Die Mitgliedsinstitute des VDP steigerten ihr Finanzierungsvolumen 2025 um fast 16 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.
Für die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) zusammengeschlossenen Institute verlief das Geschäftsjahr 2025 erfreulich: Trotz des anspruchsvollen Marktumfelds konnten sie die Vergabe neuer Immobiliendarlehen sowie ihr Pfandbriefvolumen ausweiten. Ausschlaggebend war dafür zum einen, dass die Erholungsphase an den Immobilienmärkten ganzjährig anhielt. Zum anderen stießen Pfandbriefe bei Investoren weiter auf große Nachfrage. Die VDP-Mitgliedsinstitute hätten von der positiven Entwicklung der für das Pfandbriefgeschäft relevanten Märkte profitiert, betonte VDP-Präsident Gero Bergmann: Der Immobilienmarkt in Deutschland habe – nach der abrupten Zinswende – seine 2024 begonnene Erholungsphase auch im Jahr 2025 fortgesetzt. Die Preise seien stetig gestiegen, jedoch deutlich weniger dynamisch als in der Niedrigzinsphase.
Das Immobilienfinanzierungsgeschäft habe deutliche Zuwächse im Berichtsjahr erfahren, so Bergmann. Auch für den Pfandbriefmarkt sei 2025 ein gutes Jahr gewesen: „Sowohl der Pfandbrief-Absatz als auch der -Umlauf haben spürbar zugelegt.“ Für den weiteren Verlauf der Immobilienpreise und der Vergabe neuer Immobiliendarlehen komme es stark auf die zukünftige Entwicklung der Baukosten und Zinskonditionen an. „Aus heutiger Sicht ist nach wie vor mit leicht steigenden Preisen im Jahr 2026 zu rechnen.“ Die Geschäftsaussichten für die Pfandbriefbanken seien auch im laufenden Jahr grundsätzlich positiv.
Wohnimmobilienpreise nähern sich Rekordniveau von 2022
Im Jahr 2025 verteuerten sich Immobilien in Deutschland von Quartal zu Quartal: Im Schlussquartal wies der VDP-Immobilienpreisindex einen Anstieg um 4,0 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum aus. Treiber dieser Entwicklung waren erneut die Preise für Wohnimmobilien, für die innerhalb eines Jahres deutschlandweit ein Plus von 4,2 Prozent zu Buche stand. In den Top 7-Städten belief sich der Zuwachs sogar auf 4,7 Prozent. „Inzwischen sind die Preise für Wohnimmobilien nicht mehr weit von ihrem im Sommer 2022 erreichten Rekordniveau entfernt.“
Etwas geringer, um durchschnittlich 3,5 Prozent, stiegen hingegen bundesweit die Gewerbeimmobilienpreise, die sich aus Büro- und Einzelhandelsimmobilienpreisen zusammensetzen. Eine Aufwärtsentwicklung sei zu erkennen, sie verlaufe allerdings gedämpfter als bei den Preisen für Wohnobjekte. Für die zukünftige Entwicklung des Büroimmobilienmarktes sei ausschlaggebend, wie sich die Homeoffice-Quote und der zunehmende Einsatz von KI-Tools auf die Flächennachfrage auswirkten. „Aktuell gehen wir von einer weiteren Ausdifferenzierung des Büromarktes aus: Top-Immobilien mit hoher Energieeffizienz in gefragten Lagen werden weiterhin Preis- und Mietzuwächse verzeichnen. Ältere Objekte in der Peripherie mit höherem Energieverbrauch werden es zunehmend schwerer haben, Interessenten zu finden“, so Bergmann. „Wer den Büromarkt pauschal negativ bewertet, verkennt die starke Nachfrage nach modernen Objekten in A-Lagen mit hervorragendem Energie-Profil.“
Steigerung bei Wohnimmobiliendarlehen
Die Pfandbriefbanken reichten 2025 spürbar mehr Immobiliendarlehen aus als im Vorjahr: Das Finanzierungsvolumen zog um 15,7 Prozent auf 148,6 Milliarden Euro an und profitierte dabei vor allem von der positiven Entwicklung bei der Vergabe von Wohnimmobiliendarlehen: Während die Zusagen für Gewerbeimmobilien im Berichtsjahr um 12,9 Prozent auf 56,0 Milliarden Euro zulegten, erhöhte sich das Wohnimmobilienfinanzierungsgeschäft um 17,5 Prozent auf 92,6 Milliarden Euro. „Es ist bemerkenswert, dass wir bei den Wohnimmobiliendarlehen wieder auf dem Level von 2017 sind, als die Nicht-Zins-Phase herrschte“, kommentierte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des VDP. Das Top-Jahr bei den Wohndarlehen war 2021, als 128,7 Milliarden Euro vergeben wurden. 2023 waren es dagegen weniger als 70 Milliarden.
