Luftaufnahme eines Logistikzentrums
Die Mietpreissteigerungen auf den Logistikimmobilienmärkten in Europa lagen im Mittel bei 0,40 Euro pro Quadratmeter. (Quelle: AerialPerspective Works/iStock)

Standorte & Märkte

2. February 2023 | Teilen auf:

Rekordnachfrage lässt Logistikmieten weiter ansteigen

Trotz der geopolitischen Krisen zeigt sich die Flächennachfrage für Logistikimmobilien in Europa im Jahr 2022 äußerst robust. Garbe Research hat eine Übersicht zu Spitzenmieten und -Nettoanfangsrenditen für die 122 wichtigsten europäischen Teilmärkte für Logistikimmobilien in 23 Ländern veröffentlicht.

Der hohe Bedarf an Logistikimmobilien trifft in vielen Teilmärkten Europas auf ein knappes Flächenangebot. So kommt es zu anhaltenden Steigerungen der Spitzenmieten. Getrieben wird diese Entwicklung auch durch deutliche Zuwächse der Finanzierungs- und Baukosten. Auf dem Investmentmarkt erfahren die Renditen im zweiten Halbjahr 2022 eine nahezu flächendeckende Dekompression, wobei die Dynamik in den einzelnen Ländern und regionalen Märkten sehr unterschiedlich ausfällt. Zu diesen Erkenntnissen kommt Garbe Research in seiner aktuellen Pyramid-Map zum zweiten Halbjahr 2022.

Besonders starke Mietpreisanstiege verzeichneten im Laufe des zweiten Halbjahres 2022 vor allem die Teilmärkte im Vereinigten Königreich und Irland. Dort heben sich vor allem London (+3,00 Euro/qm) und Birmingham (+0,70 Euro/qm) ab. Daneben gibt es einen breiten Bereich an Teilmärkten zwischen München und Warschau, der mit einer hohen Dynamik auffällt. Besonders hervorzuheben sind hier Prag (+1,40 Euro/qm), München und Brünn (je +0,80 Euro/qm). In den skandinavischen Hauptstädten Oslo und Helsinki gibt es ebenfalls deutliche Zuwächse (je +0,70 Euro/qm). Insgesamt lagen die Mietpreissteigerungen auf den Logistikimmobilienmärkten in Europa im Mittel bei 0,40 Euro pro Quadratmeter.

"Dynamik wird anhalten"

„Die hohe Flächennachfrage verdeutlicht die Stabilität des Vermietungsmarktes“, sagt Tobias Kassner, Head of Research bei Garbe Industrial Real Estate. „Allerdings wirken Flächenknappheit und rückläufige Neubautätigkeit im Zuge der gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten limitierend. Die Dynamik bei der Mietentwicklung wird daher vorerst anhalten.“

Der bereits seit Jahren andauernde Zuwachs der Spitzenmieten setzt sich auch auf dem deutschen Markt im zweiten Halbjahr 2022 fort. Die Märkte mit der höchsten Dynamik sind neben München weitere Top-Standorte wie Hamburg, Düsseldorf und Stuttgart (+0,60 Euro/qm). Aber auch in Sekundärmärkten wie Duisburg, Koblenz und Regensburg gibt es entsprechende Zunahmen bei Prime-Objekten. Die höchsten Spitzenmieten wurden zuletzt in den sieben Top-Standorten erzielt. Sie variieren zwischen 7,00 Euro in Köln und 9,00 Euro pro Quadratmeter in München.

Historisch niedrige Leerstandsquoten

Dazu Kassner: „Der Mangel an Flächenpotenzialen und Arbeitskräften in den Top-Logistikregionen führt dazu, dass die Mieter immer stärker auf Sekundärmärkte und Nebenlagen ausweichen. Die zunehmende Akzeptanz dieser Standorte zeigt sich auch in der Mietendynamik.“ Beispiele hierfür seien Dortmund, Duisburg und Dresden mit jährlichen durchschnittlichen Wachstumsraten von bis zu zehn Prozent in den vergangenen fünf Jahren.

Die nachlassende Vermietungsleistung zum Jahresende in einigen deutschen Logistikregionen lässt sich in den meisten Fällen mit der historisch niedrigen Leerstandsquote erklären, denn zu vermietende Flächen stehen kaum zur Verfügung. Darüber hinaus hat die gedämpfte konjunkturelle Stimmung auch zur Verschiebung von einigen Abschlüssen geführt.

„Der Bereich E-Commerce ist als Treiber der Flächennachfrage im Jahr 2022 zu einem erheblichen Teil ausgefallen“, erklärt Kassner. „Wir gehen davon aus, dass Unternehmen aus diesem Segment ihre Aktivitäten im Laufe des Jahres 2023, spätestens 2024, wieder verstärken – mit entsprechenden Auswirkungen auf die Flächennachfrage. Diese wird aber nur auf Rekordniveau bleiben können, wenn das Flächenangebot durch die Ausweisung neuer Baugrundstücke ausgeweitet werden kann.“

Unterschiedliche Dynamiken innerhalb Europas

Tobias Kassner
Tobias Kassner (Quelle: Garbe)

Die Rahmenbedingungen auf dem Finanzierungsmarkt in Europa haben sich im Verlauf des Jahres 2022 fundamental geändert. Nachdem das erste Halbjahr durch bereits geplante Transaktionen geprägt war, kühlte das Marktgeschehen nach der Sommerpause deutlich ab. Die Folge war eine spürbare Dekompression der Spitzen-Nettoanfangsrenditen des zweiten Halbjahres 2022. Innerhalb Europas zeigen sich dabei unterschiedliche Dynamiken. Gegenüber dem ersten Halbjahr 2022 legten zum Beispiel Topmärkte wie Wien, Rotterdam und Stockholm bei den Nettoanfangsrenditen um 70 Basispunkte zu, wie Zahlen von Garbe zeigen. Andernorts, wie etwa in osteuropäischen Sekundärmärkten mit einem bereits hohen Renditeniveau (z. B. Ljubljana, Debrezin), fiel der Zuwachs mit zehn bis 20 Basispunkten hingegen deutlich moderater aus.

Obwohl die Renditen zuletzt stark angestiegen sind, zeigt sich im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre in nahezu allen europäischen Logistikregionen eine Renditekompression. Dabei gibt es Renditen unter vier Prozent noch in den deutschen Topmärkten, Leipzig und Paris.

Ausblick: Entspannung ab Mitte 2023

Auf dem deutschen Investmentmarkt für Logistikimmobilien zeigt sich eine verminderte Dynamik: Je nach Region stiegen die Spitzen-Nettoanfangsrenditen zwischen 30 und 40 Basispunkten an und lagen in Berlin bei 3,4 Prozent, in München bei 3,5 Prozent sowie in Hamburg und Frankfurt bei jeweils 3,6 Prozent.

Aktuell normalisieren sich Energiepreise und Inflation. Die Wirtschaftsentwicklung und das Konsumklima zeigen positive Tendenzen. Insgesamt rechnet Garbe mit einer Entspannung ab Mitte 2023. Dann kann der Investmentmarkt wieder seine gewohnte Fahrt aufnehmen und die Nachfrage nach Flächen weiteres Momentum gewinnen.

Die Infografik "Pyramid Map Deutschland" von Garbe können Sie hier (679,81 KB - JPG) aufrufen.

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zuletzt editiert am 02.02.2023