Seniorenwohnen ist das Geschäft der DLE Living GmbH. Managing Partner Alexander Fröse spricht mit immobilienmanager über den DLE-Fonds und die Perspektiven des Marktes.
Herr Fröse, wie ist der aktuelle Stand bei Ihrem Senior-Living-Fonds?
Alexander Fröse: Die DLE Living GmbH hat ihren ersten Fonds im Januar 2021 mit einem Volumen im dreistelligen Millionenbereich lanciert. Die Ankaufsphase befindet sich in den finalen Zügen und wird im vierten Quartal 2024 abgeschlossen sein.
Welches waren die wichtigsten Kriterien für die Ankäufe?
Alexander Fröse: Neben den offensichtlichen kommerziellen Kriterien sind standortspezifische soziodemografische Faktoren entscheidend in Kombination mit der Betreiberqualität. Grundsätzlich betrachten wir bei der Standort- und Marktanalyse drei Kriterien: den Standort beziehungsweise die Mikro-Mikro-Lage, die demografische Entwicklung an diesem Mikro-Mikro-Standort und die Fachkräftesituation. Beim Standort geht es um die Mikrolage im engsten Sinne: Was gibt es im Umkreis von 500 Metern? Für Personen mit einem Pflegegrad ist es sehr wichtig, dass im direkten Umkreis das richtige Pflege- beziehungsweise Betreuungskonzept vorhanden ist. Dies kann unter anderem ein Leseraum, ein Kaminabend oder ein Streichelzoo sein.
Bei der demografischen Entwicklung blicken wir auf die Zahl der 50- bis 70-Jährigen am Standort. Bei der Fachkräftesituation betrachten wir den Qualifizierungsgrad der einzelnen Mitarbeitenden, aber auch, ob sich potenzielle Mitarbeitende die Mieten in der näheren Umgebung leisten können.
Damit fallen die teuren Metropolen ja direkt durchs Raster?
Alexander Fröse: Dies kann nicht grundsätzlich so gesagt werden, da auch „teure“ Metropolen dezentrale Lagen haben. Aber ja, wir sehen uns bevorzugt dezentrale Standorte abseits der Top-7-Metropolen Deutschlands an.
An welche Investoren richtet sich Ihr Fondsangebot?
Alexander Fröse: Es richtet sich ausschließlich an institutionelle Investoren (Versicherungen, Versorgungswerke, Pensionskassen) aus der DACH-Region. Mit unserem Produktangebot liefern wir langfristige stabile, wertgesicherte Erträge, die belastbar sind.
Welche Laufzeit hat der Fonds?
Alexander Fröse: Der erste DLE Senior Living Fund läuft bis 2028 mit einer Verlängerungsoption bis 2030.
Das ist nicht sehr lang für diese Assetklasse.
Alexander Fröse: Wir hatten das finale Closing im Dezember 2023. Wir sehen uns nicht nach fertigen institutionellen Produkten um. Was wir suchen, kann ich an einem Beispiel erläutern: Ein Ärztepaar hat vor vielen Jahren ein Pflegeheim gekauft und betreibt es seither. Aber nun geht es um ihre Nachfolge, und diese ist unklar. Wir erwerben das Objekt und suchen einen Betreiber, der seinerseits den Betrieb kauft. Prop-Co und Op-Co sind somit voneinander unabhängig. Der neue Betreiber hat möglicherweise schon weitere Häuser in der Gegend, wodurch Synergieeffekte entstehen, sodass das Bestandspersonal bleiben kann und von der neuen Betreiberholding profitiert (Professionalisierungsgrad, Weiterbildungsmöglichkeiten, Karrierepfade, et cetera).
Können Sie etwas zu den Kaufpreisfaktoren sagen?
Alexander Fröse: So viel kann ich sagen: Wir kaufen nicht hochpreisig ein, denn wir haben eine Manage-to-Core-Strategie. Das umfasst auch Photovoltaik und Ladesäulen, an denen der ambulante Dienst seine Fahrzeuge aufladen kann. Wir wollen aus einem Standort der möglicherweise „under-managed“ ist, jedoch ein solides Fundament hat in Bezug auf die eingangs erwähnten Erwerbskriterien, einen Standort machen, der seinen Nutzern, Betreibern und Eigentümern Freude bereitet.
Welche Ausschüttung haben Anleger bisher pro Jahr erhalten?
