Baurecht, Wohnfläche und Genehmigungsrisiken: Maximilian Münch erläutert am Beispiel der Schwabinger Gerberhöfe, wann sich Bestandserhalt lohnt.
Wohngebäude aus den Nachkriegsjahrzehnten entsprechen oft weder den heutigen energetischen Anforderungen noch den Erwartungen an Schallschutz, Wohnkomfort und Gebäudetechnik. Deshalb erscheint ein Abriss oft als naheliegende Lösung. Unsere Erfahrungen aus der Revitalisierung zweier Wohngebäude aus den 1960er-Jahren auf dem Gelände einer ehemaligen, 1902 erbauten Gerberei zeigen jedoch, dass neben den Baukosten vor allem das Baurecht, die Flächenausnutzung, die Genehmigungsrisiken und die langfristige Wirtschaftlichkeit entscheidend sind.
Warum wir uns gegen den Abriss entschieden haben
Zu Beginn unseres Projekts „Schwabinger Gerberhöfe“ haben wir beide Varianten intensiv geprüft: Abriss mit anschließendem Neubau oder Revitalisierung. Rein auf die Baukosten bezogen, wäre ein Neubau nicht teurer gewesen. Ausschlaggebend waren letztlich das Baurecht und die wirtschaftlichen Risiken.
Die entscheidende Frage war, ob wir das rückwärtige Wohngebäude überhaupt erneut hätten errichten dürfen. Um das zu klären, hätten wir uns vermutlich über Jahre hinweg mit den Behörden auseinandersetzen müssen – ohne Gewähr für den Ausgang des Verfahrens. Während dieser Zeit wären Mieteinnahmen entfallen. Gleichzeitig wären weiterhin Finanzierungskosten angefallen und zusätzlicher Planungsaufwand entstanden.
Hätten wir das Rückgebäude am Ende nicht erneut errichten dürfen, wären rund 40 Prozent der heutigen Wohnfläche dauerhaft verloren gegangen. Gleichzeitig hätten wir im Vorderhaus wegen der heute gültigen Anforderungen an Schall- und Wärmeschutz ein komplettes Geschoss eingebüßt. Denn die erforderlichen Decken- und Bodenaufbauten fallen heute wesentlich stärker aus als in den 1960er-Jahren. Da wir das Gebäude jedoch nicht höher hätten bauen dürfen, wäre auch diese Fläche entfallen.
Wäre hingegen der Neubau des Rückgebäudes genehmigt worden, hätten wir nach unserer damaligen Planung gemäß der Stellplatzsatzung eine Tiefgarage mit etwa 100 bis 130 Stellplätzen bauen müssen. Wir haben uns jedoch gefragt, ob das noch zeitgemäß ist. In Verkaufsgesprächen erleben wir heute regelmäßig, dass viele Interessenten erleichtert sind, wenn kein Stellplatz verpflichtend dazugehört. Denn zusätzliche Investitionen von rund 40.000 Euro je Stellplatz entscheiden häufig über die Finanzierbarkeit. Ähnliches beobachten wir auf dem Mietmarkt. Angesichts der hohen Wohnkosten sind viele Mieter froh, wenn sie keinen Stellplatz anmieten müssen.
Speziallösungen und Asbestsanierung im Bestand
Mit der Entscheidung für die Revitalisierung begann die eigentliche Arbeit. Unser Ziel war es, zwei Wohngebäude aus den 1960er-Jahren technisch auf den heutigen Stand zu bringen und ihre Energieeffizienzklasse von vermutlich G oder H auf A+ zu verbessern. Dabei durfte sich die Tragstruktur nicht grundlegend verändern. Genau darin unterscheiden sich Revitalisierungen von Neubauten. Während wir einen Neubau von Grund auf nach heutigen Anforderungen planen können, muss im Bestand jede einzelne technische Lösung an die vorhandene Konstruktion angepasst werden.
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Eine der größten Herausforderungen war es, moderne Anforderungen an Schallschutz, Fußbodenheizung und Gebäudetechnik zu erfüllen, ohne die bestehenden Deckenkonstruktionen wesentlich zu verstärken. Standardlösungen kamen deshalb nicht infrage. Stattdessen mussten wir auf spezielle und entsprechend kostenintensive Systeme mit geringen Aufbauhöhen sowie auf leistungsfähige Dämmmaterialien zurückgreifen. Nur so konnten wir die vorhandene Tragstruktur erhalten und gleichzeitig den Wohnkomfort auf ein zeitgemäßes Niveau heben. Die niedrigeren Deckenhöhen bedeuten dabei nicht zwangsläufig einen geringeren Qualitätsstandard. Um den Bestand zu erhalten, mussten wir technisch aufwendigere und deutlich teurere Lösungen einsetzen als bei einem Neubau.
Spätere stichprobenartige Messungen in unmöblierten Wohnungen haben gezeigt, dass wir den Mindestschallschutz an allen untersuchten Messpunkten einhalten. In vielen Fällen wurden sogar Werte gemessen, die dem erhöhten Schallschutz entsprechen.
