Bulwiengesa-Studie: Der deutsche Logistikimmobilienmarkt zeigt sich robust – trotz konjunktureller Schwäche und neuen strukturellen Anforderungen.
Der deutsche Logistikimmobilienmarkt zeigt sich auch 2025 widerstandsfähig gegenüber konjunkturellen und geopolitischen Belastungen. Das geht aus der aktuellen Studie „Logistik und Immobilien 2025“ von Bulwiengesa hervor, die in Kooperation mit Bremer, Garbe Industrial und Savills entstanden ist. Demnach bleibt die Nachfrage nach modernen und ESG-konformen Flächen hoch – und übersteigt in vielen Regionen weiterhin das Angebot.
Für 2025 rechnet Bulwiengesa mit einem deutlichen Anstieg des Fertigstellungsvolumens auf 5,17 Millionen Quadratmeter, nach 4,29 Millionen Quadratmetern im Vorjahr. Auch 2026 soll das Niveau mit rund 4,86 Millionen Quadratmetern hoch bleiben. Projektabbrüche seien bislang die Ausnahme. „Die Assetklasse der Logistikimmobilien widersetzt sich weiterhin dem schwierigen Umfeld und den Trends aus anderen Assetklassen“, so Alexander Fieback, Bereichsleiter Gewerbe- und Büroimmobilien bei Bulwiengesa.
Mit einem funktionalen Bestand von rund 167 Millionen Quadratmetern zählt Deutschland zu den führenden Logistikstandorten Europas. Die Bestandsanalyse der Studie zeigt: 27 Prozent der Flächen sind jünger als zehn Jahre – ein Hinweis auf den anhaltenden Modernisierungsschub. Marktführer nach Bestandsvolumen ist Garbe Industrial mit rund fünf Millionen Quadratmetern.
Starke Konzentration im Entwicklermarkt
Panattoni bleibt mit einem Gesamtvolumen von 2,08 Millionen Quadratmetern im Zeitraum 2020 bis 2025 aktivster Projektentwickler. Es folgen Garbe Industrial (1,64 Mio. qm) und die VGP Group (1,38 Mio. qm). Bemerkenswert ist die zunehmende Bedeutung von Eigennutzern wie Edeka und Deutsche Post DHL, die mit eigenen Projekten in der Top-20-Rangliste vertreten sind.
Die Region Rhein-Ruhr liegt mit einem Fertigstellungsvolumen von 1,6 Millionen Quadratmetern im Zeitraum 2020 bis 2025 weiterhin an der Spitze der deutschen Logistikregionen. Berlin (1,56 Mio. qm) und Halle/Leipzig (1,43 Mio. qm) folgen auf den Plätzen zwei und drei.
2024 lag das Transaktionsvolumen im Logistik- und Light-Industrial-Segment bei 4,3 Milliarden Euro. „In Zeiten einer schwächelnden Wirtschaft, geopolitischen Konflikten und steigenden Zöllenstoppen viele Kapitalgeber die Zuflüsse von Mitteln in Core-Fonds oder fordern sie sogar zurück, gleichzeitig fließt mehr Kapital in Value-add-Strategien“, sagt Bertrand Ehm, Director Investment bei Savills. Die Annäherung der Preisvorstellungen und stabile Spitzenrenditen deuteten darauf hin, dass die Preisfindungsphase weitgehend abgeschlossen sei. Größter Investor bleibt Garbe mit 2,5 Milliarden Euro, gefolgt von LIP Invest (1,4 Mrd. Euro) und Deka Immobilien.
Neben bekannten Wachstumstreibern gewinnt der Verteidigungssektor an Bedeutung. Laut Garbe besteht bis 2030 ein potenzieller Flächenbedarf von bis zu 3,8 Millionen Quadratmetern. „Für Projektentwickler, Banken und Investoren eröffnet sich ein neues Segment mit klar quantifizierbaren Volumina und langfristiger Planungssicherheit“, erklärt Tobias Kassner, Head of Research & ESG bei Garbe Industrial.
Trotz der positiven Marktdaten bleiben Herausforderungen bestehen. Steigende Zölle und Handelskonflikte setzen insbesondere die exportorientierte deutsche Wirtschaft unter Druck. Gleichzeitig haben sich die Baukosten stabilisiert. Nachhaltigkeit bleibt ein zentrales Thema. „Für die Zukunft erhoffen wir uns natürlich positive Auswirkungen des Infrastrukturpaketes der Bundesregierung“, betont Bremer-Vorstand Michael Dufhues.
