ABG-Chef Ulrich Höller erwartet weitere Bereinigungen am Immobilienmarkt. Vor allem bei Büros, Entwicklern und Refinanzierungen sieht er Bewegung.
„Es war schon mal einfacher, zum Journalistendinner einzuladen.“ Ulrich Höller brauchte am Dienstagabend nicht lange, um die Stimmung am deutschen Immobilienmarkt zusammenzufassen. Seit vielen Jahren lädt der geschäftsführende Gesellschafter der ABG Real Estate Group vor der Expo Real zum traditionellen Austausch mit Journalisten. Diesmal fand das Dinner an einem Ort statt, der ziemlich gut zu seiner Botschaft passte: im altehrwürdigen Frankfurter Saal des Palais Rossmarkt.
Denn während Höller über Restrukturierung, Bestand und die nächste Phase des Immobilienzyklus sprach, saßen die Gäste mitten in einem künftigen Redevelopment der ABG. Im November soll das Palais Rossmarkt eingerüstet werden. Anschließend beginnt ein sieben bis acht Monate dauernder Rückbau. Die historischen Außenmauern bleiben dabei vollständig erhalten. Ende 2026 soll nach Angaben der ABG die umfassende Revitalisierung des Ensembles starten.
Höllers Botschaft für den Markt war allerdings weniger historisch-romantisch: Die Krise ist noch nicht vorbei. „Die nächsten sechs bis neun Monate werden herausfordernd bleiben“, sagte er. Die Branche verharre derzeit in einer Art Frustration. Die erhoffte Erholung sei langsamer gekommen als noch vor einem Jahr erwartet. Auch offiziell rechnet Höller erst ab dem zweiten Halbjahr 2027 mit einer deutlicheren Belebung.
Banken und Entwickler: Die Bereinigung geht weiter
Bewegung erwartet Höller vor allem dort, wo sie bislang häufig ausgeblieben ist: bei Refinanzierungen und Restrukturierungen. Zahlreiche Kredite aus der Niedrigzinsphase laufen in den kommenden Jahren aus. Treffen niedrigere Bewertungen auf konservativere Beleihungsausläufe, entstehen Finanzierungslücken. Nicht jeder Eigentümer könne oder wolle zusätzliches Eigenkapital nachschießen. Das dürfte Verkaufsdruck erzeugen und damit auch neue Einstiegsmöglichkeiten für Investoren.
Seine Formulierung für die Bankenwelt fiel beim Dinner deutlich knapper aus: „Manche Kunden werden keine Kunden mehr sein.“
Auch auf Seiten der Projektentwickler erwartet Höller noch keine abgeschlossene Marktbereinigung. „Der Markt wird sich noch weiter bereinigen“, sagte er. Das passt zu seiner Einschätzung, dass die kommenden Monate schwierig bleiben. Kapital sei zwar grundsätzlich vorhanden, werde aber deutlich selektiver eingesetzt.
„25 Prozent der Büroflächen werden keinen Nutzer mehr finden“
Besonders deutlich wurde Höller beim Büro. Rund 25 Prozent der vorhandenen Büroflächen, so seine Einschätzung, würden künftig keinen Nutzer mehr finden.
Das heißt für ihn allerdings nicht, dass das Büro grundsätzlich zum Problemfall geworden ist. Vielmehr öffnet sich die Schere zwischen guten und schlechten Produkten immer weiter. Moderne, gut angebundene und flexibel nutzbare Gebäude mit hoher Aufenthaltsqualität seien weiterhin gefragt. Ältere Bestände geraten dagegen zunehmend unter Druck. Eine gute Adresse allein reiche längst nicht mehr.
Damit verschiebt sich auch die Frage für Eigentümer. Es geht nicht mehr allein darum, wann der Vermietungsmarkt wieder anspringt. Bei einem Teil des Bestandes lautet sie vielmehr: Ist dieses Gebäude überhaupt noch wettbewerbsfähig?
Höller sieht deshalb Transformation, Repositionierung, Umnutzung und aktives Asset Management als zentrale Aufgaben der kommenden Jahre. Wertschöpfung entstehe nicht mehr automatisch durch steigende Märkte, sondern müsse wieder aus der Immobilie selbst heraus entwickelt werden.
ESG spielt dabei weiterhin eine Rolle, ist für Höller aber kein „Boom-Thema“ mehr. Entscheidend wird vielmehr, welche Investitionen tatsächlich notwendig sind, damit ein Gebäude langfristig vermietbar und wettbewerbsfähig bleibt.
