Grafik Wohnimmobilientransaktionen in Deutschland
Wohnimmobilientransaktionen in Deutschland (ab 50 Wohneinheiten) (Quelle: CBRE Research, Q3 2022)

Standorte & Märkte

4. October 2022 | Teilen auf:

Kreditkosten und Inflation bremsen Wohninvestmentmarkt aus

Die Beraterhäuser melden bis zum dritten Quartal 2022 auf dem deutschen Markt für Wohnimmobilien ein Investmentvolumen von rund zehn Milliarden Euro.

Das gestiegene Zinsniveau und die hohe Inflation lähmen zunehmend den deutschen Wohninvestmentmarkt, stellt JLL im aktuellen Quartalsbericht fest. In den ersten neun Monaten dieses Jahres summiert sich das Transaktionsvolumen (Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens zehn Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge) demnach auf 10,2 Milliarden Euro – ein Rückgang im Jahresvergleich um mehr als die Hälfte (Q1-Q3 2021: 21,2 Milliarden Euro). CBRE errechnet einen Transaktionsvolumen von 10,6 Milliarden Euro. Nach deren Angaben wurden im gesamten dritten Quartal 2022 12.600 Wohneinheiten mit einem Volumen von rund 2,8 Milliarden Euro transferiert. Zum Vergleich: Im dritten Quartal 2022 waren es noch 53.100 Wohneinheiten mit einem Volumen von 11,2 Milliarden Euro. "Besonders stark gehebelte Investitionen werden durch die steigenden Kreditzinsen erschwert. Außerdem ist der Spread zwischen der durchschnittlichen Spitzenrendite für Wohnimmobilien und der zehnjährigen Bundesanleihe noch weiter gesunken", meint Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland. "Das bedeutet zwar einerseits stärkere Konkurrenz für Wohnimmobilien durch Fixed-Income-Substitute, zeigt aber andererseits auch die weiterhin hohe Attraktivität der Assetklasse Wohnen. Besonders bei teuren Produkten und Wohnimmobilien mit unterdurchschnittlichem Objektzustand wird die Auskalibrierung der Preise noch andauern. Bei energieeffizienten und ESG-konformen Gebäuden in den Kernstädten ist der Nachfragedruck hingegen nach wie vor hoch."

Kleinere Deals

Auffällig ist im aktuellen Jahr das Fehlen jeglicher Abschlüsse oberhalb der 500-Millionen-Euro-Marke, stellt NAI Apollo fest. Im Vorjahreszeitraum hatten diese mit 9,3 Milliarden Euro einen Marktanteil von 43,4 Prozent am Gesamtergebnis. Erkennbar ist in den vergangenen Monaten ein Rückgang des durchschnittlichen Preisniveaus. „Lag der Preis pro Wohnung im ersten Quartal noch bei 236.000 Euro, beläuft sich dieser im bisherigen Jahresschnitt nun auf rund 221.000 Euro, womit der Vorjahreswert aber überschritten wird. Einen wichtigen Beitrag zu diesem weiterhin hohen Preisniveau hat vor allem der Verkauf von projektierten Mikroapartmentanlagen, Studentenwohnheimen und Quartiersentwicklungen geleistet“, so Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI Apollo Valuation & Research GmbH.

Die Durchschnittsgröße der abgeschlossenen Deals fiel mit 29 Millionen Euro auf einen Tiefstwert in der Fünfjahresbetrachtung, stellt auch JLL fest. „Wenn vermehrt nur solche Deals abgeschlossen werden, bei denen sich der Verkäufer in einer besonders schwachen Verhandlungsposition befindet, dann kommt es zu einer systematischen Selektion. Das bestärkt viele Akteure in ihrer Entscheidung, das Marktgeschehen in der aktuellen Phase eher von der Seitenlinie aus zu beobachten“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Diese Marktverengung wird auch in den Käuferprofilen sichtbar. So entfällt in den ersten neun Monaten dieses Jahres allein auf Asset-/Fondsmanager und Immobilienunternehmen ein Anteil von rund 77 Prozent vom Transaktionsvolumen. In den vergangenen fünf Jahren kamen diese Käufergruppen dagegen nur auf einen Anteil von durchschnittlich 29 Prozent.

