Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Immobilien-Investmentmarkt ist im ersten Halbjahr 2024 wieder angestiegen im Vergleich zum Vorjahr.
Der deutsche Investmentmarkt für Immobilien hat im ersten Halbjahr 2024 ein Transaktionsvolumen in Höhe von 15,7 Milliarden Euro verbucht, so die Analyse von JLL. Damit haben sich die Aktivitäten im zweiten Quartal spürbar belebt und so ergibt sich ein Plus von rund zehn Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2023. Nach dem ersten Quartal hatten noch 6,3 Milliarden Euro und ein Minus von 19 Prozent zu Buche gestanden.
Doch nach wie vor kämpfen viele Akteure mit dem Marktumfeld: Restrukturierungen stehen auf der Tagesordnung, Investoren untereinander und Vertreter finanzierender Banken suchen nach Lösungen für die aktuellen Herausforderungen. Laut JLL könne es immerhin als positives Signal gesehen werden, dass eine Schwemme an Notverkäufen ausgeblieben ist, die einen weiteren Preis- und Werteverfall zur Folge gehabt hätte.
Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader JLL Germany und Head of Markets: „Was wir bereits seit Jahresbeginn in den Vereinigten Staaten sehen, wird jetzt auch in Deutschland spürbar: Der Markt nimmt langsam wieder Kurs in Richtung Wachstum. Industrie- und Logistikimmobilien bestätigen ihre schon seit 2023 gezeigte relative Resilienz mit einer deutlich positiven Dynamik gegenüber 2023, und die Einzelhandelssparte beweist ihr Potenzial dadurch, dass mittlerweile auch wieder Shoppingcenter gehandelt werden. Auch in der Assetklasse Living zeigt sich eine größere Dynamik in der Breite des Transaktionsmarkts. Verhaltener sind die Immobilienspezialisten noch bei Büros, dem einstigen Branchenprimus. Doch auch hier rechnen wir bis zum Jahresende mit einigen Transaktionen, die dann klare Indikatoren für das aktuelle Preisniveau sein werden.“
Höhere Verkaufsbereitschaft
Simon Jeschioro, Head of Capital Markets & Investment Advisory Germany bei Cushman & Wakefield, meint: „Die Erholung am Investmentmarkt schreitet zwar nur langsam voran, aber wir nehmen bereits eine erhöhte Dynamik in puncto Verkaufsbereitschaft wahr. Institutionelle Investoren beschäftigen sich in ihren Anlagestrategien wieder vermehrt mit Büroimmobilien, jedoch mit klarem Fokus auf hohe Gebäude- und Lagequalität. Innerhalb der Top-7-Märkte erwarten wir in den kommenden Quartalen attraktive Investmentopportunitäten, nicht zuletzt aufgrund hoher Bürofertigstellungenzahlen“.
Vor allem private Investoren und Family Offices
„Der Immobilieninvestmentmarkt kommt langsam wieder in die Gänge“, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. „Und auch beim bisherigen Sorgenkind des Marktes – den Büroimmobilien – sehen wir, dass das Interesse der Investoren langsam zurückkehrt. Vorrangig wurde im Segment bis zu 50 Millionen Euro vor allem von Privatinvestoren und Family Offices gekauft. Im großvolumigen Segment gestaltet sich der Preisfindungsprozess unter Beteiligung institutioneller Investoren noch immer recht schwierig.“
Unterhalb des langjährigen Mittels
Colliers sieht die Situation etwas kritischer und weist auf den bestimmenden Effekt einer Großtransaktion hin: Mit der Übernahme des Berliner Luxuswarenhauses Kadewe durch die thailändische Central Group für rund eine Milliarde Euro steht das Einzelhandelssegment zur Jahresmitte mit 23 Prozent Marktanteil auf Platz zwei der umsatzstärksten Nutzungsarten, hinter Industrie- und Logistikimmobilien (28 Prozent) und vor Büroimmobilien (19 Prozent). Diese Transaktion mache mehr als die Hälfte des Berliner Transaktionsvolumens im ersten Halbjahr aus. Aber selbst in der Bundeshauptstadt hat sich wie in allen anderen Top 7-Märkten das Transaktionsgeschehen nach Beendigung des zinsgetriebenen Superzyklus schon das zweite Jahr infolge deutlich unterhalb des langjährigen Mittels eingependelt. Vor diesem Hintergrund ist der meist positive Vorjahresvergleich zu relativieren, weil er von niedrigem Niveau aus kommt.
Michael R. Baumann, Head of Capital Markets Germany bei Colliers: „Großabschlüsse bleiben die Ausnahme, Büro-Landmarkdeals wie zu Zeiten der Zyklushochphase fehlen komplett. Auch die derzeit aktiven Käufergruppen stehen eher für opportunitätsgetriebenes Geschäft, das sich als Folge der massiven Änderungen des Zins- und Finanzierungsumfeldes seit Juli 2022, aber auch aufgrund von strukturellen Nachfrageumbrüchen vor allem im Bürobereich herausgebildet hat.“
Langsamere Erholung
Bei BNP Paribas Real Estate heißt es: „Die Erholung der Investmentmärkte vollzieht sich aufgrund der vergleichsweise moderaten Verbesserung wichtiger Rahmenbedingungen zwar langsamer als bei den vorherigen Krisen, trotzdem ist der positive Trend klar erkennbar und nachhaltig. Auch wenn es zwischen den einzelnen Assetklassen teilweise noch Unterschiede gibt, ist von einer zunehmenden Beschleunigung des Aufwärtstrends auszugehen“, erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.
Signale für allmählichen Anstieg
Die Transaktionszahlen bei Gewerbeimmobilien ordnet Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe von Savills, folgendermaßen ein: „Die Talsohle am deutschen Investmentmarkt erstreckt sich nun bereits über etwa eineinhalb Jahre und ein schwungvoller Anstieg der Aktivität zeichnet sich nach wie vor nicht ab. Allerdings gibt es einige Punkte, die unseres Erachtens für einen zumindest allmählichen Anstieg im Laufe der zweiten Jahreshälfte sprechen. Erstens hat die Zahl der gestarteten oder sich anbahnenden Verkaufsprozesse in den letzten Monaten zugenommen. Das gilt nicht für alle Segmente und Märkte, im Großen und Ganzen aber schon. Zweitens haben sich die (Spitzen-) Renditen im Laufe des ersten Halbjahres stabilisiert. Drittens dürften die Buchwerte anders als die Transaktionspreise weiter gesunken sein, so dass beide Werte nun näher beieinanderliegen.“
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