Berater verzeichnen eine leichte Erholung bei Immobilieninvestments im ersten Quartal, aber Zinsen, Iran-Krieg und Geopolitik bremsen die Dynamik.
Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt ist 2026 mit verhaltener, aber spürbarer Erholung gestartet. Je nach Datengrundlage lag das Transaktionsvolumen im ersten Quartal bei rund 7,8 bis 8,9 Milliarden Euro – leicht über Vorjahr, aber unter dem starken Schlussquartal 2025. Gemeinsamer Nenner aller Marktbeobachter: Die geopolitische Eskalation im Nahen Osten, höhere Zinsen und anhaltende Unsicherheit bleiben der zentrale Bremsfaktor.
Savills beschreibt das Umfeld als „erheblichen Stresstest“. Karsten Nemecek, Deputy CEO Germany und verantwortlich für den Bereich Capital Markets, warnt: „Kurzfristig könnte der Konflikt die Transaktionsdynamik ausbremsen, weil einige Investoren die weitere Entwicklung zunächst abwarten werden.“ Gleichzeitig steige der Verkaufsdruck für Eigentümer, die auf bessere Preise spekuliert hatten. Savills sieht mittelfristig sogar eine mögliche Zunahme der Verkäufe, da mehr Objekte in den Markt gedrückt werden könnten. Auffällig ist laut Matthias Pink, Head of Research Germany, dass „rund jeder fünfte Immobilienankauf derzeit keine Kapitalanlage“ ist – die öffentliche Hand und Eigennutzer gewinnen klar an Bedeutung.
JLL zeichnet ein ähnliches Bild: Die Stimmung hatte sich bis Anfang März deutlich aufgehellt, bevor der Iran-Krieg erneut für Verunsicherung sorgte. „Die Grundstimmung auf dem deutschen Investmentmarkt hat sich sehr positiv entwickelt“, so Konstantin Kortmann, CEO JLL Germany & Head of Capital Markets. „Kurzfristig sehen wir aber einige Marktakteure, die in den vergangenen Wochen eher abwartend unterwegs sind und keine vermeintlichen Risiken eingehen wollen.“ Für Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, ist entscheidend, dass die Inflation bislang deutlich niedriger liegt als 2022, gleichzeitig aber die stark gestiegenen Anleiherenditen die Risikoprämien der Immobilien unter Druck setzen.
CBRE spricht von einem dynamischen Start ins Jahr, der durch die jüngste Eskalation gebremst wurde. „Der Investmentmarkt startete dynamisch, zumindest bis zur jüngsten geopolitischen Eskalation. Es gilt: Cashflow ist King“, erläutert Marcus Lemli, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. Sicherheit, Werterhalt und langfristig stabile Mieten stünden im Fokus, bestätigt Head of Research Dr. Jan Linsin: Nutzerseitig erwartet CBRE eine stabile, aber selektivere Nachfrage. Entsprechend dominierten sicherheitsorientierte Strategien, während opportunistische Investments zurückhaltender gefahren werden.
Colliers sieht im Gewerbesegment eine „Erholung in kleinen Schritten“. „Der Jahresauftakt entspricht der von uns erwarteten Erholung – unter der Voraussetzung moderaten Wachstums und stabiler Finanzmärkte“, so Michael R. Baumann, Head of Capital Markets Germany. Zugleich warnt Francesca Boucard, Head of Market Intelligence & Foresight, vor den Folgen der höheren Energiekosten: „Die zuletzt wieder gestiegenen Inflationsrisiken dämpfen die Aussicht auf kurzfristige Zinssenkungen. Für den Immobilienmarkt bedeutet dies ein anspruchsvolleres, aber nicht unerwartetes Marktumfeld.“ Ausländische Investoren treiben vor allem großvolumige Deals, insbesondere im Gesundheitssektor.
Auf dem Wohnportfoliomarkt registriert NAI Apollo eine gespaltene Entwicklung: Volumen und Einheitenzahl liegen unter Vorjahr, die Anzahl der Transaktionen steigt jedoch. „Wohnimmobilien beweisen in dem aktuell konjunkturell angespannten und geopolitisch unsicheren Umfeld weiterhin eine bemerkenswerte Resilienz – wenngleich auch der Wohnportfoliotransaktionsmarkt unter Druck steht“, erklärt Head of Research Dr. Konrad Kanzler. Die öffentliche Hand baut ihre Rolle aus, Projektentwicklungen – vor allem im geförderten Wohnungsbau und in gemischt genutzten Quartieren – legen kräftig zu. Zugleich warnt Geschäftsführer Dr. Marcel Crommen: Geplante Regulierungen wie Begrenzungen von Indexmieten könnten Neubauinvestitionen bremsen.
In der Summe bleibt der Markt von kleineren und mittleren Tickets, selektivem Kapital und Fokus auf risikoarme, ESG-konforme Assets geprägt. Die meisten Häuser erwarten für 2026 ein Investmentvolumen um 30 bis 40 Milliarden Euro – vorausgesetzt, der Konflikt verschärft sich nicht weiter und die Zinskurve bleibt kontrollierbar.
