Effizient, smart, vernetzt: Mit dem richtigen Partnernetzwerk funktioniert die Digitalisierung von Bestandsimmobilien nachhaltig. Von Richard Hinterthan
Pro Jahr werden über eine Million Schäden an Wasserleitungen verzeichnet, die für Wohngebäude- und Hausratversicherungen finanzielle Aufwendungen von mehr als 4,5 Milliarden Euro nach sich ziehen. Damit beträgt die durchschnittliche Schadenssumme bei Leitungswasserschäden jedesmal über 4.500 Euro und fällt in Einzelfällen deutlich höher aus. Darüber hinaus ist der zeitliche Aufwand für die Schadenslokalisierung und -beseitigung enorm. Besonders betroffen sind Bestandsimmobilien mit gealterten Leitungen, bei denen das Risiko eines Rohrbruchs besonders hoch ist. Hinzu kommt, dass Rohrschäden oft erst verzögert erkannt werden. Aus einem kleinen Defekt kann sich so innerhalb kürzester Zeit ein kostenintensiver Folgeschaden entwickeln. Was ursprünglich nur den Austausch eines Rohrstücks erfordert hätte, zieht nun Trockenlegung, Schimmelbeseitigung und Malerarbeiten nach sich. Die Instandsetzung übernehmen stark ausgelastete Fachkräfte, deren Zeit angesichts des Fachkräftemangels effizient genutzt werden muss. Die zunehmenden Wasserschäden verstärken den Bedarf an effizienteren Instandhaltungskonzepten. Ein Blick in die Industrie zeigt, dass bereits für vergleichbare Herausforderungen datenbasierte Lösungen entwickelt wurden: Sensoren erfassen dort kontinuierlich Zustandsdaten von Maschinen, die mithilfe von Algorithmen in Echtzeit ausgewertet werden, um Instandhaltungsmaßnahmen gezielt und vorausschauend zu planen.
An dem Transfer derartiger Sensorik aus der Industrie in den Konsumentenmarkt arbeiten das FIR e. V. an der RWTH Aachen in dem geförderten Forschungsprojekt CM4B2C (Condition-Monitoring für den Business-to-Customer-Markt). Gemeinsam mit einer mittelständischen Wohnungsverwaltung entwickelt das FIR ein digitales Instandhaltungskonzept mit Sensorik für Bestandsimmobilien, das die Instandhaltung effizienter, vorausschauender und sozialverträglich gestalten soll. Die Früherkennung und Vermeidung von Leitungswasserschäden mithilfe von Sensorik und Echtzeitdaten bilden das zentrale Ziel der Forschungsarbeit.
Produktentwicklung und Skalierung durch Partnernetzwerke
Während in der Industrie datenbasierte Instandhaltungskonzepte längst etabliert sind, steckt ihre Anwendung im Immobiliensektor noch in den Anfängen. Eine direkte Übertragung bestehender Lösungen ist aufgrund der unterschiedlichen Stakeholder im Immobiliensektor und der Industrie nicht möglich. Für eine erfolgreiche Entwicklung und Skalierung eines Instandhaltungskonzepts im Immobiliensektor müssen deren Anforderungen bereits in der Entwicklungsphase berücksichtigt werden. Daher habt das FIR in einem ersten Schritt die wichtigsten Stakeholder identifiziert und ihre Herausforderungen und Bedürfnisse im Hinblick auf das Instandhaltungskonzept detailliert analysiert. Die aus diesen Erkenntnissen abgeleiteten Anforderungen bieten die Grundlage für die zu entwickelnde Sensorlösung.
Zur erfolgreichen Digitalisierung der Instandhaltung von Immobilien und für einen nachhaltigen Betrieb ist die Bildung eines vielfältigen Partnernetzwerks unerlässlich. Das Partnernetzwerk ermöglicht es, unterschiedliche Perspektiven in das Instandhaltungskonzept zu integrieren und Kompetenzen zu bündeln, sodass alle Stakeholder maximal profitieren. Gleichzeitig werden Risiken reduziert und das Instandhaltungskonzept lässt sich einfacher für weitere Bestandsimmobilien skalieren. Da verschiedene Stakeholder ein direktes Interesse an derartigen Instandhaltungskonzepten haben, können zudem Kostenbeteiligungen auf mehrere Partner verteilt werden, was die Umsetzung wirtschaftlich tragfähig macht und ein sozialverträgliches Geschäftsmodell ermöglicht.
