Während sich die Mietdynamik in einigen Städten abschwächt, steigen die Kaufpreise für Wohnungen laut JLL erstmals seit Jahren wieder leicht an.
Die Angebotsmieten in deutschen Großstädten sind im ersten Halbjahr 2025 weiter gestiegen – wenn auch mit nachlassender Dynamik. Nach einer Analyse von JLL lag das durchschnittliche Plus in den acht größten Städten bei 4,9 Prozent. Im Vorjahreszeitraum waren es noch 8,1 Prozent. Auffällig ist: Bestandswohnungen verteuerten sich stärker als Neubauten.
Den höchsten Mietanstieg unter den untersuchten Städten verzeichnete Hamburg mit 13,7 Prozent, während München (5 Prozent) und Stuttgart (4,8 Prozent) moderat zulegten. In Berlin stagnierte der Markt: Nach einem Wachstum von über elf Prozent im Vorjahr stiegen die Mieten dort nur noch um ein Prozent. Auch in den kreisfreien Städten und Landkreisen schwächte sich das Mietwachstum ab.
Neubau unter Druck – Angebot bleibt knapp
Die Mietdynamik im Neubausegment hat sich spürbar abgeschwächt. Während die Bestandsmieten im Schnitt um 6,8 Prozent zulegten, stiegen die Neubaumieten nur um 3,3 Prozent. Das ist auch eine Folge des geringeren Angebots: Durch den Rückgang bei Baugenehmigungen und Fertigstellungen nimmt die Zahl der verfügbaren Neubauwohnungen weiter ab. In der Folge können einzelne Projekte das Mietniveau stärker beeinflussen, was die Aussagekraft aggregierter Medianwerte reduziert.
Vor allem in Hamburg, Düsseldorf und Köln ergaben sich bei der qualitätsbereinigten Analyse Unterschiede von bis zu zehn Prozentpunkten zur allgemeinen Mietentwicklung. In München war der Effekt umgekehrt: Dort stieg die Medianmiete im Neubau um 3,3 Prozent, qualitätsbereinigt jedoch um 10,6 Prozent.
Kaufpreise ziehen leicht an
Parallel zur angespannten Mietlage steigt auch das Interesse am Wohneigentum wieder. In Berlin etwa stieg die Zahl der Verkaufsfälle im Jahr 2024 um 19 Prozent. Projektentwickler berichten von schnelleren Verkäufen und wachsender Nachfrage privater Käufer. Die Folge: Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen legten im Durchschnitt der acht Metropolen erstmals seit längerer Zeit wieder zu – wenn auch moderat um 0,4 Prozent.
Besonders stark war der Anstieg im Bestand (+1,6 Prozent). Neubaupreise blieben stabil. Den höchsten Preisanstieg verzeichneten Köln (2,5 Prozent), Frankfurt (2,3 Prozent) und Leipzig (1,7 Prozent). In Hamburg und Düsseldorf gab es hingegen weiterhin Rückgänge. Das höchste Preisniveau hält München mit durchschnittlich 8.610 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Frankfurt und Hamburg.
Versorgungslücken bleiben bestehen
Der Wohnungsneubau bleibt weiter hinter dem Bedarf zurück. JLL erwartet für 2025 nur noch 225.000 Fertigstellungen – erneut weniger als im Vorjahr. Zwar weist Hamburg steigende Neubauzahlen auf, andere Städte wie München, Köln oder Stuttgart melden teils deutliche Rückgänge. In der Folge verstärken sich die Versorgungslücken – insbesondere in Städten mit zugleich niedrigen Baugenehmigungszahlen und hoher Nachfrage.
