Eine neue Kurzstudie von Bulwiengesa im Auftrag der Berlin Hyp zeigt: Ob Mietpreisbremse oder liberaler Markt – in den europäischen Metropolen klettern die Mieten seit 2020 unaufhaltsam. Die Experten fordern ein Umdenken in der Wohnungspolitik.
Die angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten ist kein deutsches Einzelphänomen. Eine aktuelle Kurzstudie der Bulwiengesa im Auftrag der Berlin Hyp hat die Wohnungsmärkte in Deutschland, Polen, Frankreich, den Niederlanden, Spanien, Dänemark und Großbritannien untersucht. Das Kernergebnis: Unabhängig davon, ob die Märkte stark reguliert oder vergleichsweise liberal ausgestaltet sind, steigen die Mieten in den europäischen Metropolregionen seit 2020 spürbar an. Die politische Regulierung der Mietpreise kann die fundamentale Angebotsknappheit europaweit nicht kompensieren.
Ländervergleich: Unterschiedliche Systeme, gleiches Problem
Die untersuchten Märkte weisen stark differenzierte Ausgangslagen auf, teilen jedoch das strukturelle Problem, dass der Neubau dem demografischen Bedarf und den urbanen Konzentrationsprozessen hinterherhinkt:
- Deutschland (47% Eigentumsquote): Großer Mietwohnungsmarkt; Instrumente wie Mietpreisbremse und Kappungsgrenze bremsen den Aufwärtstrend in den Ballungsräumen kaum.
- Niederlande: Ein weitreichendes Punktesystem hält viele Wohnungen unter Mietkontrolle, setzt dadurch aber Fehlanreize. Investoren verkaufen Einheiten bevorzugt, was das geschätzte Defizit von rund 400.000 Wohnungen verschärft.
- Polen (87% Eigentumsquote) & Spanien (74% Eigentumsquote): Beide Länder kämpfen trotz hoher Eigentumsraten mit massiven Engpässen in den Großstädten – unabhängig davon, ob die Regulierung vermieterfreundlich (Polen) oder restriktiver (Spanien) ist.
- Frankreich: Stark auf Paris zentriert. Hier blieb das Mietniveau aufgrund strenger Kriterien zwar stabil, allerdings auf einem extrem hohen Niveau, während gleichzeitig die Investitionsanreize für den Mietwohnungsbau sinken.
- Großbritannien: London gilt als Extremfall mit akutem Wohnungsnotstand und sehr hohen Mieten; der Mieterschutz wird politisch weiter verschärft.
Die drei zentralen Befunde der Studie
Im europäischen Vergleich arbeitet die Kurzstudie drei wesentliche Erkenntnisse heraus:
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Systemunabhängiger Mietenanstieg: Weder Mietpreisbremsen noch Punktesysteme verhindern das Mietwachstum bei unzureichendem Angebot.
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Regulierung mit Nebenwirkungen: Eingriffe in die Preisbildung entlasten Mieter oft nur kurzfristig, führen aber mittelfristig zu reduzierten Investitionen und dem Rückzug von Wohnungen aus dem Mietmarkt.
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Unsicherheit bremst den Markt: Häufige Richtungswechsel in der Politik untergraben die Planungs- und Investitionssicherheit für Projektentwickler und Finanzierer, was den Neubau sowie energetische Sanierungen weiter ausbremst.
Forderung nach einem „Doppelansatz“
Die Studienautoren kommen zu dem Schluss, dass Regulierung zwar ein notwendiges Instrument bleibt, allein jedoch wirkungslos ist. Notwendig sei ein evidenzbasierter Doppelansatz. Zum einen müssen Regulierungen transparent auf ihre Auswirkungen auf das Investitionsklima geprüft werden. Zum einen muss das Wohnungsangebot durch schnellere Genehmigungen, die Ausweisung von zusätzlichem Bauland und die gezielte Umnutzung von Bestandsimmobilien drastisch ausgeweitet werden.
„Die Kurzstudie bestätigt, was wir in der Finanzierungspraxis seit Jahren beobachten: Wohnraum ist in vielen europäischen Metropolen knapp und wird für breite Bevölkerungsschichten zunehmend zum Engpassfaktor“, kommentiert Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp. „Regulierung kann kurzfristig entlasten, schafft aber ohne ausreichenden Neubau und ein verlässliches Investitionsumfeld keine nachhaltige Lösung. Ein zukunftsfähiger Regulierungsrahmen sollte darauf abzielen, Mieterschutz, Funktionsfähigkeit der Märkte und die Ausweitung des Wohnungsangebots in ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen.“
