Offene Immobilienfonds: struktureller Wandel durch Zinsanstieg, Büroflächenumbruch und veränderte Anlegerpräferenzen. Von Claudius Meyer
Die Diskussion um offene Publikums-Immobilienfonds wird derzeit von einem dominanten Narrativ geprägt: Liquiditätsprobleme infolge gestiegener Zinsen, sinkender Bewertungen und verunsicherter Anleger. Tatsächlich verzeichnen offene Immobilienfonds seit Mitte 2023 Nettomittelabflüsse, allein im Januar 2026 rund 400 Millionen Euro. Gleichzeitig mussten mehrere Fonds die Rücknahme von Anteilen aussetzen. Doch greift diese Interpretation zu kurz. Die aktuellen Entwicklungen sind weniger Ausdruck einer temporären Liquiditätskrise, sondern vielmehr Symptom eines tiefgreifenden strukturellen Wandels innerhalb der Branche.
Strukturelle Verschiebungen auf Nutzermärkten
Unbestritten ist, dass das veränderte Zinsumfeld die Branche unter Druck setzt. Höhere Finanzierungskosten und sinkende Marktwerte wirken sich unmittelbar auf die Performance aus. Ebenso trägt das niedrige Transaktionsvolumen dazu bei, dass Bewertungen vorsichtiger ausfallen. Doch entscheidender sind langfristige Trends auf der Nachfrageseite. Insbesondere der Büroimmobilienmarkt steht vor einem Paradigmenwechsel. Technologischer Fortschritt, insbesondere durch den Einsatz von Künstlicher Intelligenz, verändert die Nutzung von Büroflächen fundamental. Schätzungen zufolge können mittelfristig rund 20 bis 30 Prozent der Büroflächen obsolet werden.
Parallel dazu etabliert sich Homeoffice als fester Bestandteil der Arbeitswelt. Auch wenn die Quoten unter den pandemiebedingten Höchstständen liegen, bleibt der Flächenbedarf strukturell reduziert oder eben verändert. Hinzu kommt der Trend zu flexiblen Arbeitswelten: Unternehmen setzen zunehmend auf hybride Modelle und Flexible-Office-Konzepte. Große Corporates stellen mittlerweile fast die Hälfte der Nutzer solcher Flächen – ein drastischer Anstieg gegenüber früheren Jahren. Diese Entwicklungen treffen vor allem Büroportfolios vieler offener Immobilienfonds ins Mark.
Dazu kommen weitere Aspekte, die das Finanzierungsvehikel für private Anleger unter Druck setzen. Erstens: Der demografische Wandel führt dazu, dass Kapital eher entnommen als neu investiert wird. Zweitens: Anlegerpräferenzen verschieben sich. ETFs und Aktien gewinnen an Attraktivität aufgrund höherer Liquidität, geringerer Kosten und transparenter Performance – vor allem in jüngeren Anlegergruppen. Drittens: Die wirtschaftliche Realität vieler Haushalte verändert sich. Steigende Lebenshaltungskosten, sinkende reale Vermögen und eine rückläufige Sparmöglichkeiten reduzieren den Spielraum für langfristige Kapitalanlagen. Hinzu kommt ein wachsendes Vertrauensproblem: Wiederkehrende Phasen eingeschränkter Liquidität, also geschlossene „offene“ Fonds, stehen im Widerspruch zum zentralen Produktversprechen.
Konsolidierung unausweichlich
Vor diesem Hintergrund zeichnet sich eine deutliche Marktbereinigung ab. Kapitalzuflüsse konzentrieren sich zunehmend auf wenige Anbieter mit starker Marke, leistungsfähigem Vertrieb und qualitativ hochwertigen Portfolios. Bereits heute zeigen sich Gewinner und Verlierer dieser Entwicklung. Während einige Fonds weiterhin Mittelzuflüsse verzeichnen, leiden andere unter erheblichen Abflüssen.
Die aktuellen Entwicklungen im Markt offener Immobilienfonds sind somit kein kurzfristiger Liquiditätsschock. Sie markieren einen strukturellen Umbruch, dessen Ursachen weit über das Zinsumfeld hinausgehen. Das Zinsniveau wirkt dabei lediglich als Katalysator, der bestehende Schwächen sichtbar macht und Anpassungsprozesse beschleunigt.
Claudius Meyer ist Geschäftsführer der CR Investment Management.
