber sind die pandemiebedingte Hygienemaßnahmen, gestiegene Energiepreise sowie Material- und Lohnkosten.
Herr Kühne, welche grundlegenden Konsequenzen können aus den Ergebnissen des NEO 2022 gezogen werden?
Andreas Kühne: Das hängt davon ab, welche Brille ich aufsetze, die des Mieters oder Vermieters. Grundsätzlich ist der starke Anstieg der Betriebskosten natürlich für beide problematisch. Für die Mieter steigt die Gesamtbelastung deutlich und das in einer Zeit wirtschaftlicher Unsicherheit. Bei der ohnehin niedrigen Büroanwesenheit denken jetzt einige Unternehmen intensiver über ihren tatsächlichen Flächenbedarf nach.
Auf der anderen Seite stehen die Vermieter vor dem Problem, zum Beispiel die Betriebs- und Heizkosten laufend vorzufinanzieren. Dadurch geht ihnen viel Liquidität verloren, die sie eigentlich für Modernisierungen oder auch gestiegene Finanzierungskosten benötigen.
Gibt es Möglichkeiten für eine Kostenoptimierung?
Andreas Kühne: Ein flexibler Betrieb entlang der Auslastung wird häufig durch veraltete, starre Gebäudetechnik und fehlende Steuerung verhindert. Auch wenn die Fixkosten einen großen Anteil an den Betriebskosten ausmachen – das zeigt der Neo 2022 auch – können rund ein Drittel davon im Zusammenspiel von Vermieter, Betreiber und Nutzer optimiert werden.
Wie können Entwickler die Erkenntnisse der Studie bei Neubau oder Umbau einer Büroimmobilie nutzen?
Andreas Kühne: Projektentwickler können die Ergebnisse nutzen, um Betriebskosten simulieren und somit den Architekten und Planern konkrete Vorgaben über die maximalen, marktgerechten Betriebskosten machen zu können. Das gilt natürlich vor allem für Eigenschaften, die einen direkten Bezug zum Objekt haben, wie die Gebäudequalität, die Klimatisierung aber auch die Größe und der Standort haben hier einen Einfluss. In Bezug auf die konkrete Nutzung können die Servicelevel simuliert werden, zum Beispiel für die Reinigung, den Empfang und die Wartung, von einfach bis exklusiv.
All diese Parameter sollten bereits in der Planungsphase, wenn ich mir Gedanken über die Positionierung der Immobilie im Markt mache, für die Bepreisung der Betriebskosten genutzt werden. Dass wird die finanzierende Bank erfreuen, ebenso wie die Nutzer die einziehen sollen. Mit der eigens entwickelten myNEO App können etwa für beliebige Gebäude sehr realistische Voraussagen kalkuliert werden.
Was ist in Hinblick auf die weitere Entwicklung der Betriebskosten im Büro zu erwarten? Wo lauern die größten Kostentreiber? Bei der Energie?
Andreas Kühne: Bei den Heiz- und Stromkosten werden der insgesamt relativ milde Winter 2022/2023 sowie die gesetzlichen Preisbremsen für ein Ende des schnellen Kostenanstiegs sorgen. Konkret hängt diese Wirkung aber natürlich immer von den Konditionen des Energieliefervertrages ab.
Einen großen Anstieg erwarte ich 2023 bei den Versicherungskosten. Da sind gut und gerne rund 20% Kostenanstieg drin. Vor allem aber werden alle personalintensiven Services wie Reinigung, Sicherheit und Empfang sowie Wartung und Hausmeisterleistungen mit Preissteigerungen verbunden sein. Nicht zuletzt, weil neben der bereits vollzogenen Anhebung des gesetzlichen Mindestlohns die Gewerkschaften Reallohnsteigerungen für ihre Beschäftigten fordern. Hier könnten also noch mal 10% obendrauf kommen.
Das Interview führte Irmelin Ehrig für ihren Fachblog Immobilien-Projekt im Fokus .
