Strenge Auflagen, hohe Kosten und fehlende Anreize bremsen Sanierungen im Bestand und verschärfen die Wohnungsnot trotz Mietpreisbremse, meint Marc Odoy ist Geschäftsführer der RIOD Immobilien GmbH.
Auf politischer Seite diskutiert man derzeit über eine Verschärfung der Mietpreisbremse. Projektentwickler aus der Immobilienbranche äußern allerdings bereits seit längerem Kritik an diesem Instrument. Obwohl es vor allem jene entlasten soll, die ein niedriges Einkommen haben, erzielt es auf lange Sicht einen gegenteiligen Effekt: Die Mietpreisbremse bezieht sich aktuell zwar ausschließlich auf Bestandsgebäude, dennoch fehlen wirksame Investitionsanreize, um diese Bestände umfassend zu erneuern, energetisch zu sanieren oder zu modernisieren. Zwar können Eigentümer die Mietpreisbremse bei einer echten Kernsanierung umgehen, dennoch bleiben die Rahmenbedingungen insgesamt wenig attraktiv. In vielen Fällen investieren Anleger deshalb seltener in den Wohnungsbestand, da sie die steigenden Kosten nicht immer auf die Mieter umlegen können. Dies geht nicht nur zulasten der Rendite, es senkt auch die Anzahl neu gebauter Wohnungen und trägt dadurch zur Wohnraumverknappung bei.
Negative Auswirkungen von Regulierungen
Diese Beobachtung lässt sich auch durch mehrere Studien belegen. Sie zeigen auf, dass das Wohnungsangebot durch strenge Regulierungen sinkt, teilweise um bis zu 60 Prozent. Auf dem freien, unregulierten Markt steigen die Mieten wiederum, da Eigentümer mit einem gemischten Portfolio aus regulierten und unregulierten Wohnungen bestrebt sind, die Verluste auszugleichen. Das treibt die durchschnittlichen Mieten weiter nach oben, während das Angebot im sozialen Wohnungsbau sinkt.
Der klassische Immobilienmarkt folgt dem Prinzip von Angebot und Nachfrage. Hochwertige Wohnungen oder solche in den besten Lagen erzielen höhere Mieten, da Interessierte bereit sind, für sie mehr zu zahlen. Eingriffe in den Markt durch Regulierungen verfälschen aber dieses Verhältnis. Sie führen zu geringeren Bewegungen auf dem Wohnungsmarkt, da Menschen eher in ihren Wohnungen bleiben, obwohl sich vielleicht ihre Bedürfnisse ändern, sie ihren Wohnraum verkleinern oder vergrößern möchten oder altersgerechte Wohnungen benötigen. Dadurch gibt es weniger frei verfügbare Wohnungen auf dem Markt, sodass Suchende keine bezahlbare Unterkunft finden.
Weniger Investment in Bauprojekte
Insgesamt fehlen ausreichende Anreize für die Investition in den Neubau. Regulierungen und bürokratische Hürden verzögern Projekte – und das insbesondere auch im sozialen Wohnungsbau. Dies belastet genau jene Haushalte, die eigentlich davon profitieren sollten und die es aufgrund fehlender finanzieller Möglichkeiten schwerer haben, adäquate Wohnungen zu finden. Der Wohnungsmarkt ist angespannt und wird durch die Auswirkungen strenger regulierender Vorschriften weiter belastet. Die Bauaktivitäten sinken und Investoren für Wohnungsbauprojekte finden sich immer seltener, sodass keine Verbesserung der Situation in Sicht ist. Diese Entwicklungen hängen jedoch nicht mit der Mietpreisbremse zusammen, sondern sind vor allem auf die extremen Auflagen, die stark gestiegenen Baukosten und die ineffizienten, langwierigen Genehmigungsverfahren zurückzuführen.
Internationaler Vergleich und Lösungsansätze
Im Vergleich zu anderen Metropolen auf der Welt ist der durchschnittliche Mietpreis in Berlin tatsächlich verhältnismäßig niedrig. Vor allem in Übersee sind die Mietpreise deutlich höher. Generell gilt, dass aufgrund von Rohstoffknappheit die Baukosten weiter steigen und das Bauen teurer wird. Statt regulierender Maßnahmen ist es daher ratsamer, die wirtschaftliche Situation der Menschen zu verbessern und beispielsweise steuerliche Entlastungen zu schaffen.
Darüber hinaus könnte man durch eine gezielte Reduzierung von Regulierungen und eine Absenkung der baulichen Standards spürbar kostengünstiger bauen. Ein anschauliches Beispiel dafür sind die Energieeffizienzklassen, die im europäischen Vergleich in Deutschland mit Abstand am strengsten geregelt sind und dadurch zusätzliche Kosten verursachen. Weniger strikte Vorgaben würden es ermöglichen, schneller und zu deutlich geringeren Preisen neuen Wohnraum zu schaffen, ohne die grundlegende Qualität zu gefährden.
Steuervorteile haben zudem das Potenzial, weitere Investitionsanreize zu setzen und bestehende Maßnahmen gezielt zu ergänzen. Im Neubau wurden bereits neue Anreize geschaffen, diese reichen jedoch nicht aus, um die Nachfrage nachhaltig zu decken. Vor allem im Bestand fehlen bislang wirksame Anreize und eine umfassende Entbürokratisierung. Werden hier zusätzliche steuerliche Vorteile eingeführt und gleichzeitig der soziale Wohnungsbau stärker gefördert, könnte sich die Situation auf dem Immobilienmarkt für alle Seiten wieder deutlich verbessern.