Johanna Hofmann
Johanna Hofmann (Quelle: privat)

Nachhaltigkeit & ESG

08. August 2022 | Teilen auf:

Nachhaltigkeitsbewertungssysteme und deren (juristische) Verlässlichkeit

Das Bestreben, Kriterien zu identifizieren, die im buchstäblichen Sinne des Wortes nachhaltige Aussagen über die „Nachhaltigkeit“ von Immobilien treffen, ist in der Branche nicht mehr wegzudenken. Ob die derzeitigen Bewertungssysteme Fluch oder Segen für diese Zielerreichung darstellen, ist differenziert zu betrachten.

Rechtliche Rahmenwerke als Handlungserfordernis

An der Dringlichkeit des Handelns besteht angesichts zunehmender globaler Bedrohungen für Mensch und Natur infolge drastischer Klima- und humanitärer Katastrophen kein Zweifel. Effizientes Handeln kann - zumal sich die Krise nicht national bewältigen lässt - nur im Kontext einheitlicher und verlässlicher rechtlicher Rahmenbedingungen erfolgen. Anderenfalls besteht die Gefahr, dass die Erreichung der globalen Reduktionsziele ins Belieben der Akteure gestellt ist und das Ziel verfehlt wird.

Das „Übereinkommen von Paris“, das als Rahmenübereinkommen der Vereinten Nationen über Klimaänderungen im Dezember 2015 in Paris verabschiedet wurde, setzt den Rechtsrahmen zu einer umfassenden ökologischen und sozialen Transformation. Es gilt als erste umfassende und völkerrechtlich bindende Klimaschutzvereinbarung, in der sich die 195 ratifizierenden Staaten sowie die Europäischen Union zu einer Reduktion der Treibhaushausentwicklung verpflichten. Ziel ist, den Anstieg der Erdtemperatur deutlich zu drosseln und die Finanzmittelflüsse hin zu einer emissionsarmen Entwicklung zu steuern. Zur Verwirklichung des Zieles sollen alle Vertragsparteien „als national festgelegte Beiträge zu der weltweiten Reaktion auf Klimaänderungen ehrgeizige Anstrengungen unternehmen“.

So begrüßenswert das verfolgte Ziel, liegt in der Umsetzung - noch - das (juristische) Problem. Das Übereinkommen von Paris und erlassene weitere europäische und nationale Rechtsakte legen zwar Umweltziele sowie soziale Zielsetzungen fest und definieren Programmsätze für eine „gute Unternehmensführung“. Dies schärft unser Verständnis für die gesellschaftliche, realwirtschaftliche sowie finanzmarktorientierte Transformation, die wir allseits unter „Environmental Social Governance (ESG)“ zusammenfassen.

Allerdings beinhalten diese Festlegungen, da vielfach Programmsätze oder Maßnahmenpakete, keine einheitlichen, rechtsverbindlichen Bewertungssysteme für die Qualifizierung von nachhaltigen Immobilien. Erschwerend kommt hinzu, dass sich diese „Programme“ oder „Deals“ nicht unmittelbar an die Player der Immobilienbranche richten. Adressaten sind vielfach Mitgliedsstaaten sowie staatliche Institutionen. Aber auch für diese bestehen keine verbindlichen Vorgaben zur Zielerreichung. Die Abkommen überlassen ihnen vielmehr freie Hand bezüglich der Umsetzung.

Die effektive Steuerung der Finanzmittelflüsse hin zu „grünen Immobilien“ stellt die Verantwortlichen, insbesondere innerhalb des Gebäudesektors, somit weiterhin vor Herausforderungen. Der Gebäudesektor bestimmt ca. 1/3 des weltweiten Energieverbrauchs. Der Impact auf die Senkung von Treibhausemissionen ist dementsprechend hoch.

“Wie kann es gelingen, verbindliche Standards für emissionsarme und nachhaltige Geschäftstätigkeiten in der Immobilienbranche zu schaffen?“

Ein Schritt in Richtung zur Schaffung marktetablierter Kriterien bildet die sogenannte „Taxonomie-Verordnung“ des europäischen Rates und Parlaments. Diese sowie die auf dieser Grundlage erlassenen delegierten Rechtsakte der Europäischen Kommission legen fest, unter welchen technischen Voraussetzungen eine Wirtschaftstätigkeit einen wesentlichen ökologischen Beitrag zu einem der dort festgelegten sechs Umweltziele (etwa Klimaschutz; Schutz von Wasser- und Meeresressourcen; Wiederherstellung von Biodiversität) leistet. Für den Gebäudesektor werden etwa einheitliche Definitionen von nachhaltigen Baustandards und Energieeffizienzklassen für Neubau, Bestand und Eigentumserwerb festgelegt.

Allerdings stellt die Verordnung lediglich ein Klassifikationssystem für eine transparente Berichterstattung dar, nicht jedoch eine „Performance“-Bewertung für Unternehmen oder gar einzelne Gebäude. Adressaten sind allein Finanzmarktteilnehmer. Sie müssen nun über den Anteil an ökologisch nachhaltigen Investitionen transparent berichten (etwa durch Präsentation der CO2 Bilanz). Ob die betreffenden Immobilie in einer Gesamtbetrachtung schlussendlich nachhaltig, also „klimaneutral“, ist, lässt sich hierdurch hingegen nicht ermitteln.

Außer Betracht bleiben zudem soziale Gesichtspunkte sowie einheitliche Kriterien einer guten Unternehmensführung.

Rating-Modelle und Zertifizierungssysteme als „Heilsbringer“?

