Die Logistik-Pipeline schrumpft weiter. Gleichzeitig registriert Bulwiengesa in einigen Märkten steigende Flächenumsätze und neue Nachfrageimpulse.
Am deutschen Logistikimmobilienmarkt geht die Bautätigkeit weiter zurück, während sich auf der Nutzerseite regional erste Belebungstendenzen zeigen. Zu diesem Ergebnis kommt die Kurzstudie „Logistik und Immobilien 2026“ von Bulwiengesa. Eine flächendeckende Erholung des Marktes zeichnet sich demnach bislang nicht ab.
Nach rund 4,5 Millionen Quadratmetern fertiggestellter Logistikfläche im Jahr 2025 kamen im ersten Halbjahr 2026 rund 1,84 Millionen Quadratmeter hinzu. Für das Gesamtjahr erwartet Bulwiengesa damit einen erneuten Rückgang. Als Gründe nennt das Analysehaus unter anderem zeitliche Verschiebungen bei Projekten und selektivere Projektstarts.
„Der Logistikimmobilienmarkt bewegt sich 2026 zwischen rückläufiger Bautätigkeit und regional wieder anziehender Nachfrage. Von einer breiten Erholung kann noch keine Rede sein. Umso wichtiger sind Standorte und Projekte mit einer belastbaren Nutzernachfrage und zukunftsfähiger Qualität“, erklärt Alexander Fieback, Teamlead Büro- und Gewerbeimmobilien bei Bulwiengesa.
Düsseldorf führt beim Flächenumsatz
Auf den Vermietungsmärkten fällt die Entwicklung regional unterschiedlich aus. Den höchsten Flächenumsatz verzeichnete im ersten Halbjahr Düsseldorf mit rund 268.000 Quadratmetern. Dahinter folgen Hamburg mit etwa 233.000 Quadratmetern und Köln mit rund 182.000 Quadratmetern.
Düsseldorf übertraf damit bereits innerhalb der ersten sechs Monate das Flächenumsatzvolumen des gesamten Jahres 2025. Aufgrund der deutlichen regionalen Unterschiede sieht Bulwiengesa darin allerdings noch keine breite Erholung des Logistikvermietungsmarktes.
Spitzenmieten bleiben stabil
Bei den Mieten zeigt sich dagegen wenig Bewegung. Die durchschnittliche Spitzenmiete der A-Standorte einschließlich Rhein-Ruhr lag im ersten Halbjahr weiterhin bei rund 8,90 Euro pro Quadratmeter.
Die gemittelte Spitzenrendite erhöhte sich gegenüber dem vorherigen Stand leicht von 4,6 auf 4,7 Prozent. Das Investmentgeschehen konzentriert sich laut Studie weiterhin auf hochwertige Standorte und Immobilien mit belastbarer Vermietungsperspektive.
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Zusätzliche Flächennachfrage beobachtet Bulwiengesa aus dem Defence-Sektor. Dabei geht es neben Logistikflächen zunehmend auch um Produktionsimmobilien und technisch spezialisierte Gebäude.
Zudem treten asiatische Unternehmen verstärkt als Nutzer am deutschen Markt auf. Bulwiengesa nennt unter anderem Goodcang Logistics, JD Logistics und SK Express.