Alexander Fröse: Der von uns beratene Fonds hat ein Zielausschüttung von fünf bis 5,5 Prozent. Das Fondsportfolio hatte keinerlei Mietstundungen, -reduktionen oder Mieterinsolvenzen. Für das Jahr 2024 erwarten wir eine Ausschüttung im oberen Bereich des Zielkorridors.
Nach welchen Kriterien wählen Sie Ihre Betreiber aus?
Alexander Fröse: Wir müssen verstehen, wie die Gesellschafterebene des Betreibers funktioniert: Welche Ziele hat sie? Wohin will sie und in welcher Zeit? Ideal ist es, wenn die Geschäftsführung aus einem heterogenen Team aus Pflegespezialisten sowie Kaufleuten besteht, die selbst auch an der Betreibergruppe beteiligt sind – im Sinne einer langfristigen Interessenskongruenz. Reputation und Finanzierungsstruktur, Bonität und Rating sind weitere wichtige Punkte. Klar ist: Mehr People´s Business gibt es nicht im Immobiliengeschäft. Es handelt sich bei diesem Segment mehr denn je um Partnerschaften von führenden Köpfen auf der Immobilien- aber auch Betreiberseite.
Pflegeheime sind mit spezifischen Risiken verbunden – auf der Betreiberseite, der Arbeitskräftesituation oder auch der Zahlungsfähigkeit der Bewohner. Wie argumentieren Sie gegenüber den Anlegern?
Alexander Fröse: Durch eine sorgfältige Auswahl der Betreiber, eine breite Risikostreuung und die Zusammenarbeit mit langfristigen nachhaltigen Mietverträgen minimieren wir das Risiko auf der Betreiberseite.
Die staatliche Unterstützung und technologische Innovationen adressieren den Fachkräftemangel, und die sozialstaatliche Absicherung mindert das Risiko der Zahlungsunfähigkeit der Bewohner.
Der Pflegeimmobilienmarkt bietet langfristig stabile und wertgesicherte Erträge, eine wachsende Nachfrage und attraktive Renditechancen für institutionelle Anleger.
Wir sehen in diesem Segment daher weiterhin ein solides, risiko-adäquates und zukunftssicheres Investment, das in einer alternden Gesellschaft eine bedeutende Rolle spielt.
Wir haben festgestellt, dass die Risiken, die zuletzt vermehrt in der Presse beschrieben worden sind, außerordentlich gut mitigiert werden können, solange eine Handvoll Parameter beachtet werden und proaktiv adressiert werden. Weiterhin sind etwaige Probleme stets schleichende Prozesse, denen wir mit regem Monitoring und Feinadjustierung entgegenwirken – dies spiegelt sich auch in der Stabilität unseres Portfolios und der Mieterbeziehungen wider.
Welche Rolle spielt die Zahlungsfähigkeit der Bewohner?
Alexander Fröse: Viele Bewohner eines Pflegeheims sind auf Leistungen der Pflegeversicherung und/oder auf Sozialhilfe angewiesen. Obwohl diese Unterstützung eine verlässliche Einnahmequelle darstellt, sind die staatlichen Zuschüsse häufig gedeckelt, was bedeutet, dass Heimbewohner häufig einen Eigenanteil leisten müssen, der bei finanziell schwächeren Bewohnern problematisch werden kann.
Aber dann springen doch die Sozialkassen ein?
Alexander Fröse: Bewohnerbeiträge (Pflegekosten, Unterkunft, Verpflegung und Investitionskosten) machen den größten Teil der Einnahmen eines Pflegeheims aus. Die finanzielle Lage der Bewohner oder deren Angehörigen bestimmt somit direkt die Liquidität der Einrichtung.
Bewohner, die ihre Pflegekosten nicht selbst tragen können, sind auf staatliche Unterstützung angewiesen, was zu zeitlichen Verzögerungen oder Unwägbarkeiten bei den Zahlungen führen kann. Es gab Fälle in jüngster Vergangenheit, in denen Betreiber neun Monate auf die Zahlungen der Sozialämter warten mussten und somit neun Monate Liquidität vorhalten musste, was in einigen Fällen zu einer Insolvenz führte, obwohl das operative Geschäft gut lief.
Der zunehmende Anteil von Pflegeheimbewohnern, die Sozialhilfe in Anspruch nehmen, könnte die Ertragslage eines Pflegeheims schwächen, insbesondere wenn der gesetzlich festgelegte Zuschuss nicht ausreicht, um die tatsächlichen Kosten zu decken.
