Institutionelle Investoren sind auf Asset Manager angewiesen. Wir wollten wissen, welche Dienstleistungen sie eigentlich genau nachfragen. Die Antwort darauf hütet mancher Investor wie ein Staatsgeheimnis.
Noch immer ist kein Ende des Investmentbooms auf dem deutschen Immobilienmarkt in Sicht. Doch damit die Anleger mit ihren Investitionen glücklich werden, brauchen sie gute Dienstleister. Das gilt vor allem für institutionelle sowie für ausländische Investoren, die über kein eigenes Immobilien- Know-how oder kein eigenes Team in Deutschland verfügen. Sie sind auf Fachleute angewiesen, die sich um ihre Immobilien kümmern – mit andern Worten: Sie benötigen kompetente Asset Manager.
Wie ein Staatsgeheimnis
Doch welche Dienstleistungen fragen die Kunden bei ihren
Asset Managern
nach? Eine einfache Frage, deren Antwort gar nicht so unkompliziert ist – und gelegentlich als Geschäftsgeheimnis behandelt wird. Die Bayerische Versorgungskammer etwa, einer der weltweit größten institutionellen Investoren, lehnt die Beantwortung der Frage rundweg ab mit der Begründung, ihre Asset-Management-Strategie nicht öffentlich darstellen zu wollen.
Auskunftsfreudiger ist die Deutsche Investment KVG, die als Kapitalverwaltungsgesellschaft mit externen Asset Managern zusammenarbeitet. „Unter dem Asset Management im immobilienwirtschaftlichen Sinne verstehen wir insbesondere die Steuerung und Kontrolle der angebundenen Property und Facility Manager“, erläutert Geschäftsführer Simon Graf. Darin enthalten ist in der Regel auch die Vermietung.
Die zentralen Entscheidungen behält sich jedoch die Deutsche Investment selbst vor. So übernimmt sie laut Graf in jedem Fall das Portfoliomanagement. Auch das Transaktionsmanagement liege im Wesentlichen bei der KVG, erläutert Graf.
Vier Kundengruppen
Damit nimmt die Deutsche Investment KVG nur einen Teil der Palette an Dienstleistungen in Anspruch, die Asset Manager anbieten und die im Prinzip den gesamten Anlagezyklus vom Ankauf über die Steuerung der Bewirtschaftung und die Revitalisierung bis hin zum Verkauf umfasst (siehe Kasten).
Welche dieser Bausteine die Investoren in Auftrag geben, hängt von ihren spezifischen Bedürfnissen ab. Michael Belau, der als Geschäftsführer der Corpus Sireo Asset Management Commercial einen der großen Anbieter von Asset-Management- Leistungen vertritt, unterscheidet vier Kundengruppen.
Das breiteste Leistungsspektrum nehmen demnach die Corporates in Anspruch, also Nicht-Immobilienunternehmen: „Sie erwarten ein Full-Asset-Management, wobei der Ankauf in der Regel eine untergeordnete Rolle spielt.“ Ähnlich umfassend sind die Ansprüche von nationalen institutionellen Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen, die ihre Objekte mindestens zehn Jahre im Bestand halten und auf eine stabile Ausschüttung erpicht sind. Sie beauftragen den Asset Manager laut Belau nicht selten auch mit der Umnutzung oder dem Refurbishment einer Immobilie – wie beispielsweise in München-Schwabing, wo Corpus Sireo derzeit für die Konzernmutter Swiss Life ein ehemaliges Bürogebäude in ein Steigenberger-Hotel umbaut.
Was internationale Investoren erwarten
Ganz andere Wünsche äußern internationale Investoren. Das gilt insbesondere dann, wenn diese mit einem ausgeprägt opportunistischen Ansatz agieren und ihre Objekte nach kurzer Zeit wieder veräußern wollen. In solchen Fällen, erläutert Belau, handle es sich um ein reines Verkaufsmandat, wozu allerdings auch die Aufbereitung der Daten und die Nachbetreuung des Verkaufs gehörten. Hätten die ausländischen Investoren hingegen eine längere Halteperspektive, so gehöre die Vermietung mit zu den Aufgaben des Asset Managers.
Ähnlich verhält es sich mit Finanzinstituten, die insbesondere in den Jahren nach der Finanzmarktkrise zu den wichtigsten Kunden der Asset Manager gehörten: Sie wünschen eine schnelle Problemlösung, sprich eine schnelle Vermietung und einen schnellen Verkauf der Problemimmobilien.
Kooperationen in Spezialgebieten
Nachfrage nach Dienstleistungen kommt aber auch von Unternehmen, die zwar eine eigene Asset- Management-Kompetenz haben, für bestimmte Nutzungsarten oder Regionen aber externe Unterstützung benötigen. So arbeitet zum Beispiel die (auf gewerblich genutzte Immobilien spezialisierte) Fondsgesellschaft Union Investment bei ihrem Spezial-AIF, der deutschlandweit in Wohnimmobilien investiert, mit der Deutsche Asset One zusammen. „Die Deutsche Asset One ist deutschlandweit bestens vernetzt und für das Investment- und Asset Management im Segment Wohnen sehr gut aufgestellt“, begründet Dr. Christoph Schumacher, Mitglied der Geschäftsführung der Union Investment Institutional Property, die Wahl.
Kooperationen sucht auch die Arbireo Capital AG, die sich selber als Investment- und Asset Manager versteht, aber dennoch einzelne Teile des Leistungsspektrums an Partner weiterreicht. Beim von Arbireo aufgelegten Einzelhandelsimmobilien- Spezialfonds etwa fiel die Wahl auf den Spezialisten Ratisbona. Dieser ist laut Arbireo-Vorstand Dr. Martin Leinemann primär für das Property Management – also für die operative Betreuung der Immobilien – zuständig, wird aber auch bei dem von Arbireo gesteuerten Einkaufsprozess einbezogen. „Für uns“, sagt Leinemann, „ist der entscheidende Punkt, dass wir das Wissen mit einkaufen.“
Autor: Christian Hunziker
Der Beitrag ist Teil der ersten Ausgabe von immobilienmanager im Jahr 2017.