ABG und HanseMerkur kaufen das Münchner IT-Rathaus aus der Insolvenz. Hinter dem Deal stehen ein Millionenstreit und ein langfristiger Mietvertrag.
Ein Bürogebäude mit der Stadt München als Mieterin, einem langfristigen Mietvertrag und modernen Flächen. Eigentlich beste Voraussetzungen für eine sichere Immobilieninvestition. Dennoch geriet die Projektgesellschaft des Münchner IT-Rathauses QUBES in die Insolvenz. Jetzt hat das rund 25.000 Quadratmeter große Büroensemble einen neuen Eigentümer.
Die ABG Real Estate Group und die HanseMerkur Grundvermögen haben gemeinsam mit einem Club deutscher institutioneller Anleger die Immobilie im Münchner Stadtteil Moosach erworben. Verkäufer ist eine Projektgesellschaft, die sich in einem Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung befindet. Finanzierungspartner ist die BayernLB. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.
Das 2023 fertiggestellte QUBES liegt am Agnes-Pockels-Bogen 27/33 im Olympia Business District im Münchner Nordwesten. Das Ensemble besteht aus fünf miteinander verbundenen Gebäuderiegeln mit bis zu fünf oberirdischen Geschossen und zwei Untergeschossen.
Die rund 25.000 Quadratmeter Mietfläche sind vollständig an das Informations- und Telekommunikations-Dienstleistungszentrum IT@M der Landeshauptstadt München vermietet. Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt nach Angaben der Käufer rund 30 Jahre. Damit verfügt das Objekt über eine für den Büromarkt außergewöhnlich langfristige Mietbindung. Hinzu kommt die öffentliche Hand als Mieterin. Für institutionelle Investoren, die auf kalkulierbare Einnahmen setzen, ist das eine interessante Kombination.
Vom Vorzeigeprojekt zum Insolvenzfall
Auch die Gebäudequalität passt zu diesem Profil. Das QUBES ist mit DGNB Gold und LEED Gold zertifiziert. Zum Ensemble gehören 341 Tiefgaragenstellplätze, fünf Außenstellplätze und zusätzliche Fahrradstellplätze. Die U-Bahnstationen Georg-Brauchle-Ring und Westfriedhof befinden sich in der Nähe. Über den Mittleren Ring sind auch die Autobahnen A8 und A99 erreichbar.
Die Immobilie hat eine bewegte Vorgeschichte. Hinter dem Projekt stand die Technologie Campus Munich (TCM), eine Projektgesellschaft aus dem Umfeld der Rosa-Alscher-Gruppe. Trotz der langfristigen Vermietung an die Landeshauptstadt geriet die Gesellschaft in wirtschaftliche Schwierigkeiten. Schließlich folgte das Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung.
Die Immobilie wurde im Februar 2026 zum Verkauf gestellt. Zuvor hatten sich die Stadt München und die Projektgesellschaft über die Nutzung und die vertraglichen Rahmenbedingungen auseinandergesetzt. Anfang Juli wurde eine Einigung zur langfristigen Fortführung des Mietverhältnisses bekannt. Darüber berichtete unter anderem die Immobilien Zeitung.
Für den Verkaufsprozess war diese Entwicklung von Bedeutung. Denn ein langfristig gesichertes Mietverhältnis mit einer Kommune schafft eine andere Grundlage für die Bewertung einer Immobilie als ein ungeklärter Vertragskonflikt. Die Insolvenz zeigt zugleich, dass selbst eine langfristige Vermietung an die öffentliche Hand keine Garantie für den wirtschaftlichen Erfolg einer Projektentwicklung ist.
Ein Bürokomplex mit 30 Jahren Mietbindung
Interessant ist die Zusammensetzung des Investorenkreises. Die Käufer sprechen in ihrer Mitteilung lediglich von einem Club deutscher institutioneller Anleger.
Nach Recherchen der Immobilien Zeitung vom 16. Oktober gehört der staatliche Fonds zur Finanzierung der kerntechnischen Entsorgung (Kenfo) zu den vorgesehenen Investoren. Das Fachmedium berichtete zudem über ein gemeinsames Investmentvehikel von Kenfo, ABG und HanseMerkur Grundvermögen. In der aktuellen Mitteilung wird Kenfo allerdings nicht ausdrücklich genannt. Auch Angaben zu den Beteiligungsquoten fehlen.
Der Kenfo verwaltet Kapital zur Finanzierung der langfristigen Entsorgung radioaktiver Abfälle aus der deutschen Kernenergienutzung. Investitionen mit planbaren Einnahmen und langen Anlagehorizonten passen grundsätzlich zu den Anforderungen eines solchen Fonds.
Atomfonds Kenfo offenbar unter den Investoren
Für die HanseMerkur Grundvermögen ist die Transaktion ein weiteres Engagement im institutionellen Immobiliengeschäft. Das Unternehmen übernimmt künftig die Beratung der IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft beim Fondsmanagement. Das Assetmanagement liegt bei der ABG Real Estate Group.
Malte Andes, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der HanseMerkur Grundvermögen, sieht in dem Objekt eine seltene Kombination aus langfristig planbarem Cashflow, Ertragssicherheit und nachhaltiger Wertstabilität. Insbesondere sicherheitsorientierte Investoren profitierten von der langfristigen Planungssicherheit.
Auch Ulrich Höller, Geschäftsführender Gesellschafter der ABG Real Estate Group, hebt die Zusammenarbeit beider Unternehmen hervor. Sie sei ein wesentlicher Erfolgsfaktor der Transaktion gewesen.
Der Kenfo verwaltet Mittel zur Finanzierung der Zwischen- und Endlagerung radioaktiver Abfälle in Deutschland. Ein langfristig an die öffentliche Hand vermietetes Bürogebäude würde grundsätzlich zu einem auf planbare Erträge ausgerichteten Anlageprofil passen.
Als Kapitalverwaltungsgesellschaft fungiert künftig IntReal. Juristisch wurde die Käuferseite von McDermott Will & Schulte beraten. Da der Investorenkreis bereits feststeht, wird das Investmentvermögen nicht öffentlich vertrieben.
Verkaufsprozess begann im Februar
Der Verkauf des QUBES ist in mehrfacher Hinsicht bemerkenswert. Während zahlreiche Büroimmobilien unter veränderten Nutzeranforderungen, steigenden Investitionskosten und schwierigen Finanzierungsbedingungen leiden, findet sich für ein großes Büroensemble aus einer Insolvenz heraus ein institutioneller Käuferkreis.
Das liegt allerdings auch an den besonderen Voraussetzungen: ein junges Gebäude, Nachhaltigkeitszertifikate, der Standort München und vor allem ein öffentlicher Mieter mit außergewöhnlich langer Vertragsbindung.
Der Fall macht deutlich, worauf es bei Büroinvestments derzeit ankommt. Nicht allein die Lage oder die Gebäudequalität entscheiden über die Attraktivität einer Immobilie. Ebenso wichtig sind die Bonität des Mieters, die Sicherheit der laufenden Einnahmen und die langfristige Kalkulierbarkeit.
Für die Käufer steht damit vor allem der Cashflow im Mittelpunkt. Für die insolvente Projektgesellschaft ist der Verkauf ein wichtiger Schritt zur Verwertung der Immobilie.
