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Alternative Investments: fünf Regeln beim Kauf von Parkhäusern

Zweiter Teil unserer Serie über alternative Investments. Diesmal: Fünf Punkte, die Immobilieninvestoren beim Kauf von Parkhäusern beachten sollten.

Parkhäuser als alternatives Investment: Auch Renditen unter fünf Prozent werden akzeptiert (Foto: Sprisi /Pixelio.de)
Parkhäuser als alternatives Investment: Auch Renditen unter fünf Prozent werden akzeptiert (Foto: Sprisi /Pixelio.de)

Büro- oder Handelsimmobilien in bester Lage sind zu ordentlichen Renditen kaum noch zu haben. Deshalb weichen immer mehr Immobilieninvestoren auf Alternative Asset aus. In unserer Serie „Betreiberimmobilien als alternative Investments“ zeigen wir, worauf Investoren beim Kauf unterschiedlicher Betreiberimmobilien unbedingt beachten müssen. Den Auftakt haben Pflegeimmobilien gemacht . Diesmal geht es um Parkhaus-Immobilien als Renditebringer im Portfolio.

1. Darum lohnt sich ein Investment in Parkhäuser
Die makroökonomischen Rahmenbedingungen und Megatrends für Parkhäuser sind positiv: Wir gehen von einer Zunahme der Pkw-Zahlen in den wichtigen europäischen Märkten aus. Außerdem sind die Parktarife in den vergangenen Jahren meist schneller als die Inflation gestiegen. Ein weiterer Faktor ist, dass Parkhäuser in guten Lagen ein knappes Gut und nicht beliebig reproduzierbar sind. Die Kommunen sind restriktiv bei der Ausweisung neuer Flächen und sie schränken das kostenfreie Onstreet-Parken immer mehr ein – bei gleichzeitiger Ausweitung des gebührenpflichtigen Parkens. Und: Moderne Parkhäuser wandeln sich immer mehr zu Service-Stationen für Autofahrer und Car-Sharing-Anbieter.

Die Phasen der europäischen Parkraumpolitik (Foto: Quantum Immobilien AG)
Die Phasen der europäischen Parkraumpolitik (Foto: Quantum Immobilien AG)

2. Das sind die wichtigsten Erfolgsfaktoren
Bei Parkhäusern gibt es keine optimale Betriebsgröße wie teilweise bei anderen Immobilienarten. Die Größe ist für den wirtschaftlichen Erfolg eines Parkhauses nicht entscheidend. Entscheidend sind hauptsächlich die Lage und damit die Nähe zu den Frequenzbringern. Auch ein sehr gutes Parkhaus auf dem neuesten technischen Stand kann eine schlechte Lage nicht ausgleichen. Ein Frequenzbringer kann die City, ein Flughafen, ein Krankenhaus oder Bahnhof sein. Wobei wir City-Parkhäuser aus Risikosicht als am günstigsten einstufen, da es hier viele verschiedene Frequenzbringer gibt – Einzelhandel, Restaurants, Kultur- und Gesundheitseinrichtungen.

Aus Investorensicht spielt natürlich der Pächter eine entscheidende Rolle. Der sollte einen guten Track-Record haben und – sofern es sich um ein im Betrieb befindliches Parkhaus handelt – auch Ist-Zahlen zur Auslastung vorlegen. Grundsätzlich ist für Investoren ein Festpachtvertrag – im Gegensatz zu einem Vertrag mit Umsatzpacht oder einem Mischvertrag) attraktiver. Auch die Relation zwischen dem Umsatz, den der Betreiber macht, und seinen Aufwendungen für die Pacht sollte ausgewogen sein. Der Pächter sollte das Parkhaus nachhaltig wirtschaftlich betreiben können.

3. Wer Parkhäuser kaufen sollte – und wer nicht
Wie alle Nischenimmobilien erfordern auch Parkhäuser besonderes Know-how. Daher sollte nicht jeder plötzlich Parkhäuser kaufen. Wenn indirekt über Fonds investiert wird, kommen alle Investoren in Frage, die an langfristigen und stabilen Cashflows interessiert sind – institutionelle wie private. Grundsätzlich eignen sich Parkhäuser hervorragend als Beimischung zu anderen Immobilien-Nutzungsarten.

4. So entwickeln sich Nachfrage und Rendite
Insgesamt steigt die Nachfrage der Nutzer – aufgrund der oben beschriebenen Makrotrends. Daneben gibt es auch Entwicklungen, die dem entgegenwirken – wie beispielsweise Carsharing oder das selbstfahrende Auto. Allerdings gehen wir davon aus, dass sich dies nicht signifikant auf die Nachfrage auswirken wird. Auch Autos, die von mehreren Haltern genutzt werden oder selbst fahren, müssen geparkt werden. Von Investorenseite besteht mittlerweile ein erheblicher Nachfrageüberhang. Dies zeigt sich auch darin, dass vermehrt neue Parkhausfonds an den Markt kommen. Bei den Bruttoanfangsrenditen bewegen wir uns – je nach Alter, Lage und Zustand – zwischen 5,5 und 7,5 Prozent. Die Tendenz zeigt ganz klar nach unten. Mittlerweile werden auch schon Rendite deutlich unterhalb von fünf Prozent akzeptiert.

Der Stellplatzbestand in Europa (Foto: Quantum Immobilien AG)
Der Stellplatzbestand in Europa (Foto: Quantum Immobilien AG)

5. Das sind Knackpunkte, die Investoren nicht unterschätzen sollten
Investoren müssen vor Ankauf den Zustand des Objekts – etwa von Böden, Beschichtung, Zustand der Rampen, Parkhaustechnik wie zum Beispiel Schranken und Bezahlautomaten – gründlich prüfen. Übersieht man hier etwas, kann dies später teuer werden. Hinsichtlich der Parkhaustechnik gilt grundsätzlich: Je neuer, desto besser. So können sich beispielsweise die Kosten für die Ausstattung eines Objektes mit neuer Parkhaustechnik sehr schnell auf eine Viertel Million Euro belaufen. Um den guten Zustand eines Objekts zu erhalten sind auch Kontrolle und Überwachung des Betreibers entscheidend. Kommt der Betreiber seinen Instandhaltungs- und Wartungspflichten nicht nach, kann eine spätere Reparatur teuer werden. Wichtig ist des Weiteren, dass der Betreiber sicherstellt, dass das Parkhaus auf den wichtigen Park-Apps präsent ist, aber auch, dass es an das örtliche städtische Parkleitsystem angeschlossen ist. Zudem ist der Einfluss der Digitalisierung auf die Nutzungsart zu überwachen.

Autor: Martin Eberhardt FRICS, Geschäftsführer von Bouwfonds IM Deutschland

20.02.2017