Das Immobilienprojekt Servus Maria will einen neuartigen und nachhaltigen Lebensraum in der Mitte von Gersthofen, nördlich von Augsburg schaffen. Kann dabei die Logik eines bayerischen Dorfes als wohnkonzeptliche Lösung für eine gesellschaftliche Mammutaufgabe fungieren? Von Manuel Niederhofer
In einer Zeit, in der der Mangel an bezahlbarem Wohnraum und die Notwendigkeit, den Klimawandel zu bremsen, zu den drängendsten Problemen unserer Gesellschaft gehören, schützt sich die Immobilienbranche oft selbst, indem sie die Missstände des Landes, der Subventionslandschaft, die Bürokratie und den Mangel an Pragmatismus anprangert. Doch diese Haltung perpetuiert den Status quo und führt nicht zur Lösung der Krise.
Die Rallye der letzten Jahre hat gezeigt, dass Subventionen nachhaltiges Bauen und Sanieren nicht unbedingt fördern, sondern lediglich den Status einer Branche finanzieren, die keine intrinsische Motivation besitzt, sich selbst zu ändern. Diese finanziellen Anreize begünstigen einen überholten Lifestyle der Branche und tragen nicht dazu bei, die Mietpreise zu regulieren, sodass sie für breite Bevölkerungsschichten erschwinglich wären.
Stattdessen subventionieren sie eine Branche, die sich auf bewährte Praktiken verlässt und Innovationen gegenüber verschlossen bleibt. Lippenbekenntnisse zur Proptech-Szene, ESG-Aktivitäten oder die Nutzung von nachhaltigen Materialien verschwinden im Staub des Betonmischers der nächsten mineralischen Baustelle.
Die Lösung liegt in mutigem und kreativem Unternehmertum. Nachhaltigkeit sollte nicht nur ein Nebenprodukt unseres Handelns sein, sondern das Ergebnis unseres Bestrebens, das Richtige zu tun. Governance in ESG ist der bedingungslose Wille eines Unternehmens sich für eine bessere Welt einzusetzen. Immobilienunternehmer müssen bereit sein, mehr eigenes Risiko zu tragen, und dieses Risiko muss entsprechend vergütet werden. Banken und Finanzierer müssen erkennen, dass die Übererfüllung von ESG-Kriterien bei Neubauten und Revitalisierungen nicht nur eine ethische Verpflichtung ist, sondern auch eine überproportionale Risikominimierung mit sich bringt.
Es wird Zeit, dass die Branche erkennt, dass externe Veränderungen an oberflächlichen Faktoren nicht ausreichen – was benötigt wird, ist eine grundlegende Disruption der Immobilienbranche. Hier setzt das Projekt Servus Maria mit drei Kernpunkten an.
1) Baukosten: Effizienz durch Innovation
Um die Baukosten erheblich zu senken, zielt Servus Maria darauf ab, die traditionelle Wertschöpfungskette in der Bauindustrie zu durchbrechen und Zwischenhändler auszuschalten. Der Gebäudetyp „E“ fungiert hier als Gamechanger. Durch den Einsatz von Hightech-Ansätzen mit verbautem Low Tech wird das Bauvorhaben wirtschaftlicher und effizienter. Dies folgt dem Prinzip des gesunden Menschenverstands, einfacher Physik und einem Verhaltensänderungspush bei den Bewohnerinnen und Bewohnern.
Servus Maria konzentriert sich bedingungslos auf Effizienz in der Planung und im Bau. Das Projekt dient den Menschen und der Gemeinschaft und nicht der Bauindustrie. Es nutzt eine serielle und modulare Holz-Hybridbauweise in 5,5 mal 5,5 Meter Rastern, die stabile, nachhaltige und kosteneffiziente Bauwerke ermöglichen. Der Bereich der Energiegewinnung ist ein Mix aus etablierten Konzepten wie Photovoltaik, recycelten Energiespeichern aus der Proptech-Szene und neuen Technologien wie einer Wasserstoffbrennstoffzelle. Die intelligente Gebäudesteuerung und Telematik erfolgen mit einem Mix aus Startups der Szene.
2) Genehmigungsprozess: Herausforderungen und Lösungen
Die Realisierung eines Hauses, das mehrere Assetklassen unter einem Dach vereint, stellt die genehmigenden Behörden vor erhebliche Herausforderungen. Die komplexen Anforderungen an das Projekt erfordern ständige Kommunikation mit den zuständigen Stellen sowie aktive Öffentlichkeits- und politische Arbeit. Workshops, Beispiele aus der Praxis und stetiger Dialog sind essenziell, um die Ängste der Beteiligten zu mindern und das Verständnis zu fördern.