Bei den Gewerbedarlehen war die Höchstmarke schon 2016 erreicht worden, als die Pfandbriefbanken 84,4 Milliarden Euro ausreichten. 2023 dagegen lag die Summe bei weniger als 50 Milliarden Euro. Gero Bergmann bezeichnete es als besonders erfreulich, dass „die gestiegene Darlehensvergabe für Wohnimmobilien nicht nur Bestandsobjekte betrifft, sondern allmählich auch wieder den äußerst wichtigen Wohnungsneubau.“
„Regulatorische Wende ist eingeläutet“
Dass zuletzt immer häufiger Stimmen aus Politik und Aufsicht zu hören sind, die sowohl einen Abbau der Bürokratie als auch eine Simplifizierung beziehungsweise Konsolidierung der Regulierungsmaßnahmen ankündigen, wird vom VDP begrüßt. „Mit den ersten erfolgten Korrekturen, beispielsweise bei den Sustainable-Finance-Regeln, ist die regulatorische Wende eingeläutet“, sagte Jens Tolckmitt. Deren bisherige Wirkung sei allerdings noch begrenzt. Angesichts der zahlreichen regulatorischen Vorgaben, die häufig ausufernd, komplex und in sich nicht konsistent seien, betonte er: „Von der überbordenden Regulierung werden Banken und Kreditnehmer weiterhin stark belastet. Denn sie verteuert Kredite.“
Sustainable-Finance-Regulierung: Mangelnde Praxistauglichkeit
Die Pfandbriefbanken erkennen an, dass die EU-Kommission ihrer Ankündigung, die europäische Sustainable-Finance-Regulierung entschlacken zu wollen, Taten folgen ließ. Die beschlossene Vereinfachung der Offenlegung sei ein wichtiger erster Schritt gewesen, bekräftigte Tolckmitt. Doch die Sache hat eine Kehrseite. Die Berichtspflichten wurden zwar für viele Unternehmen reduziert, aber nicht für Banken. Das bedeutet: Wenn ein Unternehmen einen Kredit erhalten möchte, muss es weiterhin dieselben Informationen beibringen wie früher, nur der Adressat ist ein anderer geworden, nämlich der Finanzpartner.
Mit Blick auf die kürzlich erfolgte Konsultation zur EU-Taxonomie kritisierte Jens Tolckmitt, dass das Ziel einer breiteren Anwendung und höheren Marktakzeptanz dieses Rahmenwerks in der Immobilienfinanzierung weiterhin verfehlt werde. Als Gründe führte er unter anderem an, dass in der Taxonomie Datenverfügbarkeiten und Prozesse in der Kreditwirtschaft nicht berücksichtigt würden. Er forderte gezielte Nachjustierungen bei den Kriterien: „Die Anwendbarkeit der Taxonomie in der Praxis muss sich spürbar verbessern.“ Eine zentrale Voraussetzung sei dabei, die in der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) vorgesehene Umsetzungsfrist für Neubau-Standards (bis 2030) einzuhalten und nicht auf 2027 vorzuziehen. Regulierung und Prüfpflichten sollten stärker an den Prinzipien von Wesentlichkeit und Proportionalität ausgerichtet werden.
Aus Sicht der Pfandbriefbanken ist es außerdem entscheidend, dass die Taxonomie-Prüfung einmalig zum Zeitpunkt der Kreditvergabe auf Basis dann vorhandener Dokumente wie Energieausweis oder Renovierungspass erfolgen kann.
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