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Alternative Investments: Vier Regeln beim Kauf von Betreiberimmobilien

Der Anlagedruck ist hoch. Core-Assets werden knapp. Deshalb kaufen Immobilieninvestoren verstärkt Betreiberimmobilien. Vier Punkte, die dabei jeder Investor unbedingt beachten sollte.

Alternative Investmentsa: Auch Pflegeimmobilien stehen bei Investoren immer häufiger auf dem Einkaufszettel (Foto: Rike/Pixelio.de)
Alternative Investments: Auch Pflegeimmobilien stehen bei Investoren immer häufiger auf dem Einkaufszettel (Foto: Rike/Pixelio.de; Montage: immobilienmanager)

Büro- oder Handelsimmobilien in guten Lagen, womöglich noch an A-Standorten? Die sind kaum noch zu haben. Und so suchen sie verstärkt alternative Investments. 2017 werden Immobilieninvestoren deshalb nach übereinstimmenden Prognosen mehr Logistik-, Hotel- oder Gesundheitsimmobilien kaufen. Auch managementintensive Immobilien sind längst kein Tabu mehr, sondern werden als willkommene Chance auf einen Renditebringer im Portfolio gesehen.

In der Serie „Betreiberimmobilien als alternative Investments“ zeigen wir, welche Punkte Investoren bei einem Kauf unterschiedlicher Betreiberimmobilien unbedingt beachten müssen. Den Auftakt machen Pflegeimmobilien.

1. Das sind die wichtigsten Erfolgsfaktoren
Entscheidend sind der richtige Standort, das richtige Konzept und eine refinanzierungsfähige Miete. Beim Standort sollte man sich an den Bedürfnissen der Bewohner orientieren: Die wollen vor allem eine gute Infrastruktur und Anbindung an das öffentliche Leben. Das Idealbild ist deshalb nicht das „Haus Waldesruh“ in idyllischer Waldrandlage im Grünen, sondern eine Stadtteillage – perfekt wäre zwischen Marktplatz und Stadtpark.

Baulich muss die Immobilie modernen Anforderungen an einen wirtschaftlichen Betrieb entsprechen. Nur dann fühlt sich der Betreiber darin wohl und kann das Haus wirtschaftlich betreiben. Und vor allem findet sich wenn nötig ein Ersatzbetreiber, sollte es wirklich einmal Probleme mit dem Mieter geben. Auch die verschiedenen landesrechtlichen Vorgaben müssen berücksichtigt werden.

Außerdem muss die Refinanzierung mit den genehmigten Investitionskostensätzen korrespondieren. Dann ist gewährleistet, dass der Betreiber die Miete auch langfristig erwirtschaften kann, so dass der Wert der Immobilie gesichert ist.

2. Wer Pflegeimmobilien kaufen sollte – und wer nicht
Grundsätzlich sind Pflegeimmobilien etwas für Investoren mit langfristigem Anlagehorizont, die ihren Fokus auf eine konstante Ausschüttung und weniger auf eine hohe Wertsteigerung legen. Wer kurzfristig hohe Gewinne erzielen will, sollte die Finger von Pflegeimmobilien als alternative Investments lassen.

Bei Pflegeimmobilien müssen Standort, Konzept und Pacht passen (Quelle: Terranus Real Estate)
Bei Pflegeimmobilien müssen Standort, Konzept und Pacht passen (Quelle: Terranus Real Estate)

3. So entwickeln sich Nachfrage und Rendite
Die Auslastung von stationären Pflegeheimen in Deutschland liegt im Augenblick bei über 90 Prozent. Und sie wird weiter steigen, wenn bald in Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg die Einbettzimmerquote und das Zweibettzimmerverbot auch für Bestandshäuser greift. Das bedeutet, dass die Nachfrage nach Pflegeplätzen weiter äußerst hoch sein wird. Gleiches gilt für das Investoreninteresse, da der Anlagedruck unverändert hoch ist und immer noch neue Player auf den Markt drängen.

Die Renditen werden sich 2017 voraussichtlich weiter auf dem Niveau von rund sechs Prozent bewegen, mit leicht sinkender Tendenz, die der hohen Nachfrage  geschuldet ist.

4. Das sind Knackpunkte, die Investoren nicht unterschätzen sollten
Investoren müssen unbedingt die gesetzlichen Rahmenbedingungen im Blick haben, denn hier gibt es je nach Bundesland zum Teil gravierende Veränderungen. Auf Grund der Föderalismusreform gibt es 16 verschiedene Landesheimgesetze mit entsprechenden Verordnungen, deren Vorgaben sukzessive umgesetzt werden müssen. Diese geänderten Anforderungen, etwa im Hinblick auf Einzelzimmerquoten oder Barrierefreiheit und einiges mehr gelten teilweise auch für Bestandsimmobilien. Daher lassen sich viele Häuser nur mit erheblichen Umbaumaßnahmen weiterbetreiben, andere überhaupt nicht mehr. Es ist daher essenziell, dass Investoren sehr genau prüfen, ob das Haus den neuen Bedingungen entspricht oder ob Anpassungen notwendig werden, die beim Kauf einzupreisen sind.  

Pflegeimmobilien sind, wie viele andere Betreiberimmobilien auch, grundsätzlich sehr einfach zu handhaben – solange Mietverhältnis und Betrieb reibungslos laufen. Das ändert sich allerdings grundlegend, wenn es in diesem Verhältnis knirscht. Spätestens dann sind in der komplexen Materie rund um Pflege- und Heimgesetze Spezialisten gefragt. Ein professionelles Property Management kann dafür sorgen, dass es gar nicht erst soweit kommt und Probleme frühzeitig erkannt und gelöst werden. Denn Betreiberwechsel sind teuer und erfordern Know-How und Fingerspitzengefühl.

Für Investoren bedeutet das unter dem Strich: Wer bei der Objektauswahl keine Fehler macht, kann mit relativ großer Sicherheit langfristig mit einer vernünftigen Rendite rechnen, die höher ist als bei vielen anderen Assetklassen.

Autor: Markus Bienentreu ist Geschäftsführer der Terranus Real Estate GmbH.

09.02.2017