Drohnenfoto des Industriegebiets Grünheide in Berlin Brandenburg
Drohnenfoto des Industriegebiets Grünheide in Berlin Brandenburg. Aber auch ohne den Tesla-Abschluss wäre das Vorjahresergebnis deutlich übertroffen worden. (Quelle: iStockphoto)

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25. January 2023 | Teilen auf:

Berlin: Logistikmarkt verzeichnet Rekord

Der Berliner Logistikmarkt hat im Jahr 2022 erstmals die 1.000.000-Quadratmeter-Marke geknackt - das zeigt eine Analyse von Realogis.

Einen neuen Rekord verzeichnete – laut der neuesten Analyse von Realogis – der Berliner Markt für Lager-, Logistik- und Industrieimmobilien zur Miete und Eigennutzung im Gesamtjahr 2022. In den Monaten Januar bis Dezember setzten alle Marktteilnehmer – etwa Projektentwickler, Bestandshalter, Makler – 1.124.500 Quadratmeter an Fläche um, wozu auch der Tesla-Großabschluss mit 327.000 Quadratmetern zählt.

„Ein ähnliches Spitzenergebnis hat bisher in Deutschland nur der Industrie- und Logistikimmobilienmietmarkt des Ruhrgebietes im Jahr 2016 erzielen können“, kommentiert Ben Dörks, Geschäftsführer von Realogis Immobilien Berlin.

Bereits das Vorjahresergebnis mit 624.700 Quadratmetern galt als Ausreißer, jetzt wurde es nochmals um 80 Prozent getoppt. Und auch ohne den Tesla-Abschluss wäre das Vorjahresergebnis deutlich übertroffen worden – und zwar mit 787.690 Quadratmetern um 26 Prozent. Zudem wurde der Fünf-Jahresschnitt in Höhe von 634.878 Quadratmetern um deutliche 77 Prozent überboten, ohne Tesla läge der Schnitt bei 567.516 Quadratmeter, welcher entsprechend um 39 Prozent getoppt worden wäre.

Deutliche Verschiebung zugunsten Neubau

Mit 858.700 Quadratmetern entfielen dreiviertel der abgeschlossenen Mietvertragsflächen auf Neubau-Objekte (2021: 313.400 m²) und 265.800 Quadratmeter beziehungsweise 23,6 Prozent auf Bestandsobjekte, was einem Rückgang von-14,6 Prozent entspricht.

„2022 ist das erste Jahr seit zuletzt 2018, in dem der Neubau von Lager- Logistik- und Industrieflächen den Großteil des Umsatzes im Großraum Berlin ausmacht“, so Dörks. Den Tesla-Abschluss herausgerechnet, läge ebenfalls eine Verschiebung zugunsten des Neubaus vor, jedoch in leicht abgeschwächter Form: Neubauten führen mit 521.890 Quadratmetern beziehungsweise zwei Drittel des Flächenumsatzes, gefolgt von Bestandsvermietungen mit einem Drittel (265.800 m²).

Big-Boxes dominieren Flächenumsatz

Auf Vermietungen in Big-Box-Objekte entfielen 472.900 Quadratmeter beziehungsweise 42,1 Prozent, auf Gewerbeparks 157.600 Quadratmeter beziehungsweise 14 Prozent. Sonstige Immobilien (weder Big-Box noch Gewerbepark) akkumulierten 43,9 Prozent des Flächenumsatzes beziehungsweise 494.000 Quadratmeter (hierunter fällt auch der Tesla Großabschluss in einer Produktionsimmobilie).

Rechnet man den Ausreißer-Abschluss von Tesla heraus, zeigt sich, dass der Berliner Flächenumsatz durch Big-Boxes dominiert wurde, welche 60 Prozent des Flächenumsatzes beisteuerten, Gewerbeparks und sonstige Abschlüsse vereinten jeweils 20 Prozent.

Über 700.000 Quadratmeter wurden gemietet

711.900 Quadratmeter der neu abgeschlossen Verträge entfielen auf Immobilien, die sich nicht im Eigentum der Nutzer befanden. Auf Seiten der Eigennutzer entfallen inklusive insbesondere des Tesla-Großabschlusses 412.600 Quadratmeter eigengenutzte Flächen. Ohne Tesla ist nur jeder zehnte Quadratmeter in eigengenutzten Objekten umgesetzt worden beziehungsweise 75.790 Quadratmeter.

„Wir haben insgesamt 143 Abschlüsse durch alle Marktteilnehmer im Gesamtjahr 2022 am Berliner Markt beobachtet, das sind elf weniger als im Vorjahr mit 154“, sagt Ben Dörks. Der Rückgang, so der Logistikimmobilien-Spezialist, gehe allerdings auf die kleinste Größenklasse unter 1.000 Quadratmetern aufgrund des geringeren Angebotes zurück (14 Abschlüsse weniger als im Vorjahr). Das zeigt sich auch in der durchschnittlich umgesetzten Fläche: diese lag 2021 bei 4.050 Quadratmetern und 2022 bei 7.900 beziehungsweise 5.500 Quadratmetern (ohne Tesla).

Berliner Umland Ost steigt auf Platz 1

Größter Flächenabnehmer war das Berliner Umland Ost mit 378.800 Quadratmetern beziehungsweise einem Anteil von einem Drittel am Flächenumsatz des Gesamtjahres. Kommend vom letzten Rang im Vorjahr mit 55.000 Quadratmetern beziehungsweise neun Prozent steigt es vier Ränge auf und kann von allen Regionen am deutlichsten an relativer Bedeutung (+24,5 Prozentpunkte) wie auch an absolutem Flächenumsatz zulegen (fast Versiebenfachung des Umsatzes aus 2021). Maßgeblich ist der Tesla-Abschluss, der einen Anteil von 87 Prozent hatte. Ohne den Tesla-Abschluss wäre somit das Umland Ost mit einem Umsatz von rund 47.800 Quadratmetern auf dem vorletzten Rang platziert.

Zweitplatziert ist das südliche Berliner Umland mit 301.100 Quadratmetern beziehungsweise 26,8 Prozent, kommend von Rang 1 in 2021 mit 247.100 Quadratmetern beziehungsweise 39,6 Prozent verliert es trotz absolutem Zuwachs in Höhe von 21,9 Prozent mit 12,8 Prozentpunkten von allen Regionen am deutlichsten an anteiliger Bedeutung. Drei der Top-Umsatzbringer steuerten insgesamt rund 100.000 Quadratmetern beziehungsweise ein Drittel des Umsatzes der Region bei: Tesla, Schnellecke und Picnic.

Starkes Jahr für die Industrie und Produktion

Aufgrund des Tesla-Abschlusses ist die Branche Industrie/ Produktion im Gesamtjahr 2022 am Berliner Markt für Industrie- und Logistikimmobilien zur Miete mit 483.800 Quadratmetern beziehungsweise 43 Prozent führend. Seit Beginn der Realogis Aufzeichnungen stellt dies ein Novum dar, im Vorjahr war Industrie und Produktion noch drittplatziert mit 109.700 Quadratmetern beziehungsweise 17 Prozent. Damit hat sich der Flächenumsatz im Vorjahresvergleich mehr als vervierfacht und auch die anteilige Bedeutung hat mit +26 Prozentpunkte deutlich zugelegt.

Ohne den Tesla-Abschluss läge der Flächenumsatz bei 146.990 Quadratmetern, die Branche würde dann auf dem dritten Rang befinden (wie im Vorjahr). Der Umsatz läge aber immer noch mit 146.990 Quadratmetern rund ein Drittel über dem Vorjahreswert (2021: 109.700 m²), was zeigt, dass die Branche Industrie und Produktion zunehmend zum Flächenabnehmer wird.

Dreiviertel aller Abschlüsse fanden in Großflächen statt

Den höchsten Flächenanteil steuerte wie im Vorjahr die Kategorie der Großflächen ab 10.001 Quadratmeter mit aktuell 70,1 Prozent beziehungsweise 788.200 Quadratmetern bei. Allein alle sieben Top-Abschlüsse akkumulierten 531.340 Quadratmeter beziehungsweise zwei Drittel des Umsatzes der Größenklasse. Ohne Tesla wäre diese mit 57,3 Prozent beziehungsweise 451.390 Quadratmetern ebenfalls erstplatziert.

Die Größenklasse zwischen 5.001 – 10.000 Quadratmetern war 2022 mit 142.200 Quadratmetern beziehungsweise 12,6 Prozent erneut zweitplatziert (2021: 173.700 m² bzw. 27,8 %). Sie büßt allerdings von allen Kategorien am deutlichsten an anteiligem Flächenumsatz im Jahresvergleich mit -15,2 Prozentpunkten ein.

Durchschnittsmiete zieht höher an als die der Spitzenmiete

Die Spitzenmiete setzt den positiven Trend der Vorjahre fort. Kommend von dem Höchstwert des Vorjahres 2021 von 7,50 Euro pro Quadratmeter legt sie um 20 Prozent beziehungsweise 1,50 Euro zu und rangiert auf dem neuen Rekordwert von 9,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung stellt die höchste absolute Differenz im Jahresvergleich der Realogis Aufzeichnungen dar. Der aktuelle Spitzenmietpreis liegt 20 Prozent über dem Fünf-Jahresschnitt von 7,50 Euro je Quadratmeter.

Die Durchschnittsmiete steigt um +22 Prozent und übertrifft damit die Erhöhung der Spitzenmiete. Ende 2022 rangierte sie bei 7,20 Euro pro Quadratmeter – was nahe dem Vorjahreswert der Spitzenmiete liegt – kommend von 5,90 Euro pro Quadratmeter in 2021. Der Fünf-Jahresschnitt von aktuell 6,06 Euro pro Quadratmeter wird um 18,8 Prozent übertroffen.

zuletzt editiert am 25.01.2023