Die Mittelzuflüsse für offene Immobilienfonds könnten sich im Jahr 2024 ins Negative drehen, erwartet die Agentur Scope.
Die Notenbanken sind sich einig: Das hohe Zinsniveau wird noch eine Weile Bestand haben. Für offene Immobilienfonds sind das keine guten Nachrichten. Denn hohe Zinsen reduzieren Mittelzuflüsse und erzeugen Abwertungsdruck für Immobilien. Im Wettbewerb um Anlegergelder bedeutet dies für offene Immobilienfonds, dass sie im Vergleich zu Zinsanlagen an Attraktivität verlieren. Das wirkt sich unmittelbar auf die Kapitalflüsse aus. Ende August lag das Netto-Mittelaufkommen – der Saldo von Zu- und Abflüssen – für sämtliche Fonds bei 1,31 Milliarden Euro und damit deutlich niedriger als in den vergangenen Jahren.
Für das Gesamtjahr 2023 erwartet Scope, dass das Netto-Mittelaufkommen positiv bleibt. Für 2024 könnte der Saldo jedoch ins Negative drehen. Dass es für offene Immobilienfonds auch Phasen negativer Netto-Mittelkommen geben kann, ist nicht ungewöhnlich. Aus diesem Grund schreibt der Gesetzgeber eine Liquidität von mindestens fünf Prozent des Fondsvolumens vor.
Viele Fonds haben deutlich über diese Mindestliquidität hinausgehende Cash-Bestände angehäuft. Momentan sind über alle Fonds 18,3 Milliarden Euro verfügbar. Die volumengewichtete Liquiditätsquote der Fonds liegt derzeit bei durchschnittlich 15,1 Prozent und ist damit höher als 2021 und 2022.
Immobilienverkäufe könnten Liquidität schaffen
Um weitere Liquidität für etwaige Mittelabflüsse zu generieren, ziehen Fondsmanager Immobilienverkäufe in Betracht. Hierbei stehen vor allem kleinere Objekte mit einem Wert von weniger als 100 Millionen Euro im Fokus. Sie haben den Vorteil, dass sie eine größere Käufergruppe ansprechen. Transaktionen großvolumiger Objekte sind derzeit deutlich schwieriger zu realisieren.
Sollte trotz derzeit solider Liquidität und möglicher Objektveräußerungen die Liquidität einzelner Fonds nicht ausreichen, um negative Mittelaufkommen über längere Zeiträume zu stemmen, bleibt ihnen nur, die Rücknahme von Anteilen auszusetzen. Scope rechnet allerdings nicht damit, dass es zu einer Reihe von (zeitweiligen) Fondsschließungen kommen wird. Dass einzelne Fonds von solchen Maßnahmen betroffen sein könnten, lässt sich aber nicht ausschließen.
Mindesthaltedauer hilft in dieser Situation
Zugute kommen den Fonds derzeit die 2013 eingeführte Mindesthaltedauer und die Kündigungsfrist. Damit können Fonds ihre Liquiditätsstrategien besser auf die Anlegerrückgaben ausrichten. Möchten Anleger ihre Anteile zurückgeben, müssen sie nach den aktuellen Regeln eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten beachten. Das bedeutet, dass die Kündigung frühestens in einem Jahr wirksam wird. Zu diesem in der Zukunft liegenden Zeitpunkt können Abwertungen von Objekten erfolgt sein und es besteht die Möglichkeit, dass Anleger ihre Anteile zu einem deutlich geringeren Rücknahmepreis als zum Zeitpunkt der Kündigung ausgezahlt bekommen.
Neben reduzierten Mittelzuflüssen ist vor allem die Bewertung der Immobilien herausfordernd. Erste Immobilienwerte wurden bereits gesenkt. Mit Zunahme der Transaktionsaktivitäten auf den Immobilienmärkten dürften weitere Abwertungen folgen. Scope rechnet daher mit sinkenden Fondsrenditen. Der Renditeunterschied zwischen einzelnen Fonds wird sich dabei vergrößern.
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