Best Practice: Catella erarbeitet mit Optimls digitaler Lösung eine kapitaleffiziente Investment- und Dekarbonisierungsstrategie für langfristige Performance und finanziellen Wert eines Fonds.
Die Ausgangslage
Catella Investment Management (CIM) sah sich mit der Aufgabe konfrontiert, für einen Artikel-9-Fonds (Wohnen) die Ansprüche ihrer institutionellen Immobilieninvestoren und die Ziele des Fonds zu erfüllen, mit starkem Fokus auf langfristigem finanziellen Wert und Nachhaltigkeit. In einem Portfolio von knapp 40 Gebäuden in elf Ländern mit unterschiedlichsten regulatorischen Rahmenbedingungen, lokalen Anforderungen, technischen Gebäudezuständen und Strategien galt es, eine belastbare Entscheidungsgrundlage zu schaffen, die Investoren sicher – quantitativ und transparent – darüber informierte:
- Welche alternativen Capex- und Sanierungsszenarien sind möglich, um den finanziellen Wert für Investoren langfristig zu steigern, ohne Nachhaltigkeitsziele einzuschränken – inklusive Implikationen?
- Welche Gebäude sollten verkauft, gehalten oder energetisch saniert werden?
- Bei Sanierungen: Welche Maßnahmen, wann, mit welchen technischen Spezifikationen, zu welchen Kosten (Capex & Opex), Value at Risk, CRREM-Misalignment-Jahr, CO₂e-Emissionen und Energieverbrauch – alles im Einklang mit den Fondszielen?
Und das unter steigender regulatorischer und wirtschaftlicher Unsicherheit.
ESG-Reporting und der traditionelle Ansatz der Branche – Spreadsheets, heuristische Annahmen oder simple Benchmarks – waren hierfür ungeeignet. Sie lassen keine belastbare, nachvollziehbare Entscheidungsbasis entstehen. Gleichzeitig verlangten Investoren Transparenz und Sicherheit im Umgang mit Capex-Risiken und Zukunftsstrategien, insbesondere im Hinblick auf CRREM-Alignment, EU-Taxonomie-/SFDR-Konformität, steigende globale Unsicherheit und Kostenrisiken.
Das Ziel
Das Projekt verfolgte zwei übergeordnete, miteinander verknüpfte Ziele: zum einen die Erfüllung der den Investoren in Aussicht gestellten Nachhaltigkeitsziele, einschließlich CRREM-kompatibler Net-Zero-Pfadplanung und Einhaltung regulatorischer Anforderungen; jedoch stets als Nebenbedingung einer zentralen Zielgröße: der langfristigen Sicherung und Optimierung von NAV, IRR und Cashflow-Stabilität. Zum anderen sollten mehrere strategische Alternativen entwickelt werden, die zeigen, dass – neben maximaler Nachhaltigkeit – auch der finanzielle Wert langfristig sichergestellt und sogar erhöht werden kann. Im Kern ging es darum, Entscheidungsfähigkeit herzustellen: Welche Investitionen sind unter aktuellen und zukünftigen Marktbedingungen noch finanzierbar, welche erhöhen Risiko – und welche sichern aktiv Wert?
Zentral war dabei nicht die Erstellung eines „optimalen Plans“, sondern die Entwicklung mehrerer entscheidungsfähiger Szenarien, die unter realen Restriktionen (Refinanzierung, Budgets, Zeitdruck) belastbar sind.
Die Herausforderung
Diese Ziele mussten nicht nur für einzelne Assets, sondern harmonisiert für den gesamte europäischen Fonds transparent und robust quantifiziert werden. Gleichzeitig verschärfte sich der Zeitdruck: Kapitalmärkte, Regulierung und Energiepreise verändern sich schneller als klassische Planungszyklen – wodurch sich Entscheidungsfenster verkürzen und Verzögerungen direkt zu Wertverlust führen können.
Die Komplexität der Aufgabe entstand aus mehreren Treibern: multinationale Datenvielfalt, heterogene Datengrundlage, mehrdimensionale Zielkonflikte (finanzielle Performance vs. Budget vs. CO₂-Reduktion vs. regulatorische Anforderungen vs. operativer Aufwand) und enger Zeitplan von wenigen Wochen. Außerdem lagen zwar Energieaudits für fast alle Gebäude vor, allerdings ohne detaillierte Strategien und bereits ein paar Jahre alt. Eine weitere Begehung vor Ort war nicht geplant, dennoch sollten Ergebnisse eine hohe Verlässlichkeit und detailgetreue Reflektion der Gebäuderealität aufweisen. Traditionelle Ansätze konnten diese Herausforderungen nicht adressieren.