Bedeutet das, dass dort, wo die Renten niedrig sind, keine neuen Pflegeheime gebaut werden können?
Alexander Fröse: Nicht unbedingt, aber die Zahlungsfähigkeit der Bewohner, die häufig stark mit der Rentenhöhe verknüpft ist, spielt eine entscheidende Rolle bei der Entscheidung, ob und wo neue Pflegeheime gebaut werden.
Wie wirkt sich die Regulatorik auf das Geschäft mit den Pflegeimmobilien aus?
Alexander Fröse: Die Regulatorik hat einen erheblichen Einfluss auf das Geschäft mit Pflegeimmobilien, da dieser Sektor stark reglementiert ist und viele gesetzliche Anforderungen sowohl auf nationaler als auch auf lokaler Ebene erfüllt werden müssen. Die regulatorischen Rahmenbedingungen beeinflussen dabei alle Aspekte des Geschäfts – von der Planung, dem Bau und der Finanzierung bis hin zum Betrieb und der langfristigen Rentabilität von Pflegeheimen. Umso wichtiger ist die Erfahrung und das damit eingehende Expertenwissen in diesem Sektor. Daher sollten sich Anleger davon nicht abschrecken lassen – der Markt ist im Sinne der Pflegequalität reguliert und solange man das richtige Know-how hat, kann man bestens navigieren und aktuellen sowie sich abzeichnenden regulatorischen Änderungen begegnen.
DLE Living zieht auch in Erwägung, selbst als Betreiber aufzutreten. Warum?
Alexander Fröse: Das Interesse von DLE Living, selbst als Betreiber aufzutreten, könnte mehrere strategische Vorteile bieten und gleichzeitig das Unternehmen flexibler und wettbewerbsfähiger im Markt positionieren. Neben dem Marktpotenzial und der Differenzierung wäre in erster Linie wichtig, dass wir sogenannte „Downside Protection“ bieten und im Falle einer Mieterinsolvenz mit dem eigenen Betrieb „einspringen“ und die Fortführung des Betriebes gewährleisten könnten.
Sie planen einen zweiten Fonds für Seniorenimmobilien. Wo liegt dort der Schwerpunkt?
Alexander Fröse: Der zweite DLE Senior Living Fonds hat die identische Anlagestrategie wie der erste Fonds und soll das Kapital zu 50 Prozent in stationäre Pflegeeinrichtungen und zu 50 Prozent in betreutes Wohnen allokieren. Wir reflektieren dabei auch die aktuelle Investorennachfrage, die sich einer längeren Grundlaufzeit von nun zehn Jahren widerspiegelt. Wir bekommen ein starkes und positives Signal aus der Investorenlandschaft, sodass wir den Fonds zur Expo Real im Oktober 2024 lancieren möchten.
Wie wird der Pflegeheimmarkt in zehn Jahren aussehen? Nur noch wenige Betreibergruppen und vorwiegend institutionelle Eigentümer?
Alexander Fröse: Der Pflegeheimmarkt könnte sich innerhalb der nächsten zehn Jahre erheblich verändern, getrieben von demografischen Trends, wirtschaftlichen Faktoren und regulatorischen Anpassungen. Wenn wir in die Zukunft blicken, lassen sich einige klare Entwicklungen und Szenarien erkennen, die darauf hindeuten, dass der Markt sowohl bei den Betreibern als auch den Eigentümern zunehmend von Konsolidierung und Institutionalisierung geprägt sein wird.
Dies ist ebenfalls ein Hauptmotivator unserer Anlagestrategie, da der Pflegeheimmarkt erhebliches Synergiepotenzial bietet. Denn größere Betreibergruppen haben durch ihre Größe und Reichweite die Möglichkeit, Kosten zu senken und effizientere Betriebsabläufe umzusetzen. Dazu gehören zum Beispiel der Einsatz digitaler Technologien, zentralisierte Einkaufspolitiken, optimierte Personalplanung und standardisierte Pflegeprozesse.
Es wird in zehn Jahren weniger und dafür größere Betreiber geben, die sich den Markt regional aufteilen. Ich bin zudem ein großer Befürworter davon, dass sich die politischen Entscheider auf föderaler und Bundesebene noch weitaus stärker mit den Branchenvertretern abstimmen und auf die sich verändernden Bedürfnisse und Erkenntnisse der letzten Jahre eingehen.
Das Gespräch führte Roswitha Loibl.