Geduld und Resilienz sind die Leitwerte in diesem Prozess. Seit 2020 steht das Projekt unter intensiver Diskussion und hat bereits mehrere Iterationen des Bauplans durchlaufen. Trotz der Herausforderungen, die durch das Stadtbauamt und politische Meinungsverschiedenheiten verursacht wurden, bleiben wir optimistisch und engagieren uns intensiv, um die Genehmigungsprozesse zu beschleunigen und erfolgreich abzuschließen.
Ein entscheidender Punkt ist die kontinuierliche Aufklärung und Sensibilisierung der Behörden und der Öffentlichkeit. Dies umfasst regelmäßige Informationsveranstaltungen, Medienarbeit und den direkten Dialog mit Entscheidungsträgern. Die politische Unterstützung ist entscheidend für den Erfolg von Servus Maria. Eine klare, überzeugende Kommunikation der sozialen und wirtschaftlichen Vorteile des Projekts kann helfen, weitere Unterstützer zu mobilisieren und die politische Landschaft zu Gunsten von Servus Maria zu beeinflussen. Nur so ist es möglich, aus einem Bauprojekt einen Standard zu schaffen.
3) Betrieb: Gemeinschaft und Technologie
Der Betrieb von Servus Maria basiert auf einer Kombination von Gemeinschaftsmanagement und technologischer Unterstützung. Inspiriert vom niederländischen Buurtzorg-Prinzip, setzt das Projekt auf eine kuratierte Selbstverwaltung durch die Bewohnerinnen und Bewohner selbst. Dies ermöglicht eine flexible, bedarfsorientierte Betreuung von Kindern, Menschen mit Handicap und Menschen mit Pflegebedarf innerhalb der Gemeinschaft.
Alle operativen Standardprozesse sind KI-gestützt und automatisiert, was zu einem effizienten und reibungslosen Ablauf führt. Durch die Integration intelligenter Systeme wird den Bewohnern geholfen, nachhaltiger zu leben. Die Telematik des Hauses unterstützt dabei, Energie und Ressourcen effizient zu nutzen und die Kommunikation innerhalb der Gemeinschaft zu fördern. Diese technologische Unterstützung trägt nicht nur zur Reduzierung der Betriebskosten bei, sondern verbessert auch die Lebensqualität der Bewohner erheblich.
Das Sozialkonzept von Servus Maria zielt darauf ab, ein starkes Gemeinschaftsgefühl zu schaffen. Jeder Bewohner bringt seine individuellen Fähigkeiten ein und übernimmt Verantwortung für das Wohl der Gemeinschaft. Gemeinschaftsräume, gemeinschaftlich genutzte Einrichtungen und regelmäßige Veranstaltungen fördern den sozialen Zusammenhalt und die gegenseitige Unterstützung. Dies schafft ein Umfeld, in dem sich Menschen aller Altersgruppen und Lebenssituationen wohl und geborgen fühlen.
Der Aufruf: Bewerbung für den Social Impact Investment Award des ICG
Projekte wie Servus Maria sind essenziell für die Schaffung einer nachhaltigen und gerechten Zukunft. Sie bieten innovative Lösungen für aktuelle soziale und ökologische Herausforderungen und haben das Potenzial, als Vorbild für ähnliche Initiativen zu dienen. Um den vollen Nutzen solcher Projekte zu realisieren, ist es wichtig, dass sie die notwendige Unterstützung und Anerkennung in Politik, Wirtschaft und Gesellschaft erhalten.
Um die Sichtbarkeit und Unterstützung weiter zu erhöhen, ist es empfehlenswert, dass sich Projekte wie Servus Maria für den Real Estate Social Impact Investing Award des Instituts für Corporate Governance (ICG) bewerben. Dieser Award bietet eine einzigartige Plattform, um die Bedeutung und den Erfolg solcher Projekte zu unterstreichen und weitere Investoren und Unterstützer zu gewinnen. Die Anerkennung durch diese Auszeichnung trägt erheblich dazu bei, die Aufmerksamkeit auf die positiven sozialen und ökologischen Auswirkungen echter Social Impact Projekte zu lenken und ihre Umsetzung und Verbreitung zu fördern. Es ist an der Zeit, dass wir gemeinsam daran arbeiten, den Social Impact zu stärken und eine nachhaltige Zukunft zu gestalten.
Ein Beitrag von Manuel Niederhofer, Leitung der Stiftung und der Projektentwicklungsgesellschaft.
