Savills untersucht in einem aktuellen Spotlight den Markt für Pflegeimmobilien, spricht Empfehlungen für Investoren aus und sieht Nachholbedarf und Chancen in Sachen ESG.
Mit der Analyse hat Savills unter anderem das Volumen des Pflegeimmobilienmarktes ermittelt - demnach ist der Markt etwa 201 Milliarden Euro groß. Davon entfallen etwa 64 Prozent auf Pflegeheime und 36 Prozent auf Wohnanlagen des betreuten Wohnens. Das Volumen von Bestandsimmobilien beläuft sich auf circa 186 Milliarden Euro. Weitere 15 Milliarden Euro entfallen auf in Bau oder in Planung befindliche Objekte.
„Pflegeimmobilien machen rund ein Prozent des Anlageuniversums am deutschen Immobilienmarkt aus“, berichtet Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills und ergänzt: „Allerdings zeigt unsere Schätzung, dass der Investmentmarkt noch erhebliches Wachstumspotenzial besitzt“.
Unterdurchschnittliche Liquidität trifft auf immer mehr Investoren
In den letzten Jahren wurden laut Savills jährlich zwischen ein Prozent bis maximal 1,5 Prozent des Marktvolumens gehandelt. Die Liquidität ist damit bislang geringer als am gesamten Immobilienmarkt für Nicht-Wohnimmobilien in Deutschland. Dies liegt unter anderem an den oftmals geringen Losgrößen, dem hohen Anteil von eigengenutzten Immobilien sowie Defiziten bei den Immobilien selbst.
„Viele Pflegeimmobilien stehen aufgrund zu geringer Objektgröße, Mängeln bei der Objektqualität sowie einer perspektivischen Nichteinhaltung der rechtlichen Rahmenbedingungen de facto nicht für die institutionelle Anlage zur Verfügung“, berichtet Max Eiting, Associate Director Operational Capital Markets Healthcare bei Savills und ergänzt: „Während für institutionelle Investoren geeignete Produkte knapp sind, steigt die Zahl der aktiven Käufer seit Jahren an. Die Bieterprozesse sind dementsprechend sehr intensiv“.
In den Jahren 2019 bis 2021 kamen insgesamt 81 namentlich bekannte Investoren als Käufer zum Zuge. In diesem Zeitraum trat etwa jeder zweite im jeweiligen Jahr erfasste Investor zum ersten Mal als Käufer von deutschen Pflegeimmobilien in Erscheinung. „Viele Erstkäufer kamen bislang nur bei wenigen Transaktionen zum Zuge. Da viele von ihnen ein größeres Portfolio aufbauen wollen, gehen wir davon aus, dass sie längerfristig am Markt aktiv bleiben“, kommentiert Eiting und fügt hinzu: „Zu den in jüngst aktiven Käufern kommen all jene Investoren, die sich erst vor Kurzem für den Einstieg in den Markt entschieden und noch nicht mit dem Portfolioaufbau begonnen haben. Das Investorenuniversum am Markt für Pflegeimmobilien dürfte somit so groß wie nie zuvor sein.”
Aktuelle Chancen und Herausforderungen. Und mehr Produkt?
In der Untersuchung geht Savills auch auf einige aktuelle Entwicklungen ein. Davon bringen viele sowohl Chancen als auch Risiken für Investoren mit sich, führen jedoch tendenziell zu mehr Angebot. So ergeben sich bei Projektentwicklungen laut Savills Chancen für risikoaffine Käufer. Einige Projektentwickler könnten sich aufgrund der massiv gestiegenen Baukosten gezwungen sehen zu für sie schlechteren Konditionen zu verkaufen, um frühzeitig an Kapital zu gelangen. Gleichzeitig dürfte die Zahl der Kaufinteressenten niedriger sein als noch vor einigen Quartalen, sodass Bieter in einer besseren Verhandlungsposition sind.
Steigende Kosten belasten aber nicht nur die Projektentwickler, sondern auch die Betreiber von Pflegeheimen. Schon vor der Pandemie schwebte ein Viertel der Betreiber in Insolvenzgefahr und ihre Zahl dürfte weiter ansteigen. Savills erwartet, dass sich Betreiber mit Eigenbestand vermehrt von ihren Immobilien trennen werden. Dadurch dürfte mehr Produkt an den Markt kommen, was vom Risikoprofil aber vor allem für risikoaffinere Investoren in Frage kommt.
Eine weitere Triebfeder für mehr Produkt könnten Veränderungen bei den Landesheimgesetzen in Niedersachsen und Hessen sein. In beiden Bundesländern stehen Reformen an und die Vergangenheit hat gezeigt, dass diese oftmals mit höheren Einzelzimmerquoten bei Bestandsgebäuden einhergehen. Dies erfordert Umbauten in vielen älteren Gebäuden, weshalb diese vermehrt an den Markt gebracht werden dürften.
Auch das Thema ESG dürfte für Bewegung am Markt sorgen und Chancen für Investoren mit einer Manage-to-Green-Strategie bieten. Aktuell hat das Segment nach Einschätzung von Savills noch Defizite beim Nachweis der ESG-Konformität. So gibt es beispielsweise deutschlandweit nur vier Pflegeimmobilien mit einem Nachhaltigkeitszertifikat.
Empfehlungen und Blick voraus
Insgesamt spricht laut Savills vieles für ein langfristiges strukturelles Wachstum des Investmentmarktes für Pflegeimmobilien. „Die Aufwertung des Bestands vor dem Hintergrund höher energetischer Standards und höherer Ansprüche bei der Ausstattung erfordern massive Investitionen. Hinzu kommt noch der Zusatzbedarf durch den demografischen Wandel. Schon jetzt zeichnet sich ab, dass diese Mammutaufgaben ohne private Investoren nicht zu stemmen ist“, kommentiert Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany und blickt voraus: „Insbesondere für risikoaffinere Investoren dürfte sich die Produktverfügbarkeit perspektivisch verbessern. Im Vorteil sind dabei Akteure, die Zugriff auf einen eigenen oder eine Kooperation mit einem Betreiber haben“.
Zunehmende wirtschaftliche Schwierigkeiten auf Seiten der Pflegeheimbetreiber führen derweil dazu, dass sich das passende Angebot für risikoaverse Investoren momentan ausdünnt. „Für Investoren, die bei Pflegeheimen kaum passende Produkte finden, können sich Wohnanlagen des betreuten Wohnens lohnen, da sich hier die Mieten deutlich einfacher an das Marktniveau anpassen lassen als in Pflegeheimen“, empfiehlt Eiting.
Damit ein breites Spektrum institutioneller Investoren angesprochen werden kann, müssen laut Savills zügig die aktuell noch vorhandenen Defizite beim Thema ESG und Nachhaltigkeit behoben werden.
