Der Handel wandelt sich grundlegend. Erfolgreich sind künftig Standorte mit klug kuratierter Nutzungsmischung, die Frequenz, Aufenthaltsqualität und stabile Erträge vereinen.
Der stationäre Einzelhandel befindet sich nicht in einer zyklischen Schwächephase, sondern in einer strukturellen Neuordnung. Auf den ersten Blick wirken viele Kennzahlen stabil: Umsatzentwicklungen zeigen moderate Zuwächse, Transaktionsvolumina bewegen sich auf Vorjahresniveau, Renditen scheinen sich eingependelt zu haben.
Doch hinter dieser Oberfläche vollzieht sich eine tiefgreifende Neuausrichtung. Im Handel driften Food und FMCGs auf der einen Seite und viele Nonfood-Branchen auf der anderen Seite auseinander. Im Investmentmarkt weichen institutionelle Investoren Privatanlegern und Family-offices. Standorte polarisieren sich, ebenso nimmt die Spreizung zwischen resilienten Objekten und strukturell unter Druck geratenen Immobilien stetig zu.
Bis 2035 werden nach unseren Analysen rund zehn Millionen Quadratmeter Nonfood-Verkaufsfläche vom Markt verschwinden. Gleichzeitig gilt nur noch rund ein Viertel der deutschen Shoppingcenter als stabil mit verlässlichem Cashflow. Ein erheblicher Teil muss repositioniert oder grundlegend überprüft werden. Die Frage lautet daher nicht mehr, wie einzelne Flächen nachvermietet werden können, sondern welche funktionale Rolle die Immobilie künftig im städtischen Kontext übernimmt.
Nutzungsmischung ist kein Selbstzweck
Mixed Use wird häufig als Allheilmittel diskutiert. Doch die bloße Ergänzung von Gastronomie, Büroflächen oder Arztpraxen ersetzt kein tragfähiges Handelskonzept. Retail+ ist der Punkt, an dem die Veränderungen im Handel, in den Standortlogiken und den Investorenanforderungen aufeinandertreffen. Entscheidend ist, wie sich Nutzungen funktional ergänzen. Ein Handelsstandort muss mehrere, teilweise gegenläufige, Anforderungen erfüllen: Frequenz generieren, stabile Mieten sichern, Mietausfallrisiken reduzieren, gesellschaftlichen Mehrwert bieten und identitätsstiftend wirken. Eine stark frequentierende Nutzung zahlt nicht zwangsläufig hohe Mieten, während bonitätsstarke Mieter nicht automatisch zusätzliche Besucher bringen.
Retail+ bedeutet daher nicht „mehr Nutzung“, sondern eine präzise kuratierte Nutzungsmischung. Lebensmittel- und Drogeriemärkte bleiben verlässliche Frequenzanker. Gastronomie erhöht die Aufenthaltsdauer. Gesundheit, Bildung oder Dienstleistungen sorgen für wiederkehrende Besuchsanlässe. Entscheidend ist die strategische Verzahnung, horizontal im Erdgeschoss wie vertikal in den oberen Etagen.
Welche Kombinationen tragen – und welche nicht
Retail+ folgt keiner Schablone, aber es gibt wiederkehrende Funktionsmuster. Stabil sind Konstellationen, in denen ein klarer Frequenzanker vorhanden ist. Der kann nach wie ein Fashion- und Sportanbieter bilden, immer häufiger aber in vielen Lagen bilden die Basis Lebensmittel- oder Drogeriemärkte. Sie erzeugen planbare Besucherströme. Ergänzt man diese um ausgewählte Nonfood-Konzepte mit klarer Profilierung, entstehen belastbare Kopplungseffekte. Gastronomie wirkt in solchen Settings als Verstärker. Sie ersetzt keinen Frequenzanker, erhöht aber Aufenthaltsdauer und Aufenthaltsqualität. In Kombination mit Nahversorgung stabilisiert sie Standorte deutlich stärker als isoliert betrachtet.
Sehr robust sind oft zudem Mischungen aus Nahversorgung und gesundheitsnahen Nutzungen. Ärzte, Therapiepraxen oder diagnostische Einrichtungen schaffen terminierte, wiederkehrende Frequenz. Sie sind keine Impulsgeneratoren, aber sie strukturieren den Besucherrhythmus und erhöhen die Standortbindung.
Schwieriger wird es dort, wo Nutzungen zwar städtebaulich sinnvoll erscheinen, aber kaum Kopplungseffekte mit dem Handel erzeugen. Wohnen stabilisiert Quartiere, erzeugt aber in der Regel keine relevante Zusatzfrequenz für Handelsflächen.
Entscheidend ist daher die Hierarchie: Zuerst braucht es einen tragfähigen Frequenzkern.
Darauf aufbauend werden Nutzungen ergänzt, die entweder Aufenthaltsdauer erhöhen oder wiederkehrende Besuchsanlässe schaffen. Alles, was diese Logik nicht unterstützt, muss sich betriebswirtschaftlich eigenständig tragen. Während es also in der Zusammenstellung der genauen Nutzungsarten keinen Königsweg gibt, lässt sich bei der Vorgehensweise eine Faustregel ableiten: Erst die Frequenz, danach die Verweildauer, danach die Monetarisierung. Wer diese Logik umkehrt, stabilisiert keine Handelsimmobilie, sondern erhöht ihr Risiko.
Das Umfeld ist ebenfalls entscheidend
Auch das Umfeld spielt eine zentrale Rolle. Gerade in Fachmarktagglomerationen kann ein Asset von Frequenz profitieren, die außerhalb des eigenen Grundstücks entsteht. Ein Nonfood-Standort neben einem starken Lebensmittelmarkt kann sehr erfolgreich sein, obwohl er selbst keinen klassischen Anker besitzt. Das Umfeld wird damit Teil der strategischen Kalkulation. Retail+ bedeutet daher nicht maximale Durchmischung, sondern funktionale Abstimmung. Die Qualität der Kombination entscheidet über die Zukunftsfähigkeit, nicht etwa die Anzahl der Nutzungen.
Die Komplexität verändert auch das Investmentverhalten
Diese Transformation ist komplex. Sie erklärt, warum institutionelle Investoren derzeit häufig zögern und warum Renditen insbesondere bei Shoppingcentern auf erhöhtem Niveau verharren. Die Unsicherheit liegt weniger im Markt als in der Frage, wer die Steuerungskompetenz für diese komplexen Systeme besitzt.
Gleichzeitig entstehen genau hier Chancen. Family Offices und opportunistisch agierende Investoren beobachten den Markt sehr genau und warten auf Einstiegsfenster bei Objekten mit Transformationspotenzial. Alternativlos bleibt die Entwicklung dennoch. Wer Bestände analytisch prüft, Prioritäten klar setzt und Nutzungsmischungen strategisch entwickelt, schafft nicht nur neue Vermietbarkeit. Er schafft nachhaltige Stadtbausteine.
Autor: Joachim Stumpf, Geschäftsführer BBE Holding