Mindestens genauso anspruchsvoll war die Asbestsanierung. Wie bei vielen Gebäuden aus den 1960er-Jahren fanden wir Asbest im Bodenaufbau, insbesondere im Kleber unter den Bodenbelägen, aber auch in den angrenzenden Schichten. Bevor wir mit der eigentlichen Revitalisierung beginnen konnten, mussten wir sämtliche asbesthaltigen Materialien vollständig entfernen. Dazu schotteten wir beide Gebäude luftdicht ab und erzeugten dauerhaft Unterdruck, um zu verhindern, dass Asbestfasern nach außen gelangen. Die Mitarbeiter betraten die Sanierungsbereiche ausschließlich über spezielle Schleusen, in denen sie ihre Schutzkleidung an- und wieder ablegen konnten, ohne Fasern aus dem Arbeitsbereich herauszutragen. Anschließend wurden sämtliche belasteten Materialien fachgerecht als gefährlicher Abfall entsorgt. Dieser Prozess war technisch aufwendig, zeitintensiv und verursachte erhebliche Kosten.
Eine Kernsanierung beginnt mit den Bestandsmietern
Eine große Herausforderung war zudem der Umgang mit den Bestandsmietern. Die Revitalisierung der „Schwabinger Gerberhöfe“ hat rund sechs Jahre gedauert. Eine Kernsanierung dieser Größenordnung lässt sich nicht bei laufender Bewohnung umsetzen. Zudem machte es allein die Asbestsanierung erforderlich, beide Gebäude vollständig zu räumen. Deshalb mussten wir zunächst sämtliche Wohnungen freiziehen, bevor wir überhaupt mit der Revitalisierung beginnen konnten.
Der eigentliche Kraftakt bestand daher darin, für jede Mietpartei eine individuelle Lösung zu finden. Wir haben zahlreiche Gespräche geführt, die Mieter bei der Wohnungssuche unterstützt und uns – wo erforderlich – auch auf Abfindungen verständigt. Das war zeitaufwendig und nicht immer einfach. Gleichzeitig war uns bewusst, dass eine Revitalisierung dieses Umfangs nur gelingen kann, wenn wir für jede einzelne Mietpartei eine tragfähige Lösung finden.
Revitalisierung verlangt andere Kompetenzen als Neubau
Unsere Erfahrung zeigt: Viele Herausforderungen der „Schwabinger Gerberhöfe“ sind typisch für Wohngebäude aus den 1960er-Jahren. Entscheidend ist deshalb, die damaligen Bauweisen zu verstehen und Lösungen zu entwickeln, die den Bestand respektieren.
Revitalisierung ist kein Neubau mit bestehender Fassade. Deshalb haben wir bewusst auf Planer, Fachingenieure und Handwerksunternehmen mit jahrzehntelanger Erfahrung gesetzt. Manche haben vergleichbare Gebäude bereits vielfach revitalisiert, andere sogar noch selbst geplant oder errichtet. Dieses Erfahrungswissen war für unser Projekt wichtig.
Gleichzeitig braucht jede Revitalisierung realistische Zeit- und Kostenpuffer. Nicht jede Überraschung lässt sich im Vorfeld erkennen. Umso wichtiger ist eine enge Zusammenarbeit aller Beteiligten.
Wann sich Revitalisierung wirtschaftlich lohnt
Aus unserer Sicht lässt sich die Wirtschaftlichkeit einer Revitalisierung nie pauschal beurteilen. Wir betrachten immer das Gesamtbild. Neben Lage und Grundstück spielen vor allem das bestehende Baurecht, die erzielbare Wohnfläche sowie die langfristige Strategie des Eigentümers eine entscheidende Rolle. Ein Neubau kann auf den ersten Blick wirtschaftlicher erscheinen. Gehen dadurch jedoch Wohnflächen verloren, fallen über Jahre Mieteinnahmen weg oder entstehen erhebliche Genehmigungsrisiken, verändert sich die Gesamtrechnung grundlegend.
Genauso wichtig ist die Frage, welche Strategie Eigentümer mit der Immobilie langfristig verfolgen. Ursprünglich wollten wir die Wohnungen dauerhaft im Bestand halten. Deshalb haben wir bewusst in langlebige Materialien und aufwendige technische Lösungen investiert, auch wenn sich diese Investitionen kurzfristig nicht vollständig amortisiert haben.
Ende 2025 haben wir unsere Strategie jedoch angepasst und uns entschieden, die inzwischen wieder vermieteten Wohnungen sukzessive einzeln zu verkaufen – immer dann, wenn Mieter ausziehen. Damit verändert sich auch der wirtschaftliche Blick auf die damaligen Investitionen: Energieeffizienz, Schallschutz und technische Ausstattung sind sowohl für die langfristige Bestandshaltung als auch für einen späteren Verkauf relevant.
Nach unserer Erfahrung lassen sich bei der Erstvermietung kernsanierter Wohnungen ähnlich hohe Mieten erzielen wie bei Neubauwohnungen, die hinsichtlich Lage, Größe, Grundriss und Ausstattung vergleichbar sind. Auch das ist für die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung entscheidend.
Ob sich eine Revitalisierung rechnet, hängt nicht allein vom Kaufpreisniveau eines Standorts ab. München bietet aufgrund der hohen Nachfrage zwar besonders gute Voraussetzungen. Entscheidend sind jedoch vor allem das Verhältnis zwischen Revitalisierungskosten und erzielbaren Mieten beziehungsweise Verkaufspreisen sowie die baurechtlichen Rahmenbedingungen. Auch in anderen Städten kann sich eine Revitalisierung wirtschaftlich lohnen, wenn diese Faktoren zusammenpassen.
Ein Beitrag von Maximilian Münch, geschäftsführender Gesellschafter der Haustein Immobilien GmbH in München.