65 Euro plus für das Palais Rossmarkt
Dass Höller trotz seiner nüchternen Einschätzung an hochwertige Büroimmobilien glaubt, zeigt ausgerechnet der Veranstaltungsort. Für das Palais Rossmarkt strebt die ABG nach der Revitalisierung Büromieten von 65 Euro je Quadratmeter und mehr an.
Das Projekt wird damit auch zum Test für Höllers These vom immer stärker auseinanderlaufenden Büromarkt. Auf der einen Seite Flächen, für die sich perspektivisch kaum noch Nutzer finden lassen. Auf der anderen Seite hochwertige Produkte in guten Lagen, für die Spitzenmieten aufgerufen werden können.
Für die ABG bleibt das Büro deshalb Teil der „Kern-DNA“. Gleichzeitig baut das Unternehmen sein Engagement im Wohnen aus. Allein in München entwickelt die Gruppe nach eigenen Angaben derzeit rund 1.500 Wohnungen. Zudem plant die ABG einen Fonds für Wohnprojektentwicklungen und Redevelopments in Deutschland; der erste Ankauf soll noch 2026 erfolgen.
Der nächste Zyklus spielt im Bestand
Höllers vielleicht wichtigste These des Abends betrifft allerdings weder Büro noch Wohnen allein. Der nächste Immobilienzyklus werde vor allem von der Wertschöpfung im Bestand und von Restrukturierungen geprägt sein, sofern diese endlich in größerem Umfang stattfinden.
Das alte Modell aus Kaufen, günstig finanzieren und auf steigende Werte setzen funktioniert nicht mehr. Käufer und Verkäufer hätten sich bei ihren Preisvorstellungen zwar angenähert. Eine breite Erholung sei daraus bislang aber nicht entstanden. Entscheidend seien heute Vermietbarkeit, Investitionsbedarf und die langfristige Wettbewerbsfähigkeit eines Gebäudes.
Die Konsequenz daraus ist ziemlich eindeutig: Der Bestand wird zur eigentlichen Projektentwicklung der kommenden Jahre.
Serielles Bauen: Lösung vorhanden, Umsetzung schwierig
Beim Wohnungsbau sieht Höller ein anderes Problem. Nicht fehlende Nachfrage, sondern hohe Kosten, Regulierung und schleppende Umsetzung bremsen den Markt. Das Wohnprojektvolumen ist zwar gestiegen, ein erheblicher Teil der Projekte befindet sich jedoch weiterhin lediglich in Planung. Die Zahl der Baustarts liegt nach den von Höller angeführten Daten noch immer weit unter dem Niveau von 2022.
Eine mögliche Antwort sieht er im seriellen Bauen. Das könne einen Beitrag zur Kostensenkung leisten. Nur werde dieser Ansatz von Behörden vor Ort häufig nicht in dem Maße unterstützt, wie es notwendig wäre.
Überhaupt sieht Höller Deutschland weniger vor einem Kapital- als vor einem Umsetzungsproblem. Geld für Investitionen sei grundsätzlich vorhanden. Lange Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie komplexe regulatorische Anforderungen verhinderten jedoch, dass daraus schnell genug konkrete Projekte entstehen. Neue Instrumente wie der Wohnungsbau-Turbo könnten helfen – vorausgesetzt, die Kommunen nutzen die zusätzlichen Spielräume auch.
Warten auf den Aufschwung reicht nicht
Höllers Ausblick fällt damit gleichzeitig ernüchternd und geschäftig aus. Eine schnelle Rückkehr des alten Immobilienmarktes erwartet er nicht. Refinanzierungen werden Eigentümer unter Druck setzen, Entwickler werden aus dem Markt verschwinden, ein Teil des Bürobestands dürfte strukturell nicht mehr vermietbar sein.
Genau daraus entstehen aus seiner Sicht aber die Aufgaben des nächsten Zyklus: Gebäude repositionieren, Bestände weiterentwickeln, Finanzierungen neu strukturieren und dort investieren, wo sich aus schwierigen Ausgangslagen wieder wettbewerbsfähige Immobilien schaffen lassen.
Oder, wie Höller es mit Blick auf die kommenden Jahre formuliert: Auf den großen Aufschwung zu warten, sei die falsche Strategie.
Im Palais Rossmarkt lässt sich bereits beobachten, wie diese Strategie aussehen kann. Erst kommt das Gerüst. Dann der Rückbau. Die Fassade bleibt stehen. Und dahinter soll etwas entstehen, für das Mieter mehr als 65 Euro je Quadratmeter zahlen.
