Ein White Paper von Helix Alpha beleuchtet unterschiedliche Investmentmodelle für Life-Science-Immobilien und deren Rendite-Risiko-Profile.
Life-Science-Immobilien unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Betriebsmodelle und Risikostrukturen erheblich. Darauf verweist die Investment- und Advisory-Plattform Helix Alpha in ihrem neuen White Paper „European Life Science Real Estate – Two Poles. One Spectrum“. Die Veröffentlichung untersucht, welche Faktoren institutionelle Investoren bei der Bewertung spezialisierter Immobilien für Forschung, Entwicklung und Produktion berücksichtigen sollten.
Im Mittelpunkt der Analyse stehen zwei grundlegende Modelle. Bei sogenannten Shell- und Core-Strukturen stellt der Immobilieneigentümer das Gebäude samt technischer Basisinfrastruktur bereit. Den spezifischen Laborausbau und die wissenschaftliche Ausstattung finanziert und betreibt hingegen weitgehend der Nutzer selbst.
Am anderen Ende des Spektrums stehen sogenannte Operated Laboratories. Hier übernimmt ein Betreiber neben der Bereitstellung der Flächen auch wissenschaftliche Infrastruktur, operative Leistungen und ergänzende Dienstleistungen. Zwischen diesen beiden Modellen existieren unterschiedliche Varianten ausgestatteter und teilweise bewirtschafteter Laborimmobilien.
Für institutionelle Investoren ergeben sich daraus unterschiedliche Anforderungen an die Risikobewertung. Während langfristig vermietete Forschungsgebäude etablierter Unternehmen stärker klassischen Immobilieninvestments entsprechen, spielen bei betriebenen Laborplattformen zusätzliche betriebliche Faktoren eine Rolle.
Standortqualität und Nutzerbindung entscheidend
Neben dem Betriebsmodell hebt Helix Alpha die Bedeutung regionaler Life-Science-Cluster hervor. Ausschlaggebend sei das Zusammenspiel von Forschungseinrichtungen, Unternehmen, Kapitalgebern und politischen Rahmenbedingungen. Auch Städte außerhalb der großen Immobilienmärkte könnten dadurch bedeutende Standorte für Life-Science-Immobilien sein. Als Beispiele nennt das Unternehmen Heidelberg, Oxford und Leiden.
Für die langfristige Vermietbarkeit seien sowohl die Qualität des jeweiligen Ökosystems als auch die technische Anpassungsfähigkeit der Gebäude relevant. Hohe Investitionen der Nutzer in ihre Flächen sowie technische und regulatorische Wechselkosten könnten zudem eine langfristige Standortbindung begünstigen und damit stabile Mieterträge unterstützen.
Institutionelle Kapitalbasis in Europa ausbauen
Helix Alpha sieht bei der Finanzierung spezialisierter Life-Science-Immobilien in Europa eine Lücke. Mit dem Begriff „Capitalisation Gap“ beschreibt das Unternehmen die vergleichsweise geringe institutionelle Kapitalbasis für die langfristige Bereitstellung entsprechender Immobilieninfrastruktur.
Patrick Schlump, Managing Partner von Helix Alpha, betont: „Entscheidend ist, welche Strukturen innerhalb des Spektrums zum jeweiligen Investmentmandat passen. Mietvertrag, Nutzerbonität, Capex-Verteilung, Betriebsmodell sowie Gebäude- und Clusterqualität müssen gemeinsam das angestrebte Rendite-Risiko-Profil tragen.“
Martin Eberhardt, Gründer und CEO von Helix Alpha, erklärt: „In Gesprächen mit institutionellen Investoren begegnet mir regelmäßig die Frage nach dem spezifischen Risiko von Life Science Real Estate. Eine belastbare Antwort setzt voraus, innerhalb des Sektors zu differenzieren. Ein langfristig vermietetes Forschungsgebäude eines etablierten Unternehmens folgt einer anderen wirtschaftlichen Logik als eine betriebene Laborplattform für Start-ups. Mit unserem White Paper möchten wir diese Unterschiede verständlicher machen und eine fundierte institutionelle Einordnung unterstützen.“
Das White Paper soll institutionellen Investoren einen Orientierungsrahmen für die Bewertung unterschiedlicher Life-Science-Immobilien bieten. Es steht hier zum Download (2,4 MB - PDF) bereit.
