Laut einer Fraunhofer-Studie gibt es bis 2028 ein deutliches Nachfrageplus nach Logistikimmobilien, wie Aurelis-CEO Dr. Joachim Wieland aufzeigt.
Wenn es darum geht, Angebot und Nachfrage nach Logistikflächen zu analysieren, sind zumeist Maklerhäuser oder andere Akteure aus der Immobilienwirtschaft federführend. Zur Ermittlung der zukünftigen Flächenbedarfen werden dabei die Ist-Werte in Verbindung mit der Historie gesetzt – woraus wiederum eine Prognose für die Zukunft abgeleitet wird. Allerdings ändern sich die Supply Chains der Nutzer derzeit so dynamisch, dass dieses Verfahren allein nicht ausreicht, um eine aussagekräftige Prognose zu erhalten.
Umso wichtiger ist es, in Zeiten schneller Innovations- und Produktzyklen die direkte Einschätzung zur Flächennachfrage von Logistikdienstleistern, Produzenten, Industrieunternehmen und Händlern zu kennen. Aus diesem Grund hat Aurelis in Zusammenarbeit mit dem Fraunhofer Institut 40 der größten Logistikimmobiliennutzer aus den Branchen Automotive, E-Commerce, Einzelhandel, Großhandel, Konsumgüterindustrie (B2C) und produzierende Industrie (B2B) sowie die Logistikdienstleister nach ihren Einschätzungen befragt. Trotz der wirtschaftlichen Herausforderungen, so das zusammenfassende Ergebnis der Befragung, blicken diese eher zuversichtlich in die Zukunft.
Der Ausgangspunkt: Sättigungseffekte nach der Pandemie
Der deutsche Logistikimmobilienmarkt zeigte im Jahr 2023 eine Abschwächung gegenüber dem dynamischen Wachstum der Vorjahre. Mit 3,7 Millionen Quadratmetern neuer Logistikfläche und einem Flächenumsatz von 5,6 Millionen Quadratmetern wurden die Vorjahreswerte nicht erreicht. Stattdessen gab es einen Rückgang von 25 Prozent beim Neubau und über 30 Prozent beim Umsatz.
Ein Blick auf den Zehnjahresdurchschnitt zeigt jedoch, dass die aktuelle Nachfrage zwar unterdurchschnittlich, aber im historischen Vergleich nicht ungewöhnlich schwach ist. Nach einer Phase hoher Aktivität während der Pandemie, bedingt durch den Bedarf an Pufferlagern in der Industrie und der Zunahme der Bestellungen im E-Commerce, scheint nun ein Sättigungseffekt eingetreten zu sein. Dies hat im Jahr 2023 zu einem Rückgang der Nachfrage geführt.
Deutliches Nachfrageplus bis 2028
Für das Jahr 2024 ist zunächst von einem vorübergehenden Nachfrageknick als Reaktion auf die aktuellen wirtschaftlichen Unwägbarkeiten und den wachsenden Kostendruck seitens der Mieter auszugehen. Die Prognosen für die Entwicklung des Logistikimmobilienmarktes bis 2028 zeigen hingegen ein deutlich positiveres Bild. Die Studie zeigt einen Anstieg des erwarteten Flächenumsatzes auf rund 7,1 Millionen Quadratmeter im Jahr 2028, was einem Wachstum von 27 Prozent gegenüber 2023 entspricht. Wichtig sind dabei auch die zwölf zentralen Megatrends wie Digitalisierung oder Flexibilisierung, die sich zum Teil deutlich auf die Nachfragesituation auswirken.
Dieses Wachstum könnte mit einem weiteren Anstieg des Neubauvolumens einhergehen, das bis 2028 auf über 4,5 Millionen Quadratmeter pro Jahr ansteigen könnte – sofern die dafür nötigen Flächen von den Kommunen bereitgestellt werden.
E-Commerce, Großhandel und Konsumgüterindustrie als Nachfragetreiber
Der E-Commerce, der in den vergangenen Jahren ein enormes Wachstum erfahren hat, steht trotz aktueller Abkühlungstendenzen auch künftig mit im Fokus der Nachfrage nach Logistikflächen. Trotz der aktuell schwächeren Umsatzentwicklungen bleibt der übergeordnete Trend zum Online-Geschäft bestehen. Für die Zukunft zeichnet sich ein erneuter Anstieg der Flächennachfrage im E-Commerce ab, insbesondere durch die Neuausrichtung etablierter Akteure und erste Umstrukturierungen hin zu einer dezentralen Logistik.
Auch der Einzel- und Großhandel zeigt eine anhaltende Dynamik bei der Restrukturierung seiner Logistiknetzwerke, was zu einer stetigen Nachfrage nach neuen Logistikflächen führt. Im Durchschnitt der letzten zehn Jahre wurden im Einzelhandel jährlich 560.000 Quadratmeter Logistikfläche neu gebaut. Damit nimmt er im Branchenvergleich zusammen mit dem produzierenden Gewerbe (B2B) einen Spitzenplatz ein. Nach den Ergebnissen der Befragung lohnt sich für Entwickler und Vermieter insbesondere ein genauerer Blick auf den Großhandel, der zuletzt eher weniger im Fokus der Immobilienwirtschaft stand.
Auch die B2C-Konsumgüterindustrie ist von den Veränderungen der globalen Lieferketten betroffen. Trotz eines deutlichen Rückgangs des Neubauvolumens auf 110.000 Quadratmeter im Jahr 2023 ist hier von einer stabilen Nachfragedynamik von rund 250.000 Quadratmetern pro Jahr auszugehen. Diese Branche zeigt sich auch am flexibelsten bei der Wahl der Logistikstandorte mit möglichen Abweichungen von bis zu 100 Kilometern vom Wunschstandort.
Demgegenüber werden die Automotive-Branche und die Industrie ihr durchschnittliches Nachfrageniveau der früheren Jahre nicht so schnell wieder erreichen. Hier zeigen sich allerdings auch deutlichere Einflüsse der aktuellen wirtschaftlichen Situation.
Anpassungsstrategien für Unternehmen
Angesichts sich verändernder Marktbedingungen ist es für Logistikdienstleister und ihre Auftraggeber (Verlader) unerlässlich, ihre strategische Ausrichtung kontinuierlich zu überprüfen und anzupassen. Eine Schlüsselstrategie sind flexible Lagerflächen und eine gut ausgebaute Infrastruktur, um schnell auf Veränderungen von Angebot und Nachfrage reagieren zu können.
Unternehmen sollten Trends wie die Dezentralisierung und die zunehmende Digitalisierung der Lieferketten proaktiv nutzen, um ihre Effizienz und Wettbewerbsfähigkeit zu steigern. Auch die Implementierung fortschrittlicher Technologien für die Lagerverwaltung und -automatisierung kann dazu beitragen, betriebliche Herausforderungen zu meistern und Kundenanforderungen effizienter zu erfüllen.
Nachfragetreiber ESG
Ein weiterer Faktor, der sich positiv auf die Nachfragesituation auswirkt, aber gleichzeitig auch für zusätzliche Herausforderungen sorgt, ist der Handlungsdruck hinsichtlich ökologischer Nachhaltigkeit. Der Zwang zu Refurbishments oder Neubauentwicklungen aufgrund der stetig zunehmenden ESG-Kriterien für Eigentümer und Investoren beziehungsweise aufgrund der Nachhaltigkeitsstrategien der Nutzer sorgt dafür, dass Bestandsflächen modernisiert oder ausgetauscht werden müssen.
Aber auch für Logistikdienstleister wird ein schmaler ökologischer Fußabdruck immer wichtiger, um gegenüber der Konkurrenz Alleinstellungsmerkmale zu gewinnen. Frühzeitige Investitionen in solche Immobilien werden sich daher als wichtiger Wettbewerbsvorteil erweisen. Nicht zuletzt deshalb, weil auch die Kommunen aufgrund ihrer skeptischen Haltung gegenüber Logistikflächen ein nachhaltiges Vorgehen der Entwickler immer häufiger zum notwendigen Kriterium bei der Flächenvergabe machen.
