Resilienz umfasst mehr als Klimaanpassung. Beim ReConsider-Expertengespräch, das immobilienmanager gemeinsam mit Stöbe Kommunikation organisiert, diskutierten Investoren, Energieexperten, Entwickler, Bewerter und Sicherheitsspezialisten darüber, wie Immobilien auch unter veränderten Bedingungen wettbewerbsfähig bleiben.
Resilienz ist so ein Begriff, bei dem zunächst fast jeder zustimmt und anschließend etwas anderes meint. Für Axel Wünnenberg, Managing Director von Quadoro, geht es vor allem um die Frage, welche Investitionen auch in 15 oder 30 Jahren noch stabile Cashflows liefern. Thomas Kreher, Head of Consulting bei Inno2grid, schaut auf Energieversorgung und Flexibilität. Uwe Gerstenberg, Managing Director bei Luther Public Services, denkt von Sicherheit, Krisenmanagement und veränderten Bedrohungslagen her. Thomas Lehmann, Head of Valuation Berlin von Wüest Partner, muss bewerten, wie sich diese Eigenschaften auf den Wert einer Immobilie auswirken. Matthias Menger, Managing Partner von Koimo und Ringberlin, bringt die Perspektive von Projektentwicklung, Bestand und Quartier ein.
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Die unterschiedlichen Zugänge machten beim ReConsider-Expertengespräch in Frankfurt schnell klar: Die resiliente Immobilie als isoliertes Objekt gibt es kaum. Resilienz entsteht im Zusammenspiel von Gebäude, Energie, Infrastruktur, Nutzung, Organisation und Wirtschaftlichkeit.
Widerstand reicht nicht
Was muss ein Gebäude heute eigentlich aushalten? Eine Stunde ohne Strom? Einen Tag? Muss ein Büro auch bei 40 Grad funktionieren? Und was passiert, wenn nicht nur die Technik ausfällt, sondern niemand weiß, wer in einer Krise entscheiden darf?
Gerstenberg stört sich an einer zu engen Verwendung des Begriffs. „Für mich bedeutet Resilienz nicht, dass eine Immobilie sicher ist. Es muss ein Gebäude sein, das widerstandsfähig ist gegenüber den Risiken. Und die Risikowelt hat sich komplett verändert.“ Heute kämen Naturereignisse, Überschwemmungen, technische Abhängigkeiten und neue Sicherheitslagen zusammen. Entscheidend sei, wie schnell ein Gebäude nach einem Schaden wieder in den Normalbetrieb komme.
Doch selbst Widerstandsfähigkeit greift zu kurz. Kreher verbindet Resilienz vor allem mit Anpassungsfähigkeit. „Wenn ich resilient bin, heißt das für mich, ich bin ein Stück weit flexibel, ich bin wandlungsfähig, ich bin in der Lage, mich an sich ändernde Rahmenbedingungen anzupassen.“
Das hat unmittelbare Folgen für Planung und Investment. Ein Gebäude, das perfekt auf genau eine Nutzung zugeschnitten ist, kann im Normalbetrieb hocheffizient sein. Fällt diese Nutzung weg, wird die vermeintliche Stärke zur Schwäche. Wünnenberg formuliert es aus Investorensicht: „Eine Immobilie, die komplett auf einen Nutzer zugeschnitten ist, ist am Ende unwirtschaftlich, wenn ich diese Nutzungsart nicht finde, weil es das Unternehmen oder die Branche nicht mehr gibt.“
Damit verändert sich auch der Blick auf Effizienz. Die Immobilienwirtschaft hat Flächen, Technik und Kapital über Jahre möglichst präzise auf einen Bedarf ausgerichtet. Reserven galten als teuer oder unproduktiv. Resilienz verlangt an manchen Stellen Spielräume, Alternativen und Redundanzen. „Redundanz ist doch ein gutes Resilienzprinzip, aber Redundanz kostet ziemlich viel Geld“, sagt Kreher. Die Aufgabe besteht deshalb nicht darin, technisch maximal aufzurüsten, sondern zu entscheiden, welche Funktionen auch bei einer Störung erhalten bleiben müssen und was diese Absicherung kosten darf.
