Höhere Zinsen belasten Vonovias Verkaufs- und Entwicklungsgeschäft. Der Konzern senkt Ziele bis 2028 und überprüft seine Development-Strategie.
Vonovia reagiert auf gestiegene Finanzierungskosten und ein schwächeres Transaktionsgeschäft mit einer Anpassung seiner Prognosen und Investitionspläne. Der Wohnimmobilienkonzern erwartet für 2026 ein geringeres organisches Mietwachstum und einen niedrigeren operativen Free Cashflow als bislang angenommen. Auch die mittelfristigen Ziele für 2028 wurden reduziert. Gleichzeitig kündigt das Unternehmen eine strategische Überprüfung seiner Development-Aktivitäten und eine restriktivere Investitionspolitik an.
Für das laufende Geschäftsjahr rechnet Vonovia mit einem organischen Mietwachstum von rund 3,8 Prozent statt der bislang erwarteten vier Prozent. Der Operating Free Cash Flow soll moderat unter dem Vorjahresniveau liegen, nachdem zuvor ein stabiler Wert prognostiziert worden war. Für 2027 erwartet der Konzern ein organisches Mietwachstum von rund vier Prozent. Das bisherige Ziel für 2028 von etwa fünf Prozent wird auf rund 4,5 Prozent gesenkt.
Als wesentlichen Grund für die Anpassungen nennt Vonovia die verschlechterten Finanzierungsbedingungen. Nach Unternehmensangaben ist die Rendite achtjähriger unbesicherter Vonovia-Unternehmensanleihen seit Beginn der Eskalation im Nahen Osten um rund 140 Basispunkte gestiegen. Die höheren Kapitalkosten belasten sowohl das Finanzergebnis als auch das Geschäft mit Immobilienverkäufen und Projektentwicklungen.
Insbesondere die Segmente Recurring Sales und Development bleiben hinter den ursprünglichen Erwartungen zurück. Während höhere Finanzierungskosten die Nachfrage potenzieller Käufer begrenzen, verzögert die schwache Nachfrage nach mittel- bis höherpreisigen Neubauprojekten den geplanten Ergebnisanstieg im Development.
Die Auswirkungen zeigen sich bereits in den vorläufigen Geschäftszahlen für die ersten neun Monate 2026. Das bereinigte EBITDA stieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 2,118 auf 2,19 Milliarden Euro. Das bereinigte Ergebnis vor Steuern (Adjusted EBT) ging dagegen von 1,46 auf 1,41 Milliarden Euro zurück. Die Adjusted Shareholder Earnings sanken von 1,201 auf 1,12 Milliarden Euro.
Vonovia reduziert Investitionen und überprüft Development
Vonovia-CEO Luka Mucic erklärt: „Unsere Antworten darauf sind strengere Renditeanforderungen an unsere Investitionen, eine strategische Überprüfung unseres Development-Geschäfts und ein klarer Fokus auf Liquiditätssicherung und anhaltende Bilanzstärkung.“
Die Investitionen sollen 2026 nun rund 1,3 Milliarden Euro statt der bislang vorgesehenen 1,4 Milliarden Euro betragen. Für 2027 sind etwa 1,5 Milliarden Euro geplant. Das Investitionsziel für 2028 wird von zwei auf 1,7 Milliarden Euro reduziert.
Insbesondere das Development-to-Hold-Geschäft, also die Entwicklung neuer Wohnungen für den eigenen Bestand, soll zurückgefahren werden. Zudem setzt Vonovia neue Manage-to-Green-Investitionen aus. Gezielte Maßnahmen zur Sicherung der Gebäudequalität, Dekarbonisierung und operativen Leistungsfähigkeit sollen dagegen fortgeführt werden.
Das Development-Geschäft wird einer umfassenden strategischen Prüfung unterzogen. Dabei sollen höhere risikoadjustierte Renditen erreicht und die Aktivitäten stärker auf bezahlbaren Wohnraum ausgerichtet werden. Über die Ergebnisse will Vonovia mit der Veröffentlichung des Jahresabschlusses 2026 informieren.
Vermietungsgeschäft bleibt stabil
Das operative Kerngeschäft entwickelt sich nach Angaben von Vonovia weiterhin positiv. Das Segment Rental profitiert von einer hohen Wohnraumnachfrage und Effizienzsteigerungen. Auch das Value-Add-Geschäft, insbesondere die Handwerkerorganisation und das Energiegeschäft, entwickelt sich besser als erwartet. Zusätzliche Wachstumsmöglichkeiten sieht der Konzern in weniger kapitalintensiven Dienstleistungsmodellen.
Bei der Bewertung des Immobilienportfolios wird Vonovia hingegen vorsichtiger. Nach vier aufeinanderfolgenden Halbjahren mit Bewertungsgewinnen erwartet das Unternehmen für das Gesamtjahr 2026 weitgehend stabile Immobilienwerte gegenüber Ende 2025.
Die weitere Entschuldung bleibt eine zentrale Priorität. Bis Ende 2028 soll das Verhältnis von Nettoverschuldung zu EBITDA auf unter zwölf sinken und der Zinsdeckungsgrad deutlich über drei liegen. Das Ziel eines Beleihungsauslaufs (LTV) von rund 40 Prozent bleibt bestehen, dürfte bis 2028 nach Einschätzung des Konzerns jedoch schwieriger zu erreichen sein.
Die vollständigen Quartalszahlen will Vonovia am 4. November 2026 vorlegen.
