Das BF.Quartalsbarometer Q3 zeigt bessere Finanzierungskonditionen, wachsende Kreditvolumina und mehr Wettbewerb im Finanzierungsmarkt.
Im dritten Quartal 2025 verbessert sich die Stimmung unter den gewerblichen Immobilienfinanzierern weiter. Das BF.Quartalsbarometer steigt von –9,58 Punkten im Vorquartal auf nun –7,04 Punkte. Das ist der höchste Wert seit Anfang 2022, auch wenn der Index damit weiterhin im negativen Bereich liegt.
Hauptursache für den positiven Trend sind bessere Refinanzierungsbedingungen. Laut Umfrage schätzen 70,3 Prozent der Teilnehmer die Liquiditätskosten ihres Instituts als stabil ein, im zweiten Quartal waren es nur 41,2 Prozent. Auch die Refinanzierungsaufschläge entwickeln sich positiv: Nur noch 18,9 Prozent berichten von steigenden Aufschlägen (Q2: 50,0 %).
Größere Finanzierungen und sinkende Margen
Knapp die Hälfte der befragten Finanzierungsexperten meldet ein wachsendes Neugeschäft. Besonders im Segment zwischen 10 und 50 Millionen Euro legte das Volumen zu, während kleinere Finanzierungen unter 10 Millionen Euro rückläufig waren. Gleichzeitig geben Banken wieder häufiger großvolumige Kredite aus.
„Dass Banken wieder großvolumiger finanzieren, sehe ich als Beleg, dass sie ihre Refinanzierung im Griff haben (...). Mit der vorläufigen Beilegung des US-Zollstreits und den geplanten umfassenden wirtschaftspolitischen Anreizen der Bundesregierung blicken viele Marktakteure etwas positiver in die Zukunft“, sagt Prof. Dr. Steffen Sebastian, wissenschaftlicher Berater des Barometers.
Die durchschnittlichen Margen in der Finanzierung sanken deutlich. Bei Bestandsobjekten fielen sie von 225 auf 203 Basispunkte, bei Projektentwicklungen von 332 auf 302 Basispunkte. Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, ordnet dies als Zeichen für zunehmenden Wettbewerb und sinkendes Risiko ein: „Ich beobachte, dass auch neue Akteure den Markt betreten. Mehr Wettbewerb bedeutet, dass die Anbieter ihre Margen reduzieren müssen (...).“
Finanzierungsbereitschaft für Büroobjekte bleibt hoch
Wohnimmobilien bleiben bei Finanzierern weiterhin die bevorzugte Nutzungsart, sowohl im Bestand als auch in der Projektentwicklung. Bemerkenswert ist jedoch, dass Büroimmobilien weiterhin eine hohe Finanzierungsbereitschaft genießen: 69,8 Prozent der Befragten finanzieren derzeit Büroobjekte im Bestand, 53,5 Prozent auch in der Projektentwicklung.
Die Loan-to-Values bei Bestandsobjekten gingen leicht zurück (Q2: 61,94 %; Q3: 61,05 %), ebenso die Loan-to-Costs bei Projektentwicklungen (von 70,30 % auf 69,68 %).
Ausblick: Rückkehr internationaler Akteure
Ein Teil der Befragten erkennt eine verstärkte Aktivität ausländischer Kreditgeber auf dem deutschen Markt. 19 Prozent sehen eine wachsende Präsenz – insbesondere angelsächsischer Investoren. Die Mehrheit bewertet diesen Einfluss als stabilisierend für den Markt.
