Steigende Spitzenrenditen drücken den Victor Prime Office im zweiten Quartal um drei Prozent. München zeigt sich am stabilsten.
Der Büroperformance-Indikator Victor Prime Office von JLL hat im zweiten Quartal 2026 erstmals nach sieben Quartalen mit stabiler bis leicht positiver Entwicklung wieder deutlicher nachgegeben. Der Index für die Toplagen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München sank gegenüber dem Vorquartal um drei Prozent auf 169,2 Punkte.
Ausschlaggebend waren steigende Spitzenrenditen in allen fünf Städten. In Berlin, Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg erhöhten sie sich gegenüber dem ersten Quartal um jeweils 20 Basispunkte, in München um zehn Basispunkte. Positive Entwicklungen auf den Vermietungsmärkten konnten diesen Effekt nicht vollständig ausgleichen.
Investmentmarkt bleibt verhalten
„Die Veränderung ist ein Spiegelbild der aktuellen Preisbildung in einem nach wie vor vergleichsweise wenig aktiven Investmentmarkt für Büroimmobilien“, sagt Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory JLL Germany.
Das Transaktionsvolumen mit Büroimmobilien in den fünf untersuchten Städten lag im zweiten Quartal bei knapp über einer Milliarde Euro und damit auf dem Niveau des Vorquartals. Im ersten Halbjahr wurden gut zwei Milliarden Euro investiert. Gegenüber dem niedrigen Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Anstieg um 24 Prozent.
Kemper verweist zugleich auf die weiterhin geringe Zahl tatsächlich abgeschlossener Transaktionen. „Die Anzahl der Verhandlungen, die letztendlich dann zum erfolgreichen Abschluss führt, ist allerdings nach wie vor relativ gering, zahlreiche Transaktionen werden von einer infolge der dürftigen Gebotslage enttäuschten Verkäuferseite abgebrochen.“
Vermietungsmärkte stützen das Premiumsegment
Deutlich stabiler entwickelte sich der Bürovermietungsmarkt. Der Flächenumsatz der fünf Städte erreichte im ersten Halbjahr gut 1,21 Millionen Quadratmeter und lag damit leicht über den 1,19 Millionen Quadratmetern des Vorjahreszeitraums.
Besonders in den Toplagen zeigt sich eine zunehmende Differenzierung des Büromarktes. Während die Leerstände im Gesamtmarkt steigen, gingen die Leerstandsquoten in den vom Victor erfassten Premiumlagen im zweiten Quartal leicht zurück und blieben auf niedrigem Niveau.
„Die Vermietungsmärkte erweisen sich einmal mehr als Stabilitätsanker und dürften dies auch in Zukunft bleiben“, sagt Kemper. „Dies spiegelt sich vor allem im hochwertigen Segment, also in Bestlagen und bei Spitzenprodukten wider, wo die Mietabschlüsse stabile oder sogar steigende Mietpreise aufweisen.“
Berlin verliert am stärksten
Unter den fünf Städten verzeichnete Berlin mit einem Minus von 4,7 Prozent auf 174,3 Punkte den stärksten Rückgang. Hamburg verlor 3,8 Prozent und erreichte 192 Punkte. In beiden Märkten konnten Mietentwicklungen den Effekt der um 20 Basispunkte gestiegenen Renditen kaum abfedern.
Frankfurt gab um 2,8 Prozent auf 148,3 Punkte nach. Hier stieg die Spitzenmiete um drei Euro auf 55 Euro. Düsseldorf verlor 2,5 Prozent und kam auf 153,9 Punkte. Am stabilsten entwickelte sich München mit einem Minus von 1,7 Prozent auf 191,2 Punkte. Dort fiel die Renditeanpassung mit zehn Basispunkten geringer aus, zugleich entwickelten sich die Mieten positiv.
Auch die Jahresperformance des Gesamtindex rutschte dadurch ins Minus. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 steht ein Rückgang von 0,4 Prozent. Hamburg liegt auf Jahressicht noch 3,8 Prozent im Plus, Düsseldorf 0,5 Prozent. München verzeichnet ein Minus von 0,2 Prozent, Frankfurt von 1,9 Prozent und Berlin von 2,9 Prozent.
München führt beim Transaktionsvolumen
München hebt sich auch bei den Investmentaktivitäten ab. Mehrere größere Transaktionen sorgten dafür, dass das Bürotransaktionsvolumen im ersten Halbjahr auf knapp 550 Millionen Euro stieg. Damit lag die bayerische Landeshauptstadt vor den übrigen vier untersuchten Märkten. Auch beim Flächenumsatz entfällt neben Berlin ein wesentlicher Anteil auf München.
„München scheint das Preisniveau am stabilsten halten zu können, wie an mehreren Käufen durch sehr langfristig orientierte Investoren abzulesen war“, sagt Kemper. „Auch der Mietmarkt ist hier besonders dynamisch im positiven Sinne, was die Position Münchens als beständigster Investmentmarkt unter den deutschen A-Städten weiter festigt.“
Preisdifferenz bremst Transaktionen
Bei der Finanzierung sieht JLL weiterhin einen deutlichen Unterschied zwischen Fremd- und Eigenkapital. Die Liquidität von Banken und alternativen Finanzierern sei hoch. Der Wettbewerb um attraktive Finanzierungen führe zu Margendruck und höheren Loan-to-Value-Quoten.
Als wesentliche Hürde für eine stärkere Belebung des Investmentmarktes sieht JLL dagegen weiterhin unterschiedliche Preisvorstellungen auf Käufer- und Verkäuferseite. „Wann immer die Verkäuferseite bereit ist, das veränderte Marktniveau zu akzeptieren, beziehungsweise akzeptieren zu müssen, werden die Transaktionen auch abgeschlossen“, sagt Kemper. „Aber solange die Marktlage nicht ausreichend anerkannt wird oder anderweitiger Verkaufsdruck besteht, bleibt die selektive Transaktionsaktivität wohl noch bestehen.“