Auf dem Immobilienmarkt haben sich Systeme zur Bewertung und Zertifizierung von Nachhaltigkeit in Gestalt von Rating- und Scoring-Modellen etabliert, etwa ECORE, DGBN, BREEAM, LEED, GRESB. Mittels smarter Technologien können etwa gebäudespezifische Verbrauchsdaten gesammelt, anhand diverser Kriterien verarbeitet und Einsparpotentiale identifiziert werden. Diese fließen unter anderem in die Bewertungen ein. Solchen Bewertungssystemen kann eine Marktakzeptanz als wertbildender Faktor für nachhaltiges Bauen nicht abgesprochen werden.

Allerdings sind diese im Auge des juristischen Betrachters nicht ohne Kritik.

Aufgrund fehlender verbindlicher Regelwerke leiden Vergleichbarkeit und Transparenz der ermittelten Daten und der sich hieraus errechnenden Scoringwerte. Welche Daten konkret angefordert und erfasst werden, bleibt im Ungewissen. Primärenergie, Abfallmanagement, bauliche Verdichtung oder die Effizienz von technischen Anlagen können zwar Anhaltspunkte bieten. Welche Daten wie gemessen und gewichtet werden, ist jedoch unklar. Die Fragenkataloge für Unternehmen zu den Verbrauchsdaten ihrer Gebäude sind nicht öffentlich zugänglich. Eine eigenständige Kontrolle kann nicht ungehindert stattfinden. Sanktionsmechanismen bei fehlerhaften Datenerhebungen fehlen.

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Die Vielzahl der (noch nicht verlässlichen) Rating-Systeme birgt so ein Risiko des Greenwashings. Zudem können Fehlanreize für Investoren geschaffen werden, gezielt die Agenturen auszuwählen, deren Scoring- oder Zertifizierungsmodelle das für sie „beste“ (kosteneffizienteste) Ergebnis erzielen.

Hinzu kommen handfeste juristische Herausforderungen, etwa datenschutzrechtliche Fragestellungen. Angesichts der Grundrechtsrelevanz sind umso mehr konkrete gesetzliche Festlegungen nötig, um mögliche Grundrechtseingriffe zu legitimieren.

Wie könnte rechtlich nachgebessert werden?

Um Rechtssicherheit und mithin die Verkehrsfähigkeit nachhaltiger Investments zu stärken, müssen verstärkt verbindliche Kriterien zur Definition eines nachhaltiges Immobilien-Produkts festgelegt werden. Die Offenlegung von Daten (beispielsweise in einer Datenbank) könnte Verlässlichkeit stärken. Die Etablierung gefestigter Branchenstandards ist zudem aus regulatorischer Sicht wünschenswert, um Vergleichbarkeit zu erzeugen.

Es ist dringend geboten, bestehende uneinheitliche Anforderungen abzuschaffen, etwa im Bereich des Bauens aufgrund unterschiedlicher landesrechtlicher Vorgaben. Planungs- und Genehmigungsprozesse sind zu vereinfachen, die vielfach Projekt verzögern, verteuern und verhindern.

Anreize zum Bau von „Green Buildings“ und „Smart Homes“ könnten durch Förderung energieeffizienter Gebäude geschaffen werden, auf die allein im Wege eines Nachhaltigkeitszertifikats ein Anspruch besteht.

Internationale Sanktions- oder Bußgeldkataloge, die Falschangaben bezüglich der Gebäudeverbrauchsdaten (härter) bestrafen, könnten der Gefahr des „Labelings“ entgegentreten.  Die Implementierung von Kontrollmechanismen, etwa durch öffentliche Stellen, könnte Missbrauch und Umgehung verhindern.

Die vorgenannten Ideen zur Nachschärfung gelten umso mehr für das „S“ („social“) und des „G“ („governance“) der Nachhaltigkeitsziele „ESG“. Das ab Januar 2023 geltende Lieferkettensorgfaltspflichtengesetz, das der Verbesserung der internationalen Menschenrechtslage dienen soll, kann etwa einen Beitrag im Bereich der Festigung der sozialen Nachhaltigkeit leisten.

Bestehende Herausforderungen

Zu bedenken gilt, dass die Steigerung der Akzeptanz von Investitionstätigkeiten in nachhaltige Immobilienprodukte nicht ohne Wirtschaftlichkeitsbetrachtung auskommt. Erweisen sich die stetig steigenden Anforderungen - auch durch Überregulierung - im Gebäudesektor als wirtschaftlich unrentabel, sinkt die Bautätigkeit, und die Zielerreichung ist gefährdet.

Zudem ist der Unterschiedlichkeit der Gebäudespezifika und -nutzungen Rechnung zu tragen. Eine absolute Qualifizierung von Nachhaltigkeit, bei der jedes Gebäude unabhängig von dessen Nutzen einheitlichen Zertifizierungskriterien unterworfen wäre, könnte die (globale) Wirtschaftstätigkeit gefährden. Dass beispielsweise der Wasserverbrauch eines herkömmlichen Unternehmens nicht mit dem eines Chemiekonzerns vergleichbar ist, ist evident.

Angesichts des Handlungsdrucks sind verbindliche und vergleichbare Vorgaben sowie Kontrollsysteme elementar, diese sind allerdings mit dem gebotenen juristischen Augenmaß umzusetzen.

Johanna Hofmann, Rechtsanwältin und Partnerin bei Ebner Stolz, Frankfurt am Main

zuletzt editiert am 06.09.2022