Dritter Teil unserer Serie über alternative Investments. Diesmal: Fünf Punkte, die Immobilieninvestoren beim Kauf von Hotelimmobilien beachten sollten.
Klassische Core-Immobilien sind zu ordentlichen Renditen kaum noch zu haben. Deshalb weichen immer mehr Immobilieninvestoren auf Alternative Asset aus. In unserer Serie „Betreiberimmobilien als alternative Investments“ zeigen wir, worauf Investoren beim Kauf unterschiedlicher Betreiberimmobilien unbedingt achten sollten. Den Auftakt haben Pflegeimmobilien gemacht , weiter ging es mit Parkhäusern . Diesmal sind Hotelimmobilien an der Reihe.
1. Darum lohnt sich ein Investment in Hotelimmobilien
Hotelimmobilien sind mittlerweile eine etablierte Assetklasse und haben den Höhepunkt im Zyklus noch nicht erreicht. Da wir von weiteren Preissteigerungen der Zimmerraten ausgehen, wird das auch zu höheren Einnahmen führen. Dies spricht ganz klar für Investments in Hotels. Im internationalen Vergleich ist Deutschland immer noch sehr preiswert und die Renditen sind trotzdem höher als in anderen Assetklassen.
2. Das sind die wichtigsten Erfolgsfaktoren
Es bleibt bei Lage, Lage, Lage! Der Betreiber ist sehr wichtig. Seine Kompetenz ist ein wesentlicher Baustein für den Erfolg des Hotels. Dieser steuert die wirtschaftlichen Ergebnisse. Ebenfalls wichtig ist die Hotelmarke. Die Größe muss zum Standort passen und das Investment zu den Marktgegebenheiten. Hierzu braucht man professionelle Marktteilnehmer, die sich mit den Rahmenbedingungen auskennen. Aufgrund der Verknappung auf der Angebotsseite werden vermehrt Projektentwicklungen erworben. Hierbei ist eine detaillierte Prüfung der liefernden Gesellschaft zwingend erforderlich.
3. Wie unterscheiden sich die Finanzierungskonditionen gegenüber Core-Investments?
Bei Banken, die in dem Segment tätig sind, kann ich kaum Unterschiede zu anderen gewerblichen Finanzierungen feststellen. Es gibt aber weiterhin Banken, die in diesem Geschäft nicht aktiv sind. Momentan sind Kreditausläufe zwischen 70 Prozent und in Einzelfällen bei Core-Lagen von über 90 Prozent feststellbar. Ein wichtiger Bestandteil ist die Darlehensrückzahlung, die institutsabhängig nicht unter zwei Prozent, tendenziell 2,3 Prozent ausmacht. Es ist feststellbar, dass die Lage auf die Konditionen einen entsprechenden Einfluss hat.
4. Das sind Knackpunkte, die Investoren nicht unterschätzen dürfen
Trotz einer anhaltenden Diskussion über die unterschiedlichen Vertragsformen nehmen wir Managementverträge nur sehr selten im deutschen Markt wahr. Das Gros ist der Pacht- oder der Mietvertrag. Hierbei gibt es sehr unterschiedliche Ausprägungen u.a. Fix-Pacht-/Mietverträge, mit oder ohne Umsatzkomponente. Die Laufzeit sollte im Regelfall nicht unter 15 Jahren, im Idealfall 20 bis 25 Jahre betragen. Eine Indexierung bewegt sich im Regelfall zwischen 60 und 85 Prozent des VPI, häufiger erleben wir eine Hurdle von 5 Prozent. Besonders wichtig ist die Gestaltung der Modernisierungs- und Renovierungsverpflichtungen und eine damit einhergehende mindestens bilanzielle Verpflichtung zur FF&E (Furniture, Fixtures & Equipment)-Erneuerung. Die Mietsicherheit ist in diesem Segment im Regelfall höher als im Wohnungsbereich.
5. Und sonst?
Es gibt eine Vielzahl von Details, die in Abhängigkeit der Herkunft der Investoren oder deren Beschaffenheit zu beachten sind. Für Hotelbetreiber ist zum Beispiel wichtig, ob sie zukünftig nach IFRS-Standards bilanzieren werden. Besonders wichtig ist meines Erachtens die klare Beschaffenheit und Abgrenzung des FF&E im Mietvertrag. Dies kann zu erheblichen steuerlichen Auswirkungen führen. So genannte Owner-Operator-Strukturen, die im Ausland üblich sind, gibt es in dieser Form in Deutschland nur sehr selten. Dies beruht auch auf der Eigenart des deutschen Steuerrechts.
Autor: Andreas Erben , Geschäftsführer bei Colliers International Hotel.