Bedürfnisse der einzelnen Stakeholder
Für die Entwicklung und Skalierung eines digitalen Instandhaltungskonzepts im Immobiliensektor ist das Verständnis der unterschiedlichen Stakeholder von zentraler Bedeutung. Zu klassischen Stakeholdern zählen hier Wohnungsverwalterinnen und -verwalter, Mieterinnen und Mieter, Handwerksbetriebe, Hausmeister, Sensorhersteller sowie Versicherungen – alle mit eigenen Anforderungen an Funktionalität, Transparenz und Effizienz.
Wohnungsverwalterinnen und -verwalter wünschen sich vor allem Transparenz über den Zustand der Rohrleitungen, um Schäden besser einschätzen und Wartungs- oder Ausfallzeiten gezielt planen zu können. Automatisierte Meldungen an Handwerksbetriebe oder Hausmeister sollen den Kommunikationsaufwand reduzieren, während eine einfach bedienbare, flexible Plattform mit konfigurierbaren Modulen den administrativen Aufwand geringhält.
Auch für Mieterinnen und Mieter, die in erster Linie ein besseres Wohnumfeld und geringere Nebenkosten erwarten, haben digitale Instandhaltungslösungen große Vorteile. Die hierdurch besser planbaren und selteneren Wartungstermine erhöhen die Lebensqualität und entlasten den Terminkalender, was wiederum die Akzeptanz technischer Lösungen dieser Art erhöht.
Für Handwerksbetriebe steht die Effizienz im Einsatz an erster Stelle. Sie benötigen präzise Fehlerbilder, klare Reparaturempfehlungen und Informationen über den Leitungsverlauf, um Arbeiten schneller und zielgerichteter durchführen zu können. Gleichzeitig wünschen sie sich transparente Kommunikationswege zur Auftragsabwicklung sowie planbare Einsatzzeiten. Eine möglichst genaue Sensorik, die Fehlalarme vermeidet, ist dabei entscheidend.
Hausmeisterinnen und Hausmeister profitieren von konkreten Zustandsinformationen, die eine schnelle Fehlerbehebung ermöglichen. Eine intuitive Benutzeroberfläche, geringe Schulungsanforderungen und einfache Abstimmungsprozesse mit anderen Beteiligten helfen, Arbeitsabläufe zu optimieren und die Produktivität zu steigern.
Sensorhersteller legen Wert auf den kontinuierlichen Zugriff auf Nutzungs- und Zustandsdaten, um ihre Produkte weiterentwickeln und die Fehlerquote senken zu können. Gleichzeitig ist eine geringe Systemkomplexität entscheidend, um Skalierbarkeit und Wartungsfreundlichkeit sicherzustellen.
Versicherungen schließlich sehen im Einsatz von Sensorik die Chance, Schäden frühzeitig zu erkennen und Häufungen bestimmter Schadensmuster zu identifizieren. Dadurch können sie Folgekosten reduzieren und ihre Prämienstrukturen auf Basis realer Schadens- und Nutzungsdaten anpassen.
Die bisherigen Erkenntnisse aus dem Projekt CM4B2C zeigen, wie sich bewährte Prinzipien aus der Industrie auf den Immobiliensektor übertragen lassen, wenn die unterschiedlichen Anforderungen aller Beteiligten von Anfang an berücksichtigt werden. In der aktuellen Projektphase wird die Lösung in weiteren Bestandsimmobilien installiert und technisch weiterentwickelt. Das Ziel ist es, ein marktfähiges System zu schaffen, das die Instandhaltung nicht nur wirtschaftlicher, sondern auch sozialverträglicher macht. Speziell für die Skalierung und den nachhaltigen Betrieb sind Partnernetzwerke essenziell. Für die Branche bedeutet das: Digitale Instandhaltung ist kein Zukunftsthema mehr, sondern eine konkrete Chance, Prozesse zu modernisieren, Kosten zu senken und den Werterhalt von Immobilien langfristig zu sichern.
Nehmen Sie exklusiv an am Planspiel zum Thema Partnernetzwerke sowie an einem begleitenden Assessment teil. Weitere Informationen finden Sie auf der Projektwebseite.
Richard Hinterthan arbeitet am FIR e.V. an der RWTH Aachen im Bereich Dienstleistungsmanagement als Projektmanager und wissenschaftlicher Mitarbeiter.