Die Umsetzung
CIM entschied sich für den Einsatz der Real Estate Decision Intelligence Plattform (REDI) von Optiml als Entscheidungstool. REDI fungiert dabei als „Decision Layer“ zwischen technischer Gebäudeanalyse und finanzieller Steuerung – mit dem Ziel, belastbare, nachvollziehbare und wiederholbare Entscheidungsgrundlagen zu schaffen, die auch unter sich verändernden Rahmenbedingungen aktualisiert werden können. Der Projektverlauf war dabei geprägt von enger Zusammenarbeit, hoher Geschwindigkeit und klarer Ergebnisorientierung:
- Anforderungsaufnahme & Konfiguration: Direkt zu Projektbeginn nahm Optiml die Anforderungen von CIM an REDI auf – etwa die Erweiterung des Maßnahmenkatalogs oder die Einführung weiterer KPIs. Diese wurden innerhalb weniger Wochen in der REDI-Plattform abgebildet.
- Datenintegration & Modellierung: Parallel wurden die bestehenden Gebäudedaten von CIM integriert, strukturiert und, wenn nicht vorhanden, automatisch durch die Software ergänzt. Dadurch konnte schnell eine belastbare Datenbasis auf Portfolio- und Gebäudeebene aufgebaut werden, ohne weitere Gebäudebegehung.
- Entwicklung und Auswahl strategischer Szenarien: In einem iterativen Prozess wurden knapp zehn initiale Szenarien auf Gebäude- und Portfolioebene erstellt, simuliert und ausgewertet. Drei davon wurden – basierend auf Wirkung, Capex-Effizienz und IRR – ausgewählt und detailliert ausgearbeitet, um zentrale Zielkonflikte offenzulegen und bewertbare Entscheidungsgrundlagen zu schaffen.
- Visualisierung & KPI-basierte Steuerung: Gemeinsam mit CIM wurden neue KPIs, Dashboards und Wirkungsmetriken entwickelt, um das Erreichen der Fondsziele für Investoren transparent und quantifizierbar zu machen – mit einem besonderen Fokus auf CO₂-Reduktion, CRREM-Alignment, Capex, VaR und nachhaltige Renditeziele.
- Finalisierung & Strategieempfehlung: Die finalen Szenarien wurden im Austausch mit CIM strategisch bewertet, Trade-offs offengelegt und mit klaren Empfehlungen zur Weiterverfolgung versehen – etwa zur Priorisierung einzelner Maßnahmen, zur Segmentierung nach „No-Regret“-Investitionen oder zur strategischen Desinvestition einzelner Objekte.
Der gesamte Prozess wurde in einem Bruchteil der Zeit durchgeführt, die bei herkömmlichen Verfahren mit Einzelgebäudeaudits, Spreadsheets und linearen Abstimmungsprozessen erforderlich gewesen wäre.
Das Ergebnis
Das CIM-Team erarbeitete gemeinsam mit dem Optiml-Team auf der REDI-Plattform drei strategische, quantitative Szenarien, die sich signifikant in ihren Capex-, Nachhaltigkeits- und finanziellen Auswirkungen unterschieden und damit die Bandbreite der Möglichkeiten transparent aufzeigten, sowie ein „passives Szenario“ (keine Investitionen) als Vergleichsbasis.
Beispielhafte Ergebnisse:
- Szenarien zeigten bis zu über 90 Prozent Differenz im Green Capex, abhängig von der gewählten Strategie (zum Beispiel Vollsanierung vs. Effizienz-Fokus).
- Messbare Effekte auf Green Capex, Instandhaltungs-Capex, Value at Risk (Green Capex/AUM) und IRR, die Entscheidungsspielräume sowie Portfoliostabilität quantifizierbar machen.
- CRREM-Misalignment-Risiken wurden sichtbar.
- Roll-out-Szenarien (zum Beispiel 100 Prozent Photovoltaik über alle Assets) konnten einfach ergänzt werden.
Damit wurde erstmals quantifizierbar, wie sich unterschiedliche Entscheidungswege auf finanzielle Kennzahlen, Risikoexposition und Finanzierungsspielräume auswirken – und welche Kosten durch Verzögerung oder falsche Priorisierung entstehen. Die Plattform ermöglichte es, Retrofit-Pfadkosten, CO₂e-/kWh-Reduktionen, NAV-Einflüsse und regulatorische Anforderungen gemeinsam zu simulieren, und vor allem: Investitionsentscheidungen so aufzubereiten, dass sie Investment Committees und Finanzierer nachvollziehen und genehmigen können.