Grafik Baulandmodelle lassen Mieten steigen
Quelle: Bulwiengesa auf Basis von Pandion-Daten, Annahme 1 qm BGF = 0,75 qm Wohnfläche, Annahme Globalverkauf zum 30-fachen der Jahresnettokaltmiete

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10. October 2022 | Teilen auf:

Kommunale Wohnungspolitik am Scheideweg

Die Baulandmodelle der Kommunen schaffen weniger geförderten Wohnraum als erhofft, verteuern dafür aber Preise und Mieten im frei finanzierten Wohnungsbau.

Angesichts deutlich höherer Zinsen und Baukosten geht die Zahl der neu gebauten Wohnungen aktuell deutlich zurück. Wie Bulwiengesa dies im Rahmen der auf der Expo Real veröffentlichten Studie „Baulandmodelle und ihre Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt“ feststellt, sinken die Neubauzahlen bereit seit einigen Jahren.

Dazu tragen offensichtlich auch die von den Städten eigentlich in gegenteiliger Absicht verfügten Baulandmodelle bei. Exemplarisch analysiert werden Berlin, Düsseldorf, Hamburg und München. Bei allen Unterschieden im Detail geht es den Städten dabei immer um die Schaffung von gefördertem Wohnraum für entsprechend berechtigte Haushalte, teils auch um preisgedämpfte Wohnungen für die untere Mittelschicht.

Die entsprechenden Quoten für geförderten Wohnraum liegen teils bei 30 Prozent, teils höher. Ein Resultat der Studie: Nur Hamburg erreicht dieses Ziel zumindest annähernd. 21 Prozent der zwischen 2007 und 2021 errichteten Wohnungen sind Sozialwohnungen. Das in der Hansestadt 2010 eingeführte „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ unterscheidet sich von den vergleichbaren Ansätzen anderer Städte durch seinen kooperativen Charakter. Auch die Genehmigungsbehörden werden in Hamburg durch unterschiedliche Mechanismen dazu motiviert, die Ausweisung von Bauland auszuweiten und zu beschleunigen.

Grafiken Hamburg Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und Fertigstellungen nach Wohnungstyp
Quelle: RIWIS, Statistische Landesämter / Bulwiengesa

München, dessen „Sozialgerechte Bodennutzung“ als „Mutter aller Baulandmodelle bereits seit 1994 in Kraft ist, kommt im gleichen Zeitraum nur auf 13 Prozent. In den beiden anderen untersuchten Städten liegt der Anteil der erstellten Sozialwohnungen noch niedriger. „Drei der vier analysierten Städte verfehlen sowohl hinsichtlich der insgesamt gebauten Wohnungen als auch der Bereitstellung von gefördertem Wohnraum ihre Ziele“, kommentiert Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter von Bulwiengesa, das Ergebnis.

Erstmals bringt die Studie eine bislang verborgene Nebenwirkung der Baulandmodelle ans Licht: Sie verteuern den frei finanzierten Wohnungsbau. Projektentwickler müssen im Rahmen der Baulandmodelle auch die Erschließung der Grundstücke, Straßen, Grünanlagen, mitunter Kindertagesstätten oder Schulen finanzieren. Die Mittel hierfür sind aus den Erträgen der Wohnungsentwicklung zu tragen. Die jeweiligen Fördermittel für die Erstellung entsprechenden Wohnraums unterstützen aber nur die reinen Baukosten der Gebäude halbwegs ausreichend. Preisgedämpfte Wohnungen werden in der Regel gar nicht gefördert. Da beide Wohnungstypen je nach Stadt 30 bis 60 Prozent aller Wohnungen ausmachen, müssen die restlichen frei finanzierten Einheiten die entsprechenden Infrastrukturanteile mit finanzieren.

Grafik Finanzierbarkeit preisgedämpfte Wohnungen
Quelle: Bulwiengesa

Diese Quersubventionierung führt zu um bis zu zwölf Prozent höheren Kaufpreisen für frei finanzierte Eigentumswohnungen und um bis zu 17 Prozent höheren Mieten. „Dadurch entsteht ein Teufelskreis“, kommentiert Reinhold Knodel, Vorstand der Pandion AG und Auftraggeber der Studie. „Weil Wohnungen immer unbezahlbarer werden, erhöhen Städte wie Düsseldorf, München und Berlin die Quoten für Sozialwohnungen und preisgedämpfte Einheiten. Damit treiben sie die Preise im frei finanzierten Markt noch weiter nach oben.“

Die sozialen Folgen für Haushalte ohne Wohnberechtigungsschein sind erheblich. Laut Studie kann sich die untere Mittelschicht Neubauwohnungen nur noch in Ausnahmefällen leisten. Familien mit vier Personen haben in keiner der untersuchten Städte eine Chance, selbst dann nicht, wenn sie zur mittleren Einkommensgruppe der Mittelschicht gehören. „Die massive Abwanderung dieser Haushalte in die Speckgürtel verwundert vor diesem Hintergrund nicht“, so Andreas Schulten.

Die Studie seines Hauses übt allerdings nicht nur Kritik, sondern macht Politik und Verwaltung auch einige Vorschläge: So beispielsweise die Umstellung der Förderpolitik von Objekt- auf Subjektförderung, eine familienorientierte Förderung und einen zweiten Förderweg für preisgedämpfte Wohnungen.

Einen Hebel hätten die Entscheider gleich in der Hand. Mehr als 50 Prozent aller vorhandenen Sozialwohnungen in Deutschland werden von Haushalten bewohnt, deren Einkommen dafür zu hoch ist. Kompensiert werden soll dies eigentlich durch eine entsprechende Fehlbelegungsabgabe, die dann wiederum dem sozialen Wohnungsbau zugute kommen könnte. Einige Länder wie Berlin haben diese Fehlbelegungsabgabe allerdings abgeschafft. „Die Wiedereinführung der Fehlbelegungsabgabe würde die Verteilung von Sozialwohnungen deutlich fairer gestalten“, so Andreas Schulten.

Grafiken Einkommensentwicklung und Erschwinglichkeit von Mietwohnungen
Quelle: MB Research/Bulwiengesa
zuletzt editiert am 07.10.2022