Der Nahostkonflikt rückt Finanzierungskosten wieder in den Fokus. Banken erwarten eine lange Marktstagnation und mehr Restrukturierungen.
Die Finanzierungskosten sind aus Sicht deutscher Immobilienfinanzierer wieder zu einem der wichtigsten Risikofaktoren für den Immobilienmarkt geworden. Das zeigt eine aktuelle Bankenbefragung von EY-Parthenon unter 58 immobilienfinanzierenden Kreditinstituten sowie 26 auf Restrukturierungen spezialisierten Kanzleien.
Während vor einem Jahr knapp die Hälfte der befragten Institute steigende Finanzierungskosten als Herausforderung einstufte, sank dieser Wert bis Ende Februar 2026 auf rund 40 Prozent. Nach Beginn des Nahostkonflikts und der Blockade der Straße von Hormus schnellte der Anteil jedoch auf mehr als 90 Prozent nach oben.
Hohe Refinanzierungsvolumina in den Kreditbüchern
Die Studie zeigt zudem, dass viele Institute vor einer größeren Refinanzierungswelle stehen. Bei rund der Hälfte der befragten Banken liegt der Anteil auslaufender Finanzierungen bei mehr als 40 Prozent des Bestands. Einzelne Institute weisen sogar Anteile von über 60 beziehungsweise 80 Prozent auf.
Parallel dazu ist die Quote notleidender Immobilienkredite deutlich gestiegen. Die NPL-Quote am deutschen Immobilienmarkt erhöhte sich laut EY-Parthenon seit 2022 von 1,5 auf zuletzt knapp fünf Prozent.
„Nach der Corona-Pandemie, dem Ukrainekrieg und der Zinswende hatte sich das Immobilienfinanzierungsumfeld nur scheinbar stabilisiert. Mit den jüngsten Entwicklungen ist ein erneuter Kostenanstieg höchst wahrscheinlich – das Prinzip ‚Abwarten und Hoffen‘ gerät jetzt bei bereits zuvor notleidenden Immobilien endgültig an seine Grenzen“, sagt Jean-Pierre Rudel, Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie.
Restrukturierungen gewinnen an Bedeutung
Als wichtigste Strategie im Umgang mit problematischen Immobilienfinanzierungen gilt weiterhin „Amend & Extend“, also die Verlängerung und Anpassung bestehender Finanzierungen. Rund 80 Prozent der befragten Institute setzen darauf.
Gleichzeitig gewinnen aktivere Restrukturierungsansätze an Bedeutung. Rettungserwerbe und Plattformlösungen unter Beteiligung von Kreditinstituten werden häufiger als relevante Instrumente genannt. Ihr Anteil stieg laut Studie von zehn Prozent im dritten Quartal 2025 auf 20 Prozent. Auch NPL-Transaktionen legten leicht zu und werden inzwischen von 36 Prozent der Befragten als relevante Strategie angesehen.
„Die aktuelle Immobilienmarktphase markiert einen strategischen Wendepunkt, an dem sich entscheidet, ob Banken Risiken weiterhin reaktiv verwalten oder ihre Bilanz-, Kapital- und Risikosteuerung proaktiv an ein strukturell verändertes Umfeld anpassen“, sagt Rudel.
Als größte Hindernisse für alternative Lösungsansätze nennen die Institute regulatorische Anforderungen (70 Prozent), ein ungünstiges Kosten-Nutzen-Verhältnis (63 Prozent) sowie fehlende immobilienspezifische Kompetenzen (57 Prozent).
Für den weiteren Verlauf des Immobilienmarktes bleibt die Stimmung verhalten. Rund die Hälfte der Befragten erwartet für 2026 eine eher negative Entwicklung, während die andere Hälfte von einer Seitwärtsbewegung ausgeht. Diese Einschätzung setzt sich auch für die Jahre 2027 und 2028 fort. Eine breitere Marktbelebung erwarten die Institute erst ab 2029. Für dieses Jahr rechnen rund 60 Prozent der Befragten mit einer positiven Entwicklung.
Insolvenzrisiken bleiben hoch
Auch das Insolvenzrisiko wird weiterhin als hoch eingeschätzt. Allerdings hat sich die Stimmung gegenüber der Vorjahresbefragung etwas verbessert.
Bei Projektentwicklungen rechnen noch 30 Prozent der Institute mit steigenden Insolvenzzahlen. Im dritten Quartal 2025 lag dieser Wert noch bei 61 Prozent. Auch bei Bestandsimmobilien sank der Anteil der Befragten, die von zunehmenden Insolvenzen ausgehen, von 45 auf 13 Prozent.
„Das veränderte Risikoempfinden der Immobilienfinanzierer zeigt – bei allen strukturellen Belastungen – erste Entspannungssignale. Es handelt sich aber weniger um eine nachhaltige Erholung als vielmehr um eine Normalisierung der Erwartungen nach einer Phase stark erhöhter Unsicherheit“, sagt Korbinian Gennies, Partner bei EY-Parthenon.
Bei den Assetklassen sehen die Finanzierer weiterhin deutliche Unterschiede. Büro- und Einzelhandelsimmobilien stehen aus Sicht der Befragten aufgrund struktureller Veränderungen in Nutzung und Nachfrage unter Druck. Wohnimmobilien werden dagegen als vergleichsweise stabil eingeschätzt. Die hohe Nachfrage stütze weiterhin Preise und Bewertungen. Gleichzeitig belasten steigende Baukosten und regulatorische Vorgaben die Wirtschaftlichkeit neuer Projekte.
Im Privatkundengeschäft gelten Finanzierungskosten (70 Prozent) und Baukosten (60 Prozent) als größte Herausforderungen. „Die Kombination aus hohem Zinsniveau und anhaltend hohen Baukosten verringert die Wirtschaftlichkeit von Bauvorhaben. Gleichzeitig verlagert sich die Nachfrage stärker in Richtung Bestandsimmobilien, sodass Neubau weiter an Attraktivität verliert“, sagt Rudel.
Institutionelle Investoren sehen sich dagegen vor allem durch hohe Baukosten und zunehmende regulatorische Anforderungen belastet. Dies führe laut EY zu einer stärkeren Konzentration auf Bestandsportfolios und Maßnahmen zur Stabilisierung bestehender Immobilien. „Die zunehmende Politisierung des Wohnsegments und der damit einhergehende Verlust an stabilen Rahmenbedingungen stören die Investitionsbereitschaft von Kapitalgebern empfindlich“, sagt Gennies. „Das Angebotsdefizit des Wohnungsmarkts droht sich dadurch langfristig zu verfestigen.“