Die Immobilie ist Teil eines Systems
Besonders deutlich wird das bei der Energieversorgung. Ein stabiler Netzanschluss macht noch kein resilientes Gebäude. „Wenn der keinen Strom liefert, dann habe ich trotzdem eine nicht versorgte Immobilie“, sagt Kreher. Vollständige Autarkie hält er ebenfalls nicht für das Ziel. Sie sei häufig unwirtschaftlich, weil enorme Reserven für Spitzenlasten vorgehalten werden müssten.
Stattdessen gehe es um Eigenverbrauch, alternative Versorgungswege und Flexibilität. Die Energieversorgung entwickelt sich von einem stark zentralen zu einem dezentraleren System. „Ein resilient energieversorgtes Gebäude ist eines, das mit den Flexibilitäten spielen kann“, sagt Kreher. Bei Büro und Wohnen sei das einfacher als bei einem Krankenhaus oder Rechenzentrum.
Damit verschwimmen die Grenzen zwischen Immobilie und Infrastruktur. Photovoltaik, Speicher, Ladeinfrastruktur und lokale Netze werden zunehmend Bestandteil des Immobilienkonzepts. Lehmann verweist auf Logistikimmobilien: Große Dachflächen eignen sich für Solarstrom, Batterien können Lastspitzen abfangen und Ladeinfrastruktur gewinnt an Bedeutung. Was früher getrennte Assetklassen waren, wächst technisch zusammen.
Für Bewerter erhöht das die Komplexität. Welche Erlöse erzielt eine Batterie? Dient sie nur dem Standort oder handelt sie auch am Netz? Wie werden Immobilie, Solarpark und Speicher rechtlich organisiert? Vergleichstransaktionen für solche Gesamtsysteme fehlen häufig. Trotzdem dürfte genau diese Verbindung künftig öfter auf dem Tisch liegen.
Der systemische Blick ist deshalb entscheidend. Energieversorgung, Sicherheit, Mobilität und Kommunikation enden nicht an der Grundstücksgrenze. Der Eigentümer kann sein Gebäude technisch ertüchtigen. Fallen vorgelagerte Netze oder andere kritische Systeme aus, stößt die Resilienz des einzelnen Assets schnell an Grenzen.
Neue Risiken, neue Sicherheitsfragen
Lange wurde Resilienz in der Immobilienwirtschaft vor allem über Klimarisiken diskutiert. Hitze, Starkregen und Überflutung lassen sich inzwischen in vielen Risikomodellen abbilden. Hinzu kommt eine Sicherheitslage, die physische und digitale Risiken stärker miteinander verbindet.
Gerstenberg fordert deshalb, Cybersecurity und physische Sicherheit nicht getrennt zu betrachten. „Einem Täter ist vollkommen egal, ob er an Informationen kommt, weil er den Müll durchsucht, den Zaun überwindet oder eine Firewall hackt.“ In Unternehmen und Behörden gebe es trotzdem häufig getrennte Zuständigkeiten. „Gefährdungslagen können sich entwickeln, weil die Menschen nicht miteinander sprechen.“
Die Herausforderung wird größer, wenn mehrere Störungen gleichzeitig auftreten. Klimafolgen treffen auf hybride Bedrohungen, professionelle Angreifer und stark vernetzte Systeme. Energie, Kommunikation, Verkehr und Immobilien hängen enger zusammen als früher. Das schafft Effizienz, aber auch Abhängigkeiten.
Ein Beispiel aus der Diskussion war die Blockade des Suezkanals. Ein einziges querstehendes Schiff reichte aus, um globale Lieferketten zu beeinträchtigen. Die Lehre für Immobilien und Quartiere ist weniger spektakulär, aber relevant: Abhängigkeiten müssen bekannt sein, Alternativen mitgedacht werden.
Der Bestand entscheidet
Im Neubau lassen sich flexible Grundrisse, neue Energiekonzepte und Sicherheitsanforderungen vergleichsweise einfach berücksichtigen. Der größere Hebel liegt jedoch im Bestand. „Wir müssen mit den Beständen arbeiten“, sagt Kreher. Flexibilität müsse auch in vorhandene Immobilien gebracht werden.
Wünnenberg sieht darin eine klassische Asset-Management-Aufgabe. Viele Immobilien in Portfolios seien Jahrzehnte alt. „Dann ist nicht die Frage, was jetzt ist, sondern: Wie manage ich eine Verbesserung, die wirtschaftlich vertretbar ist?“ Nicht jedes Gebäude könne auf einen Idealzustand gebracht werden. Entscheidend sei, welche Maßnahmen für Nutzung, Standort und Lebenszyklus sinnvoll sind.
Eine allgemeingültige Resilienz-Checkliste kann es deshalb kaum geben. Ein Krankenhaus braucht andere Reserven als ein Büro, ein Rechenzentrum andere als ein Wohngebäude. Wünnenberg stellt die Nutzerfrage ins Zentrum: „Welche Ausfälle kann der sich eigentlich erlauben?“ Die Antwort entscheidet darüber, welche Investitionen tatsächlich notwendig sind.
Menger ergänzt die bauliche Perspektive. Gebäude müssten so konzipiert sein, dass sie später andere Nutzungen aufnehmen können. Modularität und einfache Konstruktionen können dabei helfen. Für ihn ist die Richtung klar: „Resilienz wird zukünftig ein Standortfaktor für Immobilien werden.“ Ähnlich wie Energieeffizienz könne auch die Fähigkeit eines Gebäudes oder Quartiers, mit Störungen und Veränderungen umzugehen, für Nutzer und Investoren wichtiger werden.
Konkret heißt das für Menger: „Resilienz beginnt nicht mit dem nächsten Neubau. Bestand spart Ressourcen – an Material, Energie und Zeit. Ein Gebäude, das schon steht, hat oft mehr Potenzial, als wir ihm zutrauen. Die Aufgabe ist nicht, es zu ersetzen, sondern zu verstehen, was es kann – und gezielt zu ergänzen, was fehlt. Das reduziert Abhängigkeiten und schafft Spielräume für künftige Nutzungen. Strukturelle Resilienz, bevor eine Krise eintritt.“
Was ist Resilienz wert?
Damit landet die Debatte bei der entscheidenden Frage: Wer bezahlt am Ende?
Redundante Systeme, Speicher, alternative Energieversorgung, Sicherheitskonzepte und flexible Strukturen kosten Geld. Ihr Nutzen zeigt sich häufig darin, dass ein Schaden gerade nicht eintritt. Das erschwert die Kalkulation.
Lehmann warnt deshalb vor der Vorstellung eines pauschalen Resilienzaufschlags in der Bewertung. Einzelne Eigenschaften wirken aber längst auf Miete, Vermietbarkeit und Cashflow. „Da steht jetzt nicht drin: fünf Prozent Resilienzzuschlag.“ Eine klimatisierte Büroimmobilie kann beispielsweise höhere Mieten erzielen als ein Gebäude, das während langer Hitzeperioden kaum attraktiv ist. Im Extremfall zeigt sich fehlende Resilienz nicht als entgangenes Premium, sondern als Wertabschlag.
Wünnenberg formuliert die Investorenfrage entsprechend: „Was liefert mir eigentlich noch einen stabilen Cashflow in 30 Jahren?“ Resilienz wird dafür in konkrete Faktoren zerlegt: Energie, technische Ausstattung, Drittverwendungsfähigkeit, Klimarisiken, Nutzeranforderungen und Betriebskosten.
Zur Rechnung gehört auch die Frage, was passiert, wenn nicht investiert wird. „Wenn ich heute feststelle, ich bekomme einen hohen Wertabschlag, wenn ich bestimmte Investitionen nicht mache, dann ist das natürlich auch eine Betrachtung“, sagt Wünnenberg. Die Vermeidung eines Stranded Assets kann selbst zum Investment Case werden.
Resilienz muss also nicht zwingend eine höhere Miete erzeugen. Sie kann Leerstand verhindern, Betriebskosten stabilisieren, Ausfallzeiten reduzieren oder eine spätere Nachnutzung ermöglichen. Gleichzeitig bleibt die Renditebedingung bestehen. „Wenn ich Geld investiere, möchte ich es auch irgendwann wieder zurückhaben, und ich möchte eine Rendite haben“, sagt Wünnenberg.
Auch die Betriebskosten werden dadurch strategischer. Kreher verweist auf die „zweite Miete“. Steigende Bau- und Entwicklungskosten lassen sich nicht unbegrenzt über höhere Kaltmieten weiterreichen. Gelingt es, Energiekosten zu reduzieren, entsteht zusätzlicher wirtschaftlicher Spielraum.
Governance wird zum Schlüssel
Am Ende ist Resilienz nicht nur eine technische Aufgabe. Menger sieht sogar an anderer Stelle den größeren Hebel. „Die zweite Komponente ist aus meiner Sicht das Thema Governance. Und das ist wahrscheinlich das größere Thema.“ Menschen müssten wissen, was im Störungsfall zu tun ist und wer entscheiden darf. „Ich habe das Gefühl, es wird noch zu viel über Technik gesprochen.“
„Dazu kommt eine dritte Dimension, die in der Debatte noch zu wenig vorkommt: Kreislaufwirtschaft als Resilienzstrategie. Wer zirkulär baut, reduziert Materialabhängigkeiten, verlängert Nutzungsdauern und erhöht die Anpassungsfähigkeit eines Gebäudes langfristig. Das ist strukturelle Resilienz – lange bevor ein Notstromaggregat gebraucht wird. Wer linear baut, baut heute verwundbar“, ist Menger überzeugt.
Gerade darin liegt eine häufig unterschätzte Schwachstelle. Ein Notstromaggregat hilft wenig, wenn niemand weiß, wie lange der Treibstoff reicht. Ein Krisenhandbuch hilft wenig, wenn die Abläufe nie geübt wurden. Sensoren liefern Daten, aber noch keine Entscheidung.
Resilienz beginnt deshalb mit der Frage, welche Funktionen eines Gebäudes, Unternehmens oder Quartiers tatsächlich kritisch sind. Danach müssen Risiken priorisiert, Verantwortlichkeiten festgelegt und Abläufe trainiert werden. Nicht jede Störung muss abgefangen werden. Bei den entscheidenden Funktionen sollte aber klar sein, was passiert, wenn der Normalbetrieb endet.
Gerstenberg fordert darüber hinaus mehr Anpassungsfähigkeit über den gesamten Lebenszyklus. Ein Planungshorizont von 30 Jahren suggeriere eine Stabilität, die es kaum noch gebe. „Man sollte in der Lage sein, sich alle zehn Jahre den neuesten Gegebenheiten anzupassen.“
Genau darin liegt vielleicht der Kern der Debatte. Resilienz bedeutet nicht, heute sämtliche Risiken der kommenden Jahrzehnte vorherzusagen und technisch auszuschließen. Das wäre unbezahlbar. Gebäude und Organisationen müssen vielmehr so aufgestellt sein, dass sie auf Veränderungen reagieren können.
Kreher bringt den Anspruch auf eine einfache Formel: „Die Immobilie ist dann noch wettbewerbsfähig, wenn sie im Normalbetrieb effizient ist und in der Krise trotzdem funktioniert.“
Damit wird Resilienz weniger zum zusätzlichen Ausstattungsmerkmal als zu einer neuen Qualität von Immobilien. Sie zeigt sich in Vermietbarkeit, Betriebskosten, Nutzungsflexibilität, Capex und Cashflow. Und womöglich zunehmend in der Frage, welche Gebäude auch unter veränderten Bedingungen noch wettbewerbsfähig bleiben.
Zur Serie: ReConsider ist ein Veranstaltungsreihe, die immobilienmanager gemeinsam mit Stöbe Kommunikation veranstaltet. Zu ausgewählten Themen treffen sich Expertinnen und Experten in einem geschlossenen Rahmen zum vertrauensvollen Austausch. Die Inhalte werden dann sowohl online, im Print-Magazin als auch als Video auf den sozialen Medien zur Verfügung gestellt.
