Der empirica-Blasenindex fällt im dritten Quartal um vier Punkte. In 262 von 400 Kreisen und kreisfreien Städten bleibt das Risiko mäßig bis hoch.
Der empirica-Blasenindex für Wohnimmobilien ist im dritten Quartal 2026 bundesweit um rund vier Punkte gesunken. Das Institut weist für 262 der 400 Landkreise und kreisfreien Städte ein mäßiges bis hohes Blasenrisiko aus. Im Vorquartal waren es 272. Die Zahl der Kreise in der höchsten Risikostufe ging von 35 auf 18 zurück. Ihren bisherigen Höchststand erreichte die Gruppe mit mäßigem bis hohem Risiko im dritten Quartal 2022 mit 327 Kreisen.
Unter den zwölf untersuchten Großstädten weist nur Hamburg ein hohes Risiko auf. Empirica stuft es in Essen und Stuttgart als mäßig und in Dortmund als gering ein. Die übrigen acht Großstädte liegen in der Kategorie „eher hoch“, darunter Berlin, Frankfurt am Main, Köln und München.
Steigende Mieten verringern den Abstand zu Kaufpreisen
Das von empirica als Rückschlagpotenzial bezeichnete Maß für den Abstand zwischen Kaufpreis- und Mietentwicklung sank bundesweit auf 17 Prozent. Vor einem Jahr lag es bei 20 Prozent, vor drei Jahren bei 23 Prozent. In den sieben größten Städten lag der kumulierte Kaufpreisanstieg noch 28 Prozent vor dem Mietanstieg. Im ersten Quartal 2022 hatte der Vorsprung 47 Prozent betragen. Empirica führt die Annäherung auf steigende Mieten bei weitgehend stagnierenden Kaufpreisen zurück.
Den stärksten Einfluss auf den Gesamtindex hatte der Teilindex für Fertigstellungen. Er fiel um 16 Punkte. Weniger Neubau senkt nach der Methodik das Risiko eines Überangebots. In 39 Kreisen liegen die Fertigstellungen laut empirica über dem geschätzten Bedarf. Der Teilindex für das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten und der Teilindex für Wohnungsbaukredite sanken jeweils um rund einen Punkt. Der Index für das Verhältnis von Kaufpreisen zu Einkommen stieg dagegen um drei Punkte.
Jüngster Zinsanstieg zeigt sich noch kaum in den Angeboten
Der in der Auswertung herangezogene Zinssatz für längerfristige Wohnungsbaukredite stieg von 3,98 Prozent zum Ende des zweiten Quartals auf 4,13 Prozent zum Ende des dritten Quartals. Reiner Braun, Geschäftsführer von empirica regio, sieht den jüngsten Anstieg in den inserierten Kaufpreisen noch nicht abgebildet. Er erwartet, dass die höheren Finanzierungskosten die Kaufpreise für Bestandsimmobilien dämpfen. Zugleich dürfte der Wohnungsmangel aus seiner Sicht die Mieten weiter nach oben treiben.
Der Blasenindex von empirica regio beruht unter anderem auf Angebotsdaten von VALUE Marktdaten. Er vergleicht das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten und Einkommen, die Fertigstellungen je Einwohner und die Wohnungsbaukredite mit dem Referenzjahr 2005. Die Warnstufen zeigen, wie weit sich Hinweise auf eine mögliche Überhitzung regional verbreiten.