Vorsichtig Forward

„Für Projektentwickler sind die Herausforderung nochmal größer geworden“, sagt Michael Schlatterer, Senior Director Residential Valuation bei CBRE in Deutschland. „Insbesondere Projektentwicklungen im frühen Genehmigungs- und Baustadium werden verstärkt geprüft. Vorteile haben dabei die Projektentwickler der großen börsennotierten Unternehmen, die weiterhin bauen können. Die Strategie, Projektentwickler zu erwerben, hat sich für die großen Konzerne also ausgezahlt. Denn insgesamt stehen Neubauten trotz des schwierigen Marktumfelds weiter auf der Agenda insbesondere institutioneller Investoren. Zum einen, weil ESG aktuell einen starken Bedeutungszuwachs bei Investitionsentscheidungen erfährt, zum anderen, weil die Fundamentaldaten stabil sind. Die reguläre Zuwanderung springt wieder an, zudem sorgen die ukrainischen Flüchtlinge für zusätzliche Nachfrage. Dem gegenüber geht das Fertigstellungsvolumen bereits statistisch nachweisbar zurück, was in den wirtschaftlich starken Metropolen zu anhaltend niedrigen Leerstandsquoten und aktuell zu weiteren Steigerungen der Nettokalt-Mieten führt."

Das Investitionsgeschehen im Bereich der Forward Deals und Forward Fundings blieb zwar im Jahresvergleich relativ stabil (4,4 Milliarden Euro in den ersten drei Quartalen 2022 gegenüber 4,7 Milliarden Euro im Vorjahreszeitraum), gegenüber dem ersten Quartal 2022 halbierte sich das Volumen im dritten Quartal jedoch. „Bei Forward Deals beobachten wir nahezu einen Stillstand am Markt. Es werden zwar noch Deals abgeschlossen, aber aufgrund der schwierigen Finanzierungssituation kaum neue gestartet“, sagt Michael Schlatterer, Senior Director Residential Valuation bei CBRE in Deutschland. Auch bei Mikroapartments und dem studentischen Wohnen ist die Entwicklung ähnlich. Einzig hochpreisige Neubauobjekte in Top-Lagen waren nach wie vor gefragt.

Hamburg überdurchschnittlich

Besonders Berlin zeichnete sich durch ein geringes Transaktionsvolumen infolge geringerer Aktivitäten durch die öffentliche Hand aus, so die Marktbeobachter von CBBRE. Mit 1,8 Milliarden Euro verzeichnete die Bundeshauptstadt das geringste Volumen in den ersten drei Quartalen eines Jahres seit 2014. Ein überdurchschnittliches Transaktionsvolumen, maßgeblich durch hochpreisige Forward Deals in den ersten beiden Quartalen, verzeichnete hingegen Hamburg (1,1 Milliarden Euro). Auch außerhalb der Top-7-Märkte zeigt sich der insgesamt rückläufige Trend: In den ersten neun Monaten von 2022 betrug das Transaktionsvolumen in diesen Regionen 6,6 Milliarden Euro (2021: 9,8 Milliarden Euro).

Wenig Neues für Mieter

Durch die höheren Kreditkosten sinkt die Nachfrage auf dem privaten Wohneigentumsmarkt, so JLL. Ein beträchtlicher Teil der Kaufinteressenten dürfte sich dem Mietmarkt zuwenden, was den in vielen Regionen bestehenden Nachfrageüberhang noch verschärft. Gestützt wird die Nachfrage nach Wohnraum durch die wachsende Bevölkerung. Im September meldete das Statistische Bundesamt, dass erstmals mehr als 84 Millionen Menschen in Deutschland leben – ein Zuwachs um rund 840.000 Personen im Vergleich zum Vorjahr.

Während die Nachfrage auf den Mietwohnungsmärkten zunimmt, kommen von der Angebotsseite weniger Impulse. Viele Bauprojekte stehen aufgrund der hohen Kredit- und Baukosten still beziehungsweise wurden storniert. „Das wird sich mit größerem Zeitversatz bei den Fertigstellungen bemerkbar machen. Längerfristig wird daher die Nachfrage auf den Mietwohnungsmärkten das Angebot deutlich übersteigen. Eine Entwicklung, die sich preisstabilisierend auf den Markt auswirken dürfte“, ist MichaelBender, Head of Residential JLL Germany, überzeugt. Kurzfristig wird sich die höhere Nachfrage dagegen nicht vollständig auf die Nettomieten auswirken, insbesondere in energetisch schlechteren Bestandsgebäuden. „Die hohen Energiepreise sowie die allgemeinen Preissteigerungen bringen viele Haushalte bereits in Finanzierungsnöte. Höhere Nettomieten können sie sich schlicht nicht leisten“, unterstreicht Scheunemann. „Immobilien mit einer hohen Energieeffizienz reagieren weniger empfindlich auf Energiepreisänderungen und sind daher in der aktuellen Marktphase krisenfester. Der Wertunterschied zwischen energieeffizienten und weniger effizienten Gebäuden dürfte sich mittelfristig wieder deutlich vergrößern.“

zuletzt editiert am 04.10.2022