Köln liegt beim Logistikflächenumsatz nach neun Monaten wieder vor Düsseldorf. Bei Spitzenmieten und Investmentvolumen führt die Landeshauptstadt.
Das rheinische Derby wird diesmal auf dem Logistikimmobilienmarkt ausgetragen. Und dabei hat Köln zumindest in einer Disziplin die Nase vorn: Mit einem Flächenumsatz von rund 292.000 Quadratmetern in den ersten neun Monaten 2026 liegt die Domstadt vor Düsseldorf, dessen Marktregion auf 244.900 Quadratmeter kommt. Dafür werden in der Landeshauptstadt höhere Spitzenmieten erzielt und mehr Geld in Logistikimmobilien investiert. Das zeigen die aktuellen Marktdaten von Colliers, die jeweils auch das Umland der beiden Städte berücksichtigen.
Köln übernimmt wieder die Führung
Der historische Vergleich macht den aktuellen Zwischenstand bemerkenswert. In den Gesamtjahren 2023 bis 2025 lag Düsseldorf beim Flächenumsatz jeweils vor Köln. Allerdings hatte die Domstadt bereits nach neun Monaten 2024 mit rund 195.000 Quadratmetern gegenüber 170.000 Quadratmetern die Nase vorn, ehe Düsseldorf bis zum Jahresende aufholte. Im vergangenen Jahr führte wiederum die Landeshauptstadt deutlich.
2026 hat sich das Kräfteverhältnis erneut verschoben. Der Kölner Logistikmarkt verzeichnete gegenüber dem Vorjahreszeitraum ein Umsatzplus von 101 Prozent und übertraf damit bereits nach neun Monaten das Ergebnis des gesamten Jahres 2025. In Düsseldorf fiel das Wachstum mit 15 Prozent deutlich moderater aus. Allerdings erreichte auch die dortige Marktregion laut Colliers ein Rekordergebnis nach neun Monaten und übertraf das Niveau der Boomjahre während der Coronapandemie.
Wesentliche Impulse kamen in beiden Regionen von asiatischen Logistik- und E-Commerce-Unternehmen. In Köln entfielen 38 Prozent des Flächenumsatzes auf asiatische Nutzer – der höchste Anteil unter den acht größten deutschen Logistikregionen. Zu den bedeutendsten Abschlüssen gehörten zwei Anmietungen von Goodcang Logistics über 34.700 Quadratmeter in Köln und weitere 20.000 Quadratmeter in Kerpen. In der Region Düsseldorf zählten WISAG Logistics Solutions Nord-West mit 20.000 Quadratmetern in Krefeld sowie die H&H GmbH mit 14.900 Quadratmetern in Düsseldorf zu den größten Abschlüssen.
Großflächige Anmietungen prägten damit beide Märkte. In Köln entfielen 61 Prozent des Flächenumsatzes auf Abschlüsse mit mehr als 10.000 Quadratmetern, in Düsseldorf waren es sogar 69 Prozent. Während die hohe Nachfrage in Köln zu sinkenden Leerständen führte, registriert Colliers in Düsseldorf zugleich ein nachlassendes Interesse an kleineren Light-Industrial-Flächen.
Düsseldorf behauptet Vorsprung bei den Mieten
Bei den Mietpreisen ist die Rollenverteilung deutlich konstanter. Seit mindestens 2022 liegt Düsseldorf sowohl bei den Spitzen- als auch bei den Durchschnittsmieten vor Köln. Aktuell beträgt die Spitzenmiete in der Landeshauptstadt 8,90 Euro pro Quadratmeter, in Köln sind es 8,40 Euro. Auch bei der Durchschnittsmiete führt Düsseldorf mit 7,20 Euro gegenüber 6,80 Euro.
Die stärkeren Mietsteigerungen verzeichnet allerdings Köln: Dort erhöhte sich die Spitzenmiete innerhalb eines Jahres um neun Prozent, die Durchschnittsmiete um acht Prozent. In Düsseldorf lagen die entsprechenden Zuwächse bei fünf beziehungsweise vier Prozent. Der Abstand zwischen beiden Städten hat sich bei den Spitzenmieten damit gegenüber dem Vorjahr von 90 auf 50 Cent je Quadratmeter verringert.
Unterschiedliche Dynamik am Investmentmarkt
Auch bei den Immobilieninvestments liegt Düsseldorf vorn. In der dortigen Marktregion erreichte das Transaktionsvolumen in den ersten neun Monaten 247 Millionen Euro, ein Plus von 29 Prozent. Köln kam auf 145 Millionen Euro und damit auf ein deutlich geringeres Volumen. Allerdings fiel das Wachstum gegenüber dem Vorjahreszeitraum mit 133 Prozent wesentlich stärker aus. Laut Colliers erzielte der Kölner Markt damit sein höchstes Transaktionsvolumen seit 2022.
Für die weitere Entwicklung dürfte insbesondere das verfügbare Flächenangebot entscheidend sein. In Düsseldorf führt die geringe Neubauaktivität bei steigender Nachfrage bereits zu höheren Vorvermietungsquoten. Colliers hält deshalb einen weiteren Anstieg der Spitzenmiete für möglich. Zusätzliche Flächengesuche kommen dort inzwischen auch aus dem Freizeitbereich, unter anderem von Padelunternehmen.
Ob Köln seinen Vorsprung beim Flächenumsatz bis zum Jahresende behaupten kann, bleibt offen. Schließlich hat Düsseldorf bereits 2024 gezeigt, dass sich das rheinische Logistik-Derby auch im Schlussquartal noch drehen kann.
