Schneller, detailierter, spezialisierter – und das möglichst kostengünstig. Die Anforderungen an die Kapitalverwaltungsgesellschaft steigen immer weiter. Das sind die Schlüsselfaktoren.
„Make or buy?“ – diese Frage stellt sich beim Management und der Administration von Immobilienanlagen drängender denn je. Fünf aktuelle Trends bei Immobilieninvestments stellen für jede Kapitalverwaltungsgellschaft große Herausforderungen dar. Sie machen es immer schwieriger, die komplette Wertschöpfungskette selbst abzudecken.
1. Klares Reporting
Die Anforderungen an das Investment-Reporting einer Kapitalverwaltungsgesellschaft werden sowohl in der Breite wie auch in der Tiefe immer umfassender. Das ist getrieben durch strengere regulatorischen Anforderungen: Aufsichtsbehörden fordern immer mehr Daten. Gleichzeitig wächst das Informationsinteresse und -bedürfnis seitens der Investoren. Sie verlangen zunehmend nach einheitlichen Reportings, die transparent sind, unterschiedliche Anlageformen vergleichbar machen und die Kosten aller Strukturen offenlegen.
2. Mehr Tempo
Schnelligkeit ist gefragt: Das gilt für Transaktionen, wo die Fähigkeit, schnell entscheiden zu können, zunehmend zum wesentlichen Erfolgsfaktor im Wettbewerb um die gefragten Assets wird. Das gilt aber auch in der Administration laufender Investments, wo Anleger wie Aufsichtsbehörden Reportings fortlaufend und innerhalb kürzester Zeit von der Kapitalverwaltungsgesellschaft einfordern.
3. Mehr Details
Dass Informationen immer detaillierter sein müssen, wurde bereits im Zusammenhang mit dem Reporting erwähnt. Gleiches gilt auch im Hinblick auf das interne Risikomanagement.
4. Lieber Spezialisten
Hinzu kommt als vierte Entwicklung die fortschreitende Arbeitsteilung und Spezialisierung im Asset- und Fondsmanagement: Neue Akteure und Anbieter drängen auf den Markt. Viele Anleger setzen im Management ihrer Immobilieninvestments auf Spezialisten für einzelne Assetklassen oder Regionen. Der „One-size-fits-all“-Ansatz funktioniert vielfach nicht mehr: Mittlerweile wird etwa mehr als jeder siebte Euro des in Immobilien-Spezialfonds gebundenen Vermögens im Rahmen von Strukturen verwaltet, bei denen Portfolio- und Asset Management auf der einen und Administration und Risikomanagement auf der anderen Seite durch jeweils spezialisierte Anbieter erfolgen.
5. Geringere Kosten
Zu diesen Punkten gesellt sich als große Herausforderung noch das Thema Kostensenkung beziehungsweise Effizienzsteigerung. Es ist zum einen durch das aktuelle Marktumfeld mit historisch niedrigen Renditen und daraus resultierendem Margendruck bedingt. Zum anderen lässt die Aufsplittung der Wertschöpfungskette die effiziente Verzahnung der verschiedenen Anbieter und das richtige Management der Schnittstellen wichtiger werden.
Die Qualität von Prozessen in der Administration wird angesichts dieser Rahmenbedingungen zum wesentlichen Erfolgsfaktor für die Kapitalverwaltungsgesellschaft und andere Anbieter von Investmentprodukten. Und „Qualität“ heißt in diesem Zusammenhang insbesondere, Prozesse und Strukturen konsequent auf einen digitalen Workflow auszurichten.
Erfolgsfaktoren für die Kapitalverwaltungsgesellschaft
Dabei rückt vor allem die standardisierte Datenerhebung und -erfassung als Grundlage einer erfolgreichen Digitalisierung in den Vordergrund. Nur einheitliche und verbindliche Standards sowie Definitionen garantieren die notwendige Datenqualität als Grundlage.
Ein simples „Mehr“ an gesammelten Daten
, die aber aufgrund fehlender einheitlicher Definitionen nicht miteinander kombinierbar und bearbeitbar sind, wäre nichts mehr als eine „Pseudo-Digitalisierung“, die niemanden wirklich weiterbringt.
Und bei der Standardisierung und Harmonisierung geht es längst nicht mehr nur um Kennzahlen aus dem originären Fondsreporting. Die zunehmende Digitalisierung und Vernetzung von Immobilien und technischen Einrichtungen – Stichwort „Internet der Dinge“ – sorgt dafür, dass die Datenmengen, die für die Fondsverwaltung relevant sind, potenziell weiter steigen und die Art der Quellen vielfältiger werden.
So ist es heute durchaus auch für einen Fondsanbieter ein Thema, in welchem Datenformat digitale Wasseruhren in einer Immobilie den Verbrauch erfassen. Denn die entsprechenden Daten können über die Reports des Property- und Asset Managers unter Umständen in aggregierter Form im Reporting des Fonds einfließen, zu dessen Portfolio die Immobilie gehört. Und das idealerweise komplett automatisch.
Am anderen Ende der Prozesskette, der Datenauswertung und Umsetzung der Daten in Reports und Analysen, geht es vor allem darum, auf künftige mögliche Anforderungen vorbereitet zu sein. Am besten auch auf solche, die sich heute noch kaum absehen lassen. Der Schlüssel hierfür ist ein möglichst granular strukturierter Datenbestand. Denn je kleinteiliger die Daten an ihrer Quelle erfasst sind, desto umfassender die Möglichkeiten, sie im Anschluss in der jeweils gewünschten Weise zusammenzustellen und auszuwerten. Gerade die wachsende Zahl der Beteiligten macht es erforderlich, die Daten konsistent, standardisiert und zentral zu sammeln und zur Verfügung zu stellen.
Um das alles zu gewährleisten, muss eine Kapitalverwaltungsgesellschaft erheblich in ihre Prozesse und die dazugehörige IT investieren. Allein die Einrichtung einer leistungsfähigen und sicheren IT-Infrastruktur, die die gewünschte Qualität in der Daten- und Prozessverarbeitung liefert, ist mit einem nicht zu unterschätzenden (Kosten-)Aufwand verbunden. Zumal Soft- und Hardware auf dem neuesten Stand bleiben müssen, was kontinuierliche Investitionen erfordert. Hinsichtlich der prozessualen Anforderungen müssen Definitionen, Aggregationsniveaus, Prüfalgorithmen und Prozessschritte erst mühsam definiert und festgelegt werden.
Und genau an dieser Stelle beantwortetet eine Kapitalverwaltungsgesellschaft die Frage nach dem „Make or Buy“ häufig mit einem klaren „Buy“. Denn im Vorbeigehen oder „nebenbei“ lassen sich weder die erforderliche Qualität noch die notwendige Effizienz erreichen. Die Lösung liegt darin, wesentliche Prozessschritte in der Administration auf spezialisierte Plattformen auszulagern.
Asset Manager oder eine Kapitalverwaltungsgesellschaft haben so die Möglichkeit, auf ein bereits etabliertes, funktionierendes System mit vorhandenen Datenstandards aufzusetzen, anstatt das alles in mühevoller und teurer Eigenarbeit zu entwickeln oder zu kaufen. Darüber hinaus ermöglicht das Outsourcing bestimmter Leistungen an externe Partner, sich selbst auf bestimmte Bereiche zu spezialisieren und sich so einen Wettbewerbsvorteil zu sichern.
Der Trend zu Spezialisierung und Aufsplittung der Wertschöpfungskette in der Immobilienfondsverwaltung wird daher anhalten und ist nicht umkehrbar.
Autor: Malte Priester ist Geschäftsführer von Intreal Solutions.