Steigende Kreditzinsen, Inflationsängste und geopolitische Krisen drücken Europas Immobilienmärkte weiter ins Minus.
Die Stimmung an den europäischen Immobilienmärkten bleibt düster. Zwar zeigen einzelne Kennzahlen leichte Stabilisierungstendenzen, doch der große Befreiungsschlag bleibt aus. Vor allem Deutschland und Frankreich verharren tief im negativen Bereich. Das geht aus dem aktuellen „Global Commercial Property Monitor“ sowie dem „Global Construction Monitor“ der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) für das erste Quartal 2026 hervor.
Besonders belastend wirken derzeit die geopolitischen Verwerfungen rund um den Krieg im Iran. Sie treiben Energiepreise, Inflationserwartungen und Finanzierungskosten nach oben und treffen damit einen Markt, der sich ohnehin seit Jahren in einer strukturellen Schwächephase befindet.
Die große Ernüchterung nach dem Zinsboom
Die Immobilienbranche leidet weiterhin unter den Folgen der abrupten Zinswende, die bereits 2022 mit den starken Leitzinserhöhungen der Europäischen Zentralbank begonnen hatte. Damals endete die jahrelange Phase billigen Geldes. Seitdem kämpfen Investoren, Projektentwickler und Bestandshalter mit deutlich höheren Finanzierungskosten und sinkenden Bewertungen.
Nun verschärfen geopolitische Risiken die Lage zusätzlich. Laut RICS verschlechterten sich die Kreditbedingungen in 28 von 30 untersuchten Märkten. Besonders stark betroffen waren die Vereinigten Arabischen Emirate, Australien, Spanien, die Niederlande sowie mehrere europäische Kernmärkte wie Frankreich, Großbritannien und Italien.
Der europäische Commercial Property Sentiment Index fiel im ersten Quartal 2026 erneut auf minus 8 Punkte. Sowohl die Stimmung der Nutzer als auch jene der Investoren rutschten ebenfalls auf minus 8 ab.
Deutschland bleibt Europas Sorgenkind
Besonders kritisch bleibt die Situation in Deutschland. Zwar verbesserten sich die wichtigsten Stimmungsindikatoren leicht. Von Entwarnung kann jedoch keine Rede sein. Der deutsche Commercial Property Sentiment Index stieg zwar von minus 28 auf minus 21 Punkte, liegt damit aber weiterhin deutlich im Krisenbereich.
Vor allem der Büromarkt verliert weiter an Dynamik. Die Investorennachfrage für Büroimmobilien sackte deutlich ab. Gleichzeitig verschlechterte sich auch die Nutzernachfrage massiv.
Die Ursachen reichen dabei weit über kurzfristige Konjunktursorgen hinaus. Der deutsche Markt kämpft gleichzeitig mit hohen Finanzierungskosten, schwachem Wirtschaftswachstum, geopolitischer Unsicherheit, steigenden Baukosten und einer sinkenden Nachfrage nach klassischen Büroflächen. Hinzu kommt die anhaltende Unsicherheit über neue Preisniveaus am Markt.
RICS Deutschland spricht deshalb ausdrücklich von einer Abschwungphase oder sogar vom Tiefpunkt des aktuellen Zyklus.
Kreditmärkte werden zum größten Risiko
Besonders alarmierend bewerten Marktteilnehmer die Entwicklung bei der Finanzierung. Historisch gelten Kreditbedingungen als Frühindikator für spätere Marktbewegungen. Genau hier sehen die Experten nun erhebliche Risiken.
In Europa brach der Indikator für Kreditbedingungen von plus 15 auf minus 24 Punkte ein. Gleichzeitig blieben Investitionsanfragen bislang noch relativ stabil. Genau darin sehen Analysten jedoch ein Warnsignal. Historisch folgt auf eine Verschlechterung der Finanzierungslage oft zeitversetzt ein deutlicher Rückgang bei Investitionen und Transaktionen.
Die Branche erinnert sich dabei unweigerlich an die Finanzkrise 2008. Damals war ebenfalls zunächst die Kreditvergabe eingebrochen, bevor Immobilienwerte und Transaktionsvolumina massiv nachgaben. Zwar ist die Ausgangslage heute robuster als damals, doch die Nervosität wächst spürbar.
Prime stabil, Secondary unter Druck
Während hochwertige Immobilien in guten Lagen weiterhin vergleichsweise stabil bleiben, geraten Secondary Assets zunehmend unter Druck. Besonders betroffen sind ältere Bürogebäude und schwächere Einzelhandelsimmobilien. Für diese Segmente erwartet die Branche weiterhin kaum Entlastung.
Deutlich robuster zeigen sich dagegen Rechenzentren und Wohnimmobilien. Sie gelten europaweit weiterhin als die aussichtsreichsten Assetklassen. Der Digitalisierungsschub sowie der anhaltende Wohnungsmangel in vielen europäischen Metropolen stabilisieren hier die Nachfrage.
Bauwirtschaft kämpft mit Materialpreisen und Margendruck
Auch die Bauwirtschaft steht zunehmend unter Druck. Zwar bleibt der globale Construction Sentiment Index mit plus 8 Punkten noch leicht positiv. Hinter der Fassade stabiler Zahlen verschlechtert sich die Stimmung jedoch deutlich.
Besonders problematisch entwickelt sich der Kostendruck. Die Materialkostenprognosen sprangen weltweit innerhalb eines Quartals von 4 auf 6,4 Prozent nach oben. Hauptgründe sind steigende Energiepreise, Probleme im Schiffsverkehr und neue Belastungen in den Lieferketten infolge der Spannungen im Nahen Osten.
Erstmals seit mehreren Quartalen ist auch der Zwölfmonatsausblick der Branche wieder klar negativ. Besonders der Wohnungsbau verliert an Schwung. Infrastrukturprojekte bleiben dagegen der wichtigste Stabilitätsanker der Branche.
Keine schnelle Trendwende in Sicht
Die Hoffnungen vieler Marktteilnehmer auf eine rasche Erholung dürften sich damit vorerst zerschlagen. Bereits seit Ende 2019 bewegen sich wichtige Frühindikatoren im negativen Bereich. Die Pandemie, die Zinswende, die Energiekrise infolge des Ukrainekriegs und nun die Eskalation im Nahen Osten haben die Branche innerhalb weniger Jahre mehrfach erschüttert.
Entsprechend vorsichtig fällt der Ausblick der RICS Experten aus. Eine schnelle Verbesserung sei derzeit nicht zu erwarten. Vielmehr dürfte die Immobilienwirtschaft auch 2026 von Unsicherheit, hohen Finanzierungskosten und schwacher Nachfrage geprägt bleiben.
Grund zur Hoffnung liefern allenfalls einzelne Teilmärkte wie Infrastruktur, Logistik und Rechenzentren. Für große Teile des klassischen Gewerbeimmobilienmarktes bleibt die Lage dagegen angespannt